Người mua đổi khẩu vị, bất động sản nào sẽ 'vào tầm ngắm'?

Người mua nhà ngày càng ưu tiên pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, chất lượng sống và khả năng tài chính - Ảnh: Anh Tuấn

Niềm tin phục hồi, người mua ngày càng "tỉnh táo"

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 do Batdongsan.com.vn thực hiện với hơn 1.000 người tham gia cho thấy bức tranh tâm lý thị trường đã có nhiều chuyển biến tích cực sau giai đoạn điều chỉnh.

Theo kết quả khảo sát, 56% người được hỏi đánh giá tích cực về thị trường, trong đó 38% bày tỏ sự lạc quan và 18% rất lạc quan. Ngược lại, nhóm rất bi quan chỉ còn khoảng 1%, trong khi 28% vẫn duy trì tâm lý quan sát và 15% giữ thái độ thận trọng.

Đánh giá về diễn biến này, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho rằng, nếu phải lựa chọn một từ để mô tả tâm lý thị trường trong quý II/2026 thì đó là "tỉnh táo".

Theo bà Ánh, tâm lý tiêu cực đã giảm đáng kể nhưng thị trường không rơi vào trạng thái hưng phấn như các chu kỳ tăng trưởng trước đây. Người mua hiện cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định, tạo nền tảng để nhu cầu phục hồi theo hướng ổn định và bền vững.

Khảo sát cũng phản ánh sự khác biệt về tâm lý giữa hai thị trường lớn. Tại TP. Hồ Chí