Bất động sản đối mặt 'ba tầng áp lực', doanh nghiệp bước vào cuộc thanh lọc

Không còn là câu chuyện của những đợt "đóng băng" ngắn hạn, những con số trong 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy bức tranh khó khăn đã lan rộng từ doanh nghiệp phát triển dự án, đơn vị môi giới cho đến người mua nhà.

Áp lực cùng lúc bủa vây thị trường

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 6 tháng đầu năm ghi nhận 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tương đương hơn 240 doanh nghiệp đóng cửa mỗi tháng. Số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động giảm 12%, chỉ còn hơn 2.400 đơn vị.

Trong khi đó, số doanh nghiệp thành lập mới, dù vẫn tăng 23%, đạt gần 3.200 doanh nghiệp, nhưng tốc độ rút lui nhanh hơn cho thấy sức ép vận hành của ngành đang ngày càng lớn.

Điều đáng chú ý là thị trường không chỉ đối mặt với một khó khăn đơn lẻ mà chịu tác động đồng thời của ba yếu tố.

Thứ nhất là mặt bằng lãi suất tăng trở lại. Theo báo cáo của MBS, lãi suất cho vay bất động sản hiện đã lên mức 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Chi phí vốn gia tăng khiến cả doanh nghiệp và người mua nhà đều trở nên thận trọng hơn.

Bất động sản đang đối diện nhiều thách thức trước chu kỳ mới.

Thứ hai là nguồn cung tăng mạnh sau quá trình tháo gỡ pháp lý cho nhiều dự án. Nguồn hàng dồi dào vốn được kỳ vọng sẽ tạo động lực mới cho thị trường, nhưng trong bối cảnh sức mua suy yếu, điều này lại khiến áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng gay gắt.

Thứ ba là mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao và tâm lý phòng thủ của bên mua. Giá nhà không giảm tương ứng với sức mua khiến khoảng cách giữa khả năng chi trả của người dân và giá bán tiếp tục bị kéo giãn. Đây là nguyên nhân khiến lượng khách hàng có nhu cầu ở thực vẫn đứng ngoài quan sát.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khoảng 60.000 sản phẩm được đưa ra thị trường trong nửa đầu năm nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 58%, tương ứng khoảng 35.000 giao dịch.

Tương tự, kết quả thăm dò của OneHousing chỉ ra tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp chỉ đạt 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm 2025.

Nhiều người lo ngại thanh khoản sụt giảm đồng nghĩa với việc dòng tiền đang rời bỏ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy bức tranh phức tạp hơn.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định thanh khoản giảm không có nghĩa nhu cầu sở hữu bất động sản đã mất đi. Người mua hiện chỉ trở nên thận trọng hơn, cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, tiến độ, khả năng khai thác và đặc biệt là áp lực tài chính trước khi quyết định xuống tiền.

Thực tế trên phản ánh sự thay đổi căn bản của thị trường. Nếu trước đây nhiều giao dịch được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá nhanh thì hiện nay người mua quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế cũng như hiệu quả đầu tư dài hạn.

Doanh nghiệp bước vào cuộc sàng lọc khốc liệt

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp địa ốc cũng đang đối mặt với áp lực chưa từng có.

Chia sẻ với truyền thông, ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai, đánh giá năm 2026 tiếp tục là giai đoạn nhiều khó khăn khi sức mua yếu, lãi suất tăng, trong khi nguồn cung lại rất lớn sau khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý.

Ở khía cạnh phân phối, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land, cho biết thị trường môi giới đang cạnh tranh khốc liệt hơn bao giờ hết. Chủ đầu tư yêu cầu nhà phân phối phải đặt cọc mới được giữ quỹ hàng, trong khi người mua ngày càng ít. Điều này khiến biên lợi nhuận môi giới bị thu hẹp đáng kể.

Trong khi đó, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết cũng phản ánh áp lực lợi nhuận. MBS dự báo nhiều doanh nghiệp lớn như Nam Long, Khang Điền hay Đất Xanh đều có khả năng ghi nhận lợi nhuận quý II giảm so với cùng kỳ do tốc độ bán hàng chậm lại.

Trước diễn biến thực tế, giới chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn "định giá lại". Chu kỳ tăng nóng trước đây đã đẩy giá bất động sản lên quá nhanh so với thu nhập của người dân.

Khi chi phí vốn tăng và tín dụng được kiểm soát chặt hơn, thị trường buộc phải quay về phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm. Đây là quá trình khó tránh khỏi nhưng cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn trong trung và dài hạn.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng khó khăn hiện nay không chỉ đến từ lãi suất mà còn xuất phát từ sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu thực. Phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế.

Nếu doanh nghiệp tiếp tục phát triển sản phẩm theo tư duy cũ thay vì bám sát nhu cầu ở thực thì thanh khoản sẽ còn chịu nhiều áp lực, ngay cả khi mặt bằng lãi suất được điều chỉnh giảm.

Dù khó khăn còn hiện hữu, nhiều chuyên gia cho rằng đây không phải là chu kỳ suy giảm toàn diện mà là giai đoạn thanh lọc.

Dòng tiền không biến mất mà đang dịch chuyển sang các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và giá bán phù hợp. Lợi thế cũng đang nghiêng nhiều hơn về phía người mua ở thực thay vì các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã chủ động đưa ra các chương trình hỗ trợ như cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu nhằm kích cầu. Song những chính sách này chỉ phát huy hiệu quả nếu giá bán được điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Về phía doanh nghiệp, việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, ưu tiên dự án có thanh khoản cao, kiểm soát đòn bẩy tài chính và mở rộng sang các phân khúc có nhu cầu thực như bất động sản công nghiệp, nhà ở vừa túi tiền hay logistics sẽ là hướng đi quan trọng trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản đang phải gánh nhiều "quả tạ" cùng lúc, như lãi suất cao, nguồn cung lớn, giá bán neo cao và tâm lý người mua thận trọng. Tuy nhiên, chính áp lực này cũng đang tạo ra một cuộc sàng lọc cần thiết, buộc doanh nghiệp phải thay đổi mô hình phát triển, còn người mua có nhiều cơ hội lựa chọn hơn.

Hưng Nguyên