Nhà ở xã hội có thể cán đích 1 triệu căn trước thời hạn

Nửa đầu năm 2026 chứng kiến những bước chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Dù nguồn lực hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được các chủ đầu tư đổ vào các dự án bất động sản, song tâm lý thận trọng, "nghe ngóng" của dòng cầu cùng áp lực từ chi phí vốn vẫn đang tạo ra những rào cản lớn.

Để có cái nhìn đầy đủ hơn về thực trạng hiện nay, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội, Người Đô Thị đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, xoay quanh vấn đề này.

Nghịch lý cán cân cung – cầu

Bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 đang hiển thị những con số khá trái ngược. Trong khi nguồn cung tiếp tục tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ lại có dấu hiệu đi xuống rõ rệt. Từ góc độ chuyên môn, ông lý giải như thế nào về thực trạng này?

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: TL

TS. Nguyễn Văn Đính: Để đánh giá chính xác, trước hết chúng ta cần nhìn nhận lại vị thế của bất động sản trong nền kinh tế khi nhóm ngành này chiếm khoảng 10% GDP quốc gia theo thống kê chính thức, nhưng theo tính toán chuyên sâu của chúng tôi thì tỷ lệ đóng góp thực tế lan tỏa sang các ngành nghề khác lên đến khoảng 20% GDP.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường đón nhận khoảng 98.000 sản phẩm được bơm vào, trong đó có tới 70.000 sản phẩm đến từ các dự án lần đầu thâm nhập thị trường. Con số này tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2025, tương đương với một nguồn lực trị giá gần 500.000 tỷ đồng được các chủ đầu tư đổ vào các dự án.

Tuy nhiên, thực tế đáng ngại là tỷ lệ hấp thụ của thị trường chỉ đạt khoảng 40.000 sản phẩm được giao dịch thành công, tức là ở mức dưới 50%. So với tỷ lệ cháy hàng lên đến 80 – 90% cùng kỳ năm 2025, thị trường rõ ràng đang bộc lộ dấu hiệu chùng xuống.

Sự chững lại này bắt nguồn từ một nguyên nhân rất cụ thể. Việc Quốc hội và Chính phủ quyết liệt tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, giúp giải phóng cùng lúc hàng loạt dự án bị đình trệ từ giai đoạn trước tại các cực tăng trưởng lớn như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, tạo nên nguồn cung áp đảo lực cầu. Tôi xin nhấn mạnh rằng hiện nay, lực cầu thực tế vẫn rất tốt, nhưng trước lượng hàng hóa dồi dào, người mua đã chuyển từ tâm lý mua nhanh sang trạng thái nghiên cứu, thăm dò kỹ lưỡng để chọn lọc xuống tiền vào những dự án thực sự đạt chất lượng và mang lại hiệu quả đầu tư thực tế.

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh sau khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Ảnh: Trà My

Bên cạnh tâm lý thận trọng của bên mua, rào cản từ dòng vốn tín dụng và các kênh huy động vốn khác đang tác động ra sao đến sức mua của thị trường, thưa ông?

Đây cũng được xem là một nguyên nhân tác động đến tình hình thị trường hiện nay. Nguyên nhân chính khiến sức mua chững lại là dòng tiền trên thị trường vẫn chủ yếu phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Vào giai đoạn cuối năm 2025 và đầu năm 2026, khi mặt bằng lãi suất có sự điều chỉnh tăng lên, dòng tiền dù linh hoạt nhưng đã được nắn lại một cách có chọn lọc.

Việc các ngân hàng siết chặt các điều kiện giải ngân và không còn nới lỏng như giai đoạn 2024 – 2025 đã gây ra những khó khăn nhất định cho thị trường. Khả năng tiếp cận vốn khó hơn cộng với lãi suất neo cao đã làm giảm hiệu quả sử dụng vốn của cả doanh nghiệp lẫn người mua, từ đó trực tiếp làm giảm sức mua của thị trường.

Thực trạng này đồng thời phơi bày một điểm yếu kéo dài. Trong khi thị trường bất động sản hàng năm cần nguồn vốn lên đến hàng triệu tỷ đồng, nhưng kênh trái phiếu bất động sản hiện nay lại cực kỳ yếu, thời điểm cao nhất cũng chỉ vào khoảng hơn 200.000 tỷ đồng. Vấn đề này đặt ra yêu cầu buộc chúng ta sớm đa dạng hóa các dòng vốn và phát triển các quỹ đầu tư thay thế, thay vì để thị trường quá phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng.

Tâm lý thận trọng khiến sức hấp thụ của thị trường giảm dù nguồn cung gia tăng. Ảnh: Thiên Khôi

Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội có thể về đích sớm

Trái ngược với sự chững lại của phân khúc thương mại, nhà ở xã hội đang chứng kiến tốc độ tăng nhanh về nguồn cung, sau khi các vướng mắc pháp lý được khơi thông. Ông dự báo như thế nào về khả năng hoàn thành Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội trước thời hạn?

