Tiền khách hàng trả trước cho doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh

Ảnh minh họa: Phạm Ngọc/Mekong ASEAN

Số liệu Mekong ASEAN thống kê từ báo cáo tài chính quý 2/2026 của 16 doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn cho thấy, tổng giá trị người mua trả tiền trước đạt 235.871 tỷ đồng, tăng 70.834 tỷ đồng (42,9%) so với mức 165.037 tỷ đồng đầu năm.

Đứng đầu danh sách là Vinhomes (mã VHM) với 150.896 tỷ đồng, tăng 56.808 tỷ đồng sau 6 tháng. Xếp sau là Sunshine Group (mã KSF) với 29.989 tỷ đồng, tăng 22% so với mức 24.556 tỷ đồng hồi đầu năm.

Novaland (mã NVL) đứng thứ ba với 24.551 tỷ đồng, tăng 4.198 tỷ đồng (20,6%) so với đầu năm.

Như vậy, riêng ba doanh nghiệp Vinhomes, Sunshine Group và Novaland đang nắm hơn 205.400 tỷ đồng người mua trả tiền trước, tương đương khoảng 87% tổng giá trị của 16 doanh nghiệp được thống kê.

Doanh nghiệp ghi nhận khoản tiền người mua trả tiền trước tăng mạnh là Taseco Land (mã TAL), đạt 4.573 tỷ đồng vào cuối quý 2, tăng 2.127 tỷ đồng (gần 87%) so với đầu năm.

Các doanh nghiệp cũng gia tăng đáng kể khoản này trong nửa đầu năm 2026 là Bluemarq Group (mã DXG), Hoàng Huy Group (mã TCH), Nam Long (mã NLG), Kinh Bắc (mã KBC).

Ngược chiều, DIC Group (mã DIG) ghi nhận khoản người mua trả tiền trước giảm nhẹ 4,4% trong 6 tháng đầu năm, từ 3.035 tỷ đồng xuống 2.901 tỷ đồng. Hải Phát Invest (mã HPX) cũng giảm 10,4%, còn 1.230 tỷ đồng.

Nhóm giảm còn có Khang Điền (mã KDH), CEO Group (mã CEO), TTC Land (mã SCR), Hodeco (mã HDC).

Trong nhóm thống kê, Phát Đạt (mã PDR) có quy mô người mua trả tiền trước thấp nhất vào cuối quý 2/2026, với 124 tỷ đồng, giảm gần 48% so với mức 238 tỷ đồng đầu năm. Phần nợ phải trả lớn nhất của doanh nghiệp này là hợp đồng hợp tác đầu tư tại dự án The Everich 2 và The Everich 2 (TP HCM) với hơn 7.900 tỷ đồng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, người mua trả tiền trước chủ yếu phản ánh khoản tiền khách hàng đã thanh toán theo tiến độ để mua bất động sản trong tương lai nhưng sản phẩm chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Khoản mục này được trình bày trong phần nợ phải trả trên bảng cân đối kế toán và sẽ được chuyển sang doanh thu khi đáp ứng các điều kiện ghi nhận theo quy định.

Do đặc thù trên, biến động của khoản người mua trả tiền trước phần nào phản ánh lượng tiền doanh nghiệp đã thu từ hoạt động bán hàng nhưng chưa chuyển hóa thành doanh thu. Tuy nhiên, quy mô khoản mục này không đồng nghĩa toàn bộ sẽ được ghi nhận doanh thu ngay trong kỳ tiếp theo, bởi thời điểm hạch toán còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện, bàn giao dự án và việc đáp ứng các điều kiện ghi nhận doanh thu.

Doanh số bán hàng phân hoá, hàng tồn kho cao

Trong báo cáo phát hành ngày 6/8 vừa qua, SSI cho biết, doanh số bán nhà ở trong quý 2/2026 tiếp tục phân hóa theo phân khúc và chủ đầu tư. Lãi suất cao vẫn gây áp lực lên nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và mang tính đầu cơ, nhưng doanh số bán hàng của các chủ đầu tư lớn vẫn vững.

VHM ghi nhận doanh số bán hàng 66.400 tỷ đồng trong quý 2 (+104% YoY), trong đó 73% đến từ giao dịch bán buôn. KDH đạt kết quả tích cực với tỷ lệ hấp thụ khoảng 90% đối với 500 căn mở bán tại Gladia Heights, tương đương khoảng 4.000 tỷ đồng doanh số bán hàng. NLG ghi nhận 3.000 tỷ đồng doanh số bán hàng (+79% YoY), được hỗ trợ bởi tỷ lệ hấp thụ tốt tại các dự án tầm trung như Mizuki Park, EHomeS Cần Thơ và dự án mới Sol Garden.

Theo SSI, hầu hết chủ đầu tư bất động sản lớn ghi nhận tồn kho cao hơn do thanh khoản thị trường chậm lại. Tổng nợ tăng 27% trong nửa đầu năm 2026, đưa tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu (D/E) toàn ngành từ 71% lên 84%, dù tỷ lệ này tại một số doanh nghiệp vẫn tương đối ổn định.

Về kết quả kinh doanh, số liệu của SSI cho thấy ngành bất động sản tiếp tục tăng trưởng lợi nhuận mạnh trong quý 2/2026, tăng 232% YoY. Tuy nhiên, đà tăng ngày càng tập trung ở một số chủ đầu tư lớn.

Ở phân khúc nhà ở, VHM tiếp tục là động lực lợi nhuận chính nhờ bàn giao các dự án quy mô lớn, dù tốc độ tăng đã chậm lại so với nền rất cao của quý 1/2026. KDH lợi nhuận tăng mạnh chủ yếu nhờ khoản lãi tài chính bất thường từ việc không còn hợp nhất Bình Trưng mới, trong khi lợi nhuận cốt lõi suy giảm đáng kể.

NVL cũng trở lại có lãi trong quý 2/2026, với lợi nhuận ròng khoảng 912 tỷ đồng, nhưng chủ yếu nhờ thu nhập tài chính từ thoái vốn công ty con thay vì hoạt động bất động sản cốt lõi.

DXG, NLG và HDC ghi nhận kết quả kém tích cực hơn.

Phạm Ngọc