Thị trường văn phòng Hà Nội: Tăng trưởng nhanh, bước vào giai đoạn sàng lọc chất lượng

Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield Việt Nam, tổng nguồn cung văn phòng toàn thị trường đã tăng khoảng 160%, đạt xấp xỉ 1,74 triệu m² vào năm 2025 - một con số phản ánh rõ nét tốc độ đô thị hóa và sức hút đầu tư ngày càng lớn của Thủ đô.

Điểm nổi bật trong bức tranh này là vai trò dẫn dắt của phân khúc hạng A. Không chỉ gia tăng nhanh về số lượng, các dự án cao cấp còn góp phần định hình lại tiêu chuẩn văn phòng hiện đại, mở rộng lựa chọn cho nhóm khách thuê có yêu cầu cao về không gian làm việc.

Tuy nhiên, nếu đặt trong tương quan khu vực châu Á - Thái Bình Dương, quy mô nguồn cung hạng A của Hà Nội vẫn còn khá khiêm tốn, trong khi mặt bằng giá thuê lại nằm ở nhóm cao, tạo ra một nghịch lý đáng chú ý.

Song song với sự tăng trưởng về quy mô, thị trường cũng đang chứng kiến sự dịch chuyển địa lý rõ rệt. Nếu như trước đây khu vực trung tâm đóng vai trò chủ đạo, thì hiện nay nguồn cung mới có xu hướng lan rộng ra các khu vực lân cận. Cầu Giấy nổi lên như khu vực có tỷ trọng nguồn cung lớn nhất, trong khi Ba Đình tiếp tục là nơi tập trung nhiều dự án cao cấp, nhờ lợi thế về hạ tầng và vị trí chiến lược.

Một thay đổi mang tính bản chất hơn nằm ở hành vi của khách thuê. Theo nhận định của ông Nguyễn Phước Thuận - đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường không còn được định nghĩa đơn thuần bởi tốc độ mở rộng, mà đang chuyển sang giai đoạn mà yếu tố chất lượng trở thành tiêu chí then chốt.

Doanh nghiệp ngày càng khắt khe hơn, ưu tiên các tòa nhà có hiệu quả vận hành cao, vị trí phù hợp chiến lược phát triển, đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn ESG.

Diễn biến trong những năm gần đây càng củng cố xu hướng này. Trước năm 2021, phần lớn các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Tuy nhiên, khi nguồn cung tăng mạnh khoảng 40% trong vòng 5 năm, thị trường đã bước vào giai đoạn điều chỉnh. Sự phân hóa trở nên rõ ràng: các tòa nhà hạng A tiếp tục giữ chân khách thuê tốt, trong khi phân khúc hạng B bắt đầu chịu áp lực suy giảm nhu cầu.

Mặt bằng giá thuê cũng phản ánh phần nào sự phân tầng này. Năm 2025, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A đạt khoảng 31,85 USD/m²/tháng, trong khi hạng B dừng ở mức 20,85 USD/m²/tháng.

Khoảng cách này cho thấy khách thuê sẵn sàng trả thêm chi phí để đổi lấy chất lượng và trải nghiệm làm việc tốt hơn.

Đáng chú ý, xu hướng “xanh hóa” văn phòng đang nổi lên như một tiêu chuẩn mới. Số lượng các tòa nhà đạt chứng nhận quốc tế như LEED hay EDGE gia tăng nhanh chóng, không chỉ nâng mặt bằng chất lượng chung mà còn tạo áp lực buộc các tài sản cũ phải cải tạo, nâng cấp nếu muốn duy trì sức cạnh tranh.

Về phía cầu, các ngành công nghệ thông tin, tài chính - ngân hàng và sản xuất tiếp tục đóng vai trò chủ lực trong việc thúc đẩy nhu cầu thuê. Hà Nội ngày càng được xem là điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp mở rộng hoạt động, nhờ khả năng cung cấp mặt sàn lớn với chi phí hợp lý cùng môi trường làm việc ngày càng cải thiện.

Nhìn về trung hạn, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục sôi động với nguồn cung mới khoảng hơn 120.000 m² mỗi năm trong giai đoạn 3 - 5 năm tới, phần lớn đến từ các dự án hạng A nằm ngoài khu vực trung tâm. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung gia tăng nhanh, cuộc cạnh tranh sẽ không còn nằm ở số lượng, mà chuyển sang chất lượng, trải nghiệm và khả năng đáp ứng những tiêu chuẩn phát triển bền vững ngày càng khắt khe của khách thuê.

Hà Ly