Nguồn cung căn hộ Hà Nội đạt đỉnh, thanh khoản hạ nhiệt

Nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội tăng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Ảnh: Hoàng Anh.

Nguồn cung chung cư đạt đỉnh

Bất chấp thanh khoản thị trường đang có xu hướng chậm lại, nguồn cung chung cư Hà Nội trong quý II/2026 đang tiếp tục tăng mạnh, thiết lập những mốc kỷ lục mới

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2026 của CBRE Việt Nam cho thấy, nửa đầu năm 2026 ghi nhận tổng nguồn cung chung cư mở bán mớt đạt 16.600 căn. Đây là mức cao nhất trong sáu tháng đầu năm kể từ năm 2020.

Đáng chú ý, lượng nguồn cung trong vòng hai quý đầu năm nay đã gần tiệm cận với tổng lượng mở bán của cả năm 2020 và 2021, thậm chí cao hơn rất nhiều so với lượng căn hộ mở bán của năm 2023. Đây là minh chứng rõ nét cho thấy một lượng cung căn hộ mở bán mới rất lớn đang đổ bộ thị trường.

Xét riêng trong quý II/2026, thị trường ghi nhận thêm 8.623 căn hộ mới. Con số này thể hiện mức tăng trưởng ổn định 8% so với quý trước. Trong khi đó, đặt lên bàn cân với cùng kỳ năm 2025, nguồn cung quý II/2026 đã ghi nhận mức tăng bứt phá lên tới 26%.

Trong khi nguồn cung tăng mạnh, dấu hiệu cho thấy những diễn biến không mấy tích cực của thị trường là thanh khoản đang sụt giảm rõ nét.

Trong quý II/2026, sức hấp thụ của thị trường căn hộ Hà Nội cho thấy những dấu hiệu chững lại. Tổng số căn bán được trong quý II đạt hơn 5.800 căn, tương ứng với mức thanh khoản đạt 68% tổng nguồn cung mở bán mới.

Đây là tỷ lệ tương đương với quý I/2026 và thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024 - 2025, khi tỷ lệ này thường xuyên vượt 90%, thậm chí vượt tổng số căn mở bán mới trong kỳ.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội chia sẻ tại buổi họp báo tổng quan thị trường bất động sản quý II/2026. Ảnh: BTC.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, áp lực lãi suất cho vay ở mức cao tiếp tục là yếu tố lớn chi phối hành vi người mua.

Thay vì ra quyết định nhanh trong môi trường lãi suất thấp như trước, người mua hiện nay có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn về dòng tiền và thời điểm vào thị trường, đặc biệt với các sản phẩm yêu cầu đòn bẩy tài chính lớn.

Chính tâm lý chờ đợi và do dự này đã khiến thanh khoản của thị trường giảm nhiệt, bà An nhận định.

Giá bán tiếp tục tăng cao

Bên cạnh áp lực từ lãi suất, một trong những lý do khiến thanh khoản chậm lại được bà An lý giải là do giá bán vẫn tiếp tục tăng mạnh.

Thị trường căn hộ Hà Nội hiện gần như không còn các sản phẩm giá rẻ. Đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận sản phẩm mới có giá bán dưới 60 triệu đồng/m2 (giá bán chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu).

Thay vào đó, hai phân khúc nổi bật nhất trong quý II/2026 có giá là 80 - 110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm 30% và 35% tổng nguồn cung mới tại Hà Nội.

Trong đó, chỉ tính riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2, thị trường chung cư Hà Nội quý này đã ghi nhận hơn 3.000 căn từ bốn dự án tại các vị trí nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh được mở bán.

Giá bán căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 ghi nhận diễn biến khác biệt giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình toàn thị trường căn hộ Hà Nội đạt xấp xỉ 95 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), cao hơn 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm ngoái.

So với quý I/2026, một tỷ trọng đáng kể nguồn cung trong quý II/2026 nằm tại khu vực nội đô, kéo theo mặt bằng giá bán sơ cấp đạt mức cao trong quý này.

Trong khi giá căn hộ trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng mạnh, thì những dấu hiệu hạ nhiệt đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường căn hộ thứ cấp.

Giá bán thứ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 60 triệu đồng/m2 tại thời điểm cuối quý II/2026, ghi nhận mức giảm gần 3% so với quý trước.

Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ giai đoạn cuối năm 2022. Tốc độ tăng trưởng theo năm cũng thu hẹp đáng kể, đạt 13%, gần bằng một nửa mức đỉnh 24 - 26% trong giai đoạn 2024 - 2025.

Nhìn về triển vọng thị trường nửa cuối năm 2026, bà An nhận định, nguồn cung mới dự kiến tiếp tục duy trì mở bán mạnh mẽ. Tổng nguồn cung cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019 là hơn 37.000 căn.

Quy mô mở bán căn hộ nói trên tại Hà Nội dự kiến đặt ra những yêu cầu khắt khe hơn với các chủ đầu tư về chiến lược định giá, phân khúc và chính sách hỗ trợ tài chính, trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng và người mua nhà có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi ra quyết định.

Tuy nhiên, diễn biến của giá bán và thanh khoản trong những quý tiếp theo sẽ phụ thuộc nhiều vào diễn biến lãi suất và sự hồi phục niềm tin của người mua nhà.

An Chi