Thị trường đầu tư khách sạn bước vào giai đoạn chọn lọc khắt khe hơn

Dòng vốn đang quay trở lại, nhưng thị trường đầu tư khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam không còn vận hành theo cách cũ. Nhà đầu tư giờ đây không chỉ ưu tiên quy mô hay kỳ vọng tăng giá đơn thuần, mà tập trung nhiều hơn vào hiệu quả khai thác và khả năng nâng giá trị tài sản sau khi mua.

Trao đổi với Mekong ASEAN, ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch cấp cao, Bộ phận Giao dịch đầu tư châu Á của JLL, đã chia sẻ góc nhìn về sự thay đổi này.

Ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch cấp cao, Bộ phận Giao dịch đầu tư châu Á của Jones Lang Lasalle (JLL)

Mekong ASEAN: Du lịch quốc tế phục hồi đang tác động thế nào tới thị trường đầu tư khách sạn tại Việt Nam, thưa ông?

Ông Karan Khanijou: Sự phục hồi của du lịch quốc tế đang tạo nền tảng tích cực cho thị trường khách sạn. Năm 2025, Việt Nam đón 21,2 triệu lượt khách quốc tế và đặt mục tiêu 25 triệu lượt trong năm 2026, tương ứng với tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 10,1% mỗi năm trong giai đoạn 2011–2026. Đây là tín hiệu rất đáng chú ý đối với các nhà đầu tư.

Một phần động lực đến từ chính sách thị thực cởi mở hơn, như mở rộng e-visa và miễn thị thực cho một số thị trường châu Âu. Cùng với đó, các chỉ số vận hành khách sạn cũng cải thiện rõ rệt. Tại Hà Nội và TP HCM, doanh thu trên mỗi phòng vào cuối năm 2025 đã tăng lần lượt 18% và 62% so với năm 2019.

Trong khi đó, nguồn cung phòng vẫn chưa theo kịp lượng khách du lịch. Tỷ lệ phòng trên mỗi 1.000 lượt khách hiện vẫn ở mức thấp, chỉ khoảng 0,5–0,9 phòng, thấp nhất trong số các điểm đến trọng điểm. Điều đó cho thấy thị trường vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển.

Khảo sát gần đây của JLL cũng cho thấy phần lớn đơn vị vận hành khách sạn kỳ vọng giá phòng và công suất sẽ tiếp tục tăng trong năm 2026. Tổng giá trị giao dịch trên thị trường được dự báo vào khoảng 200 triệu USD, gần gấp bốn lần năm trước.

Tuy nhiên, điều đáng nói là dù dòng vốn quay lại, nhà đầu tư hiện không còn xuống tiền dễ dàng như trước. Họ thận trọng hơn và đòi hỏi cao hơn với từng tài sản.

Mekong ASEAN: Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư khách sạn đang ưu tiên điều gì nhất?

Ông Karan Khanijou: Hiệu quả vận hành vẫn là yếu tố nền tảng. Tại Hà Nội và TP HCM, công suất phòng cuối năm 2025 duy trì ở mức khoảng 83–84%, giúp đảm bảo dòng tiền trong ngắn hạn.

Nhưng điểm khác biệt so với trước là nhà đầu tư không chỉ nhìn vào hiện trạng tài sản. Họ quan tâm nhiều hơn tới khả năng cải thiện tài sản sau khi mua.

Hiện nay, nhiều chủ sở hữu không chỉ tối ưu vận hành, kiểm soát chi phí mà còn đầu tư nâng cấp sản phẩm hoặc tái định vị thương hiệu để làm tăng giá trị tài sản theo thời gian. Nhà đầu tư không còn mua theo kỳ vọng thị trường đi lên, mà mua dựa trên khả năng tự tạo thêm giá trị sau khi sở hữu tài sản đó.

Diễn biến gần đây cho thấy dòng vốn đang quay lại với sự tham gia của cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Trong đó, nhà đầu tư trong nước ngày càng chủ động hơn, sẵn sàng tham gia sâu vào quá trình nâng cấp và tái cấu trúc tài sản. Ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm, nhưng thận trọng hơn rất nhiều.

Theo dữ liệu của JLL, lợi suất đầu tư khách sạn trong giai đoạn 2023–2024 dao động khoảng 6–7,5%, trong khi những tài sản được nâng cấp hiệu quả có thể đạt mức 8–9%. Điều này cho thấy dư địa tạo giá trị vẫn còn khá lớn nếu nhà đầu tư có chiến lược rõ ràng.

“Các nhà đầu tư tìm kiếm những tài sản mà thông qua cải thiện vận hành, nâng cấp sản phẩm hoặc tái định vị, có thể tạo ra giá trị đáng kể trong vòng 3–5 năm.”

Ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch cấp cao, Bộ phận Giao dịch Đầu tư châu Á JLL

Ông Karan Khanijou tại buổi công bố Báo cáo Tổng quan Thị trường Bất động sản Hà Nội quý 1/2026. Ảnh: Ngọc Linh

Mekong ASEAN: Vậy tiêu chí nào mang tính quyết định trong các thương vụ gần đây, thưa ông?

Ông Karan Khanijou: Vị trí vẫn quan trọng, nhưng không còn là yếu tố duy nhất. Một tài sản muốn hấp dẫn phải nằm ở điểm đến có nhu cầu rõ ràng, có khả năng khai thác tốt và chứng minh được sức hút thực tế. TP HCM là ví dụ điển hình khi nguồn cung còn hạn chế nhưng doanh thu trên mỗi phòng đã tăng mạnh so với thời điểm trước dịch Covid-19.

Ngoài các đô thị lớn, dòng vốn cũng đang mở rộng sang những đô thị cửa ngõ và các điểm đến nghỉ dưỡng, nơi có thể hưởng lợi từ cả tăng trưởng du lịch nội địa lẫn quốc tế.

Một yếu tố khác ngày càng được coi trọng là thương hiệu. Những khách sạn mang thương hiệu quốc tế, hoặc có khả năng chuyển đổi sang thương hiệu mạnh, thường được định giá tốt hơn. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng quan tâm nhiều hơn đến độ minh bạch của thông tin và khả năng đánh giá rủi ro ngay từ đầu.

Yếu tố pháp lý cũng rất quan trọng. Loại hình đất, thời hạn thuê, quyền sở hữu… đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và khả năng hoàn tất giao dịch, đặc biệt là với nhà đầu tư nước ngoài.

Mekong ASEAN: Theo ông, phân khúc khách sạn cao cấp tại Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội, còn dư địa phát triển không?

Ông Karan Khanijou: Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đang có nền tảng khá tích cực, nhưng để nâng cấp phân khúc cao cấp một cách bền vững thì vẫn cần thêm một số điều kiện.

Hiện nay, Hà Nội có quy mô nguồn cung khá lớn, khoảng 28.882 phòng và công suất phòng duy trì ở mức cao, khoảng 5,4% trong giai đoạn 2014–2025. Đặc biệt, trong tháng 12/2025, công suất phòng đạt 84% và giá phòng bình quân khoảng 3,4 triệu đồng, tăng 16% so với năm 2019. Điều này cho thấy nhu cầu thị trường ổn định.

Tuy vậy, để phân khúc cao cấp đi xa hơn, thị trường cần cải thiện thêm về kết nối quốc tế, đặc biệt là mở rộng năng lực vận chuyển và đa dạng hóa đường bay tới các thị trường nguồn khách chất lượng cao. Đây là điều kiện quan trọng để thu hút nhóm khách có khả năng chi tiêu lớn.

Song song với đó, việc phát triển thêm các khách sạn mang thương hiệu quốc tế, đặc biệt là các thương hiệu cao cấp và phong cách sống, sẽ giúp nâng chất lượng nguồn cung.

Ngoài ra, thị trường cũng cần đa dạng hóa sản phẩm du lịch, nâng cao trải nghiệm và cải thiện hơn nữa tính minh bạch cũng như môi trường pháp lý để củng cố niềm tin nhà đầu tư.

Mekong ASEAN: Xin cảm ơn ông!

Ngọc Linh