Nhà ở xã hội là một sản phẩm đặc thù mang tính nhân văn, được Chính phủ thúc đẩy nhằm phục vụ cho các đối tượng mà Nhà nước có trách nhiệm quan tâm như người lao động, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang để họ yên tâm ổn định chỗ ở và phục vụ các hoạt động sản xuất cũng như nhiệm vụ quốc gia. Do tính chất đặc thù đó, phân khúc này nhận được nhiều sự hỗ trợ về chính sách, nhưng trước đây lại thường xuyên vấp phải nhiều điểm nghẽn về quỹ đất, thủ tục hành chính, quy trình kiểm duyệt cho đến khâu xét duyệt đối tượng và nguồn vốn...

Chính vì như vậy, trong suốt 10 năm giai đoạn từ 2014 – 2024, chúng ta mới chỉ tạo ra được hơn 100.000 sản phẩm. Đây là một con số quá ít ỏi so với mục tiêu an sinh được hướng đến.

Nhận thức được vấn đề này, Chính phủ đã rất mạnh dạn tháo gỡ các điểm nghẽn bằng việc hoàn thiện thể chế tốt hơn thông qua các quy định mới trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Kết quả thấy rõ là ngay trong năm 2025, thị trường nhà ở xã hội đã đón nhận hơn 100.000 sản phẩm, tức là chỉ trong vòng 1 năm, sản lượng tạo ra đã gần tương đương với thành quả của cả 10 năm trước đó cộng lại.

Bước sang năm 2026, nhờ những điểm nghẽn được tháo gỡ và sự quan tâm, chỉ đạo quyết liệt của toàn hệ thống chính trị, cũng như sự đồng lòng tham gia từ phía các doanh nghiệp, các dự án nhà ở xã hội đang tiếp tục được thúc đẩy với tinh thần quyết tâm cao. Dựa trên cơ sở đó, tôi cho rằng mục tiêu của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 nhiều khả năng sẽ được hoàn thành trước thời hạn, có thể về đích ngay vào năm 2028 hoặc 2029.

Dự án nhà ở xã hội CT3 - Thăng Long Green City tại khu đô thị mới Kim Chung (xã Thiên Lộc, Hà Nội) đang bước vào giai đoạn hoàn thiện cuối cùng sau hơn một năm thi công, dự kiến đưa vào vận hành trong quý IV.2026. Ảnh: Vietnamfinance

Một trong những rào cản lớn của nhà ở xã hội hiện nay là nguồn vốn. Theo ông, cần làm gì để tín dụng thực sự trở thành động lực cho phân khúc này?

Dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, hệ thống ngân hàng bao gồm cả các ngân hàng thương mại ngoài quốc doanh đã vào cuộc và triển khai các gói tín dụng hỗ trợ với tổng quy mô đạt khoảng gần 150.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, một hạn chế rất lớn hiện nay là mức lãi suất cho vay vẫn đang neo ở mức trên 5% - mức chi phí tài chính này chưa thực sự phù hợp với bản chất an sinh của nhà ở xã hội và tạo ra áp lực chi trả hàng tháng quá lớn đối với người nghèo, người thu nhập thấp vốn có đồng lương ít ỏi. Đối với doanh nghiệp, lãi suất cao cũng làm tăng chi phí đầu tư và khiến các chủ đầu tư rất khó kéo giảm giá thành sản phẩm xuống mức tối ưu để tiếp cận người lao động.

Chúng tôi đã kiến nghị rất nhiều về vấn đề này, nhưng bản chất hệ thống ngân hàng là kinh doanh tiền tệ nên họ bắt buộc phải đảm bảo các chi phí và lợi nhuận tối thiểu của hệ thống, dẫn đến việc nếu cứ phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tín dụng ngân hàng thì việc phát triển nhà ở xã hội sẽ còn rất nhiều khó khăn.

Tôi cho rằng giải pháp ưu tiên lúc này là phải đa dạng hóa dòng vốn bằng cách xây dựng các hệ thống tài chính ngoài tín dụng. Trong đó, nhà nước có thể sớm triển khai hình thành các quỹ phát triển nhà ở hoặc quỹ nhà ở quốc gia, đồng thời thiết lập cơ chế huy động vốn bền vững từ sự đóng góp của các doanh nghiệp sử dụng lao động tại các khu kinh tế, khu công nghiệp phối hợp cùng nguồn tích lũy của chính người lao động để tạo ra nguồn vốn mồi có chi phí thấp, giúp nâng cao tính khả thi và đưa nhà ở xã hội phát triển một cách bền vững.

Xin cảm ơn ông về những chia sẻ!

Ngọc Phạm thực hiện