Tín dụng địa ốc đạt 2 triệu tỷ đồng: Chu kỳ mới và cuộc tái định vị phân khúc bất động sản cao cấp

Dòng vốn quay lại, thị trường bước sang pha ổn định

Bộ Xây dựng thông tin, đặt trong bức tranh kinh tế vĩ mô, năm 2025 ghi nhận mức tăng trưởng GDP khoảng 8,02%, thuộc nhóm cao nhất trong giai đoạn 2011 -2025; riêng quý IV/2025 tăng 8,46% so với cùng kỳ. Quy mô nền kinh tế tiếp tục mở rộng, thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 5.026 USD. Hoạt động sản xuất - kinh doanh sôi động hơn, số doanh nghiệp thành lập mới tăng mạnh, kéo theo nhu cầu về nhà ở, không gian đô thị và bất động sản thương mại phục vụ sản xuất, dịch vụ.

Trong năm 2025, cả nước có 241 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và dự án hạ tầng được cấp phép xây dựng mới, với quy mô khoảng 120.034 căn hộ và lô, nền; gần 1.862 dự án đang triển khai, quy mô xấp xỉ 772.000 căn; khoảng 300 dự án hoàn thành, bổ sung hơn 151.000 căn cho thị trường. Các con số này cho thấy nguồn cung đang dần cải thiện, tạo nền tảng cho giai đoạn phục hồi có chọn lọc, hướng tới nhu cầu ở thực và phát triển bền vững.

Dù vậy, thực tiễn thị trường vẫn tồn tại những “điểm nghẽn” kéo dài như thiếu minh bạch thông tin, chênh lệch dữ liệu giữa các địa phương, hoạt động môi giới thiếu kiểm soát, tình trạng đầu cơ và “thổi giá” cục bộ. Đây là những yếu tố từng góp phần hình thành các “cơn sốt ảo” trong quá khứ, làm méo mó quan hệ cung - cầu và gia tăng rủi ro hệ thống.

Việc Bộ Xây dựng nghiên cứu, hoàn thiện mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” trong năm 2026 được xem là bước đi mang tính hạ tầng thể chế. Theo định hướng, trung tâm này sẽ đóng vai trò đầu mối tập trung thông tin, dữ liệu và giao dịch, qua đó nâng cao tính công khai, minh bạch, hỗ trợ quản lý nhà nước và giúp thị trường vận hành dựa trên dữ liệu chuẩn hóa.

Cùng với đó, hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP sẽ được cập nhật, kết nối liên thông với dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế và tài chính. Việc chuẩn hóa và số hóa dữ liệu được xác định là nền tảng để tăng cường kỷ luật thị trường, hạn chế đầu cơ và hỗ trợ hoạch định chính sách vĩ mô.

Với dư nợ tín dụng đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng, khung khổ pháp lý ngày càng hoàn thiện và hạ tầng dữ liệu từng bước hình thành, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững hơn. Trong dòng chảy đó, phân khúc bất động sản cao cấp không chỉ là thước đo sức mua của tầng lớp trung lưu - thượng lưu, mà còn là không gian thử nghiệm những chuẩn mực sống mới, nơi “giá trị sử dụng” và “giá trị trải nghiệm” dần trở thành nền tảng cho sự gia tăng giá trị dài hạn của thị trường.

Chu kỳ mới và sự phân hóa nội tại thị trường hướng tới bất động sản cao cấp

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chu kỳ mới của thị trường bất động sản sẽ có cách vận hành khác biệt so với trước đây. Lần đầu tiên, hệ thống dữ liệu và cơ sở thông tin thị trường được pháp luật quy định tương đối đầy đủ, giúp các chủ thể ra quyết định dựa trên thông tin minh bạch, giảm thiểu rủi ro. Đồng thời, các công cụ chính sách về thuế, kiểm soát sở hữu, điều kiện pháp lý dự án đang được hoàn thiện theo hướng hạn chế đầu cơ thuần túy, hướng dòng vốn vào nhu cầu ở thực và phát triển dài hạn.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý, thị trường sẽ phân hóa mạnh mẽ hơn. Các chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, dự án pháp lý không hoàn chỉnh hoặc sản phẩm không đáp ứng chuẩn mực mới về chất lượng và minh bạch sẽ khó tồn tại. Trong khi đó, các doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, phát triển dự án bài bản, gắn với quy hoạch và hạ tầng đồng bộ sẽ chiếm ưu thế trong chu kỳ mới.

Trong bối cảnh đó, phân khúc bất động sản cao cấp đang chứng kiến sự tái định vị sâu sắc về hệ giá trị. Xu hướng “từ an cư sang phong cách sống” phản ánh sự lớn mạnh của tầng lớp trung lưu - thượng lưu, khi nhu cầu về trải nghiệm sống, sức khỏe, sự cân bằng và cá nhân hóa ngày càng được coi trọng. Bất động sản cao cấp dần trở thành “tài sản trải nghiệm”, nơi giá trị sử dụng và cảm xúc gắn bó lâu dài quan trọng không kém, thậm chí quan trọng hơn, kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Trong chu kỳ mới, giá trị của dự án không chỉ được đo bằng tốc độ bán hàng hay mức tăng giá, mà còn bằng chất lượng sống, mức độ hài lòng của cư dân và khả năng duy trì giá trị lâu dài. Đây cũng là xu hướng phù hợp với định hướng điều tiết của Nhà nước, khi thị trường bất động sản được xác định không chỉ là kênh đầu tư, mà còn là trụ cột của an sinh xã hội và phát triển đô thị hiện đại.

“Định hướng quản lý trong giai đoạn mới, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, năm 2026, Bộ Xây dựng sẽ tập trung rà soát, hoàn thiện hệ thống thể chế, chính sách pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản theo hướng đồng bộ, thống nhất và khả thi; đẩy mạnh cải cách thủ tục đầu tư xây dựng, tăng cường phân cấp, phân quyền gắn với kỷ luật, kỷ cương; ứng dụng mạnh mẽ chuyển đổi số để nâng cao hiệu quả quản lý, minh bạch hóa thông tin và khắc phục những tồn tại của thị trường”.

Gia Hồng