Tái cấu trúc lõi đô thị, bất động sản Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ thay đổi ra sao

Đó là một trong những nội dung trọng tâm được đề cập tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026”, diễn ra tại hai đầu cầu Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tại đây, các chuyên gia đã đưa ra những phân tích sâu sắc về tác động của quy hoạch dài hạn đối với hành vi người tiêu dùng. Kết quả khảo sát thực tế ghi nhận có tới 96% người mua nhà hiện nay thừa nhận quy hoạch là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định giao dịch. Điều này cho thấy thị trường đã qua thời kỳ mua bán theo cảm tính hay tin đồn, thay vào đó là sự lên ngôi của tư duy đầu tư dựa trên định hướng phát triển thực chất của đô thị.

Sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026”, diễn ra tại hai đầu cầu Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Nhận định về xu hướng tất yếu này, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng quá trình tái quy hoạch là giải pháp giải quyết ba áp lực lớn: Sự xuống cấp của đô thị cũ, yêu cầu về chất lượng sống và mục tiêu cạnh tranh kinh tế toàn cầu. Dẫn chứng từ các bài học thành công của Thượng Hải và Seoul, ông chỉ ra rằng việc hình thành các cực tăng trưởng mới đã giúp các thành phố này bứt phá về GDP và thu nhập bình quân, đồng thời giảm tải thành công cho khu vực lõi.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, giá trị bất động sản tại các đô thị này đã tăng trưởng bền vững qua nhiều thập kỷ nhờ vào việc phân bổ chức năng đô thị cho từng khu vực như công nghệ, giáo dục, công nghiệp, logistics, tài chính, dịch vụ… thay vì tập trung mọi thứ vào một điểm duy nhất.

Tại Hà Nội, bài toán giảm tải khu vực nội đô đang được thực hiện quyết liệt thông qua việc phát triển các tuyến vành đai và đường sắt đô thị. Với mật độ dân cư tại các quận lõi cao gấp hơn 7 lần mức trung bình toàn thành phố, Hà Nội đang đẩy mạnh mô hình đa cực với 9 cực phát triển trọng điểm.

Ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá những khu vực như Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro sẽ là những dư địa tăng trưởng mới khi hạ tầng kết nối dần hoàn thiện. Việc thành phố đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026 - 2030 sẽ tạo ra một làn sóng dịch chuyển dân cư và tái định vị giá trị đất đai theo hướng hiện đại, minh bạch hơn.

Phó Tổng giám đốc Nguyễn Quốc Anh cho rằng quá trình tái quy hoạch là giải pháp giải quyết 3 áp lực lớn: Sự xuống cấp của đô thị cũ, yêu cầu về chất lượng sống, mục tiêu cạnh tranh kinh tế.

Đối với thị trường phía Nam, TP Hồ Chí Minh sau giai đoạn sáp nhập địa giới hành chính cũng đang hình thành cấu trúc 3 cực kinh tế bổ trợ lẫn nhau, giữ vai trò trung tâm tài chính, điều phối và công nghệ, là cực sản xuất công nghiệp, logistics, cảng biển và kết nối hàng hóa quốc tế. Xu hướng dân cư đang có xu hướng dịch chuyển tới những khu vực có quỹ đất rộng hơn, chi phí phù hợp hơn và khả năng tạo việc làm tốt hơn đang diễn ra rõ nét, thúc đẩy thị trường bất động sản toàn vùng phát triển đồng đều hơn.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh cũng lưu ý, quy hoạch đa cực chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được kết nối bởi mạng lưới hạ tầng đồng bộ liên kết. Những dự án mang tính chiến lược như sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ - Cái Mép Hạ, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro theo trục Đông - Tây, Bắc - Nam… sẽ là mạch máu nuôi dưỡng các trung tâm dân cư mới.

Đông người dân đến xem quy hoạch tại triển lãm Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm.

Bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn tới được dự báo sẽ có sự phân hóa sâu sắc. Giá trị bền vững sẽ dịch chuyển về những khu vực có tiến độ triển khai hạ tầng thực chất và không gian sống đồng bộ. Việc tái cấu trúc lõi đô thị và mở rộng các cực tăng trưởng không chỉ giúp Hà Nội và TP Hồ Chí Minh giải tỏa áp lực hạ tầng mà còn tạo tiền đề để thị trường bất động sản chuyển mình sang giai đoạn tích lũy giá trị dài hạn, hướng tới tiêu chuẩn của những thành phố toàn cầu thông minh và bền vững.

Minh Ngọc/Báo Tin tức và Dân tộc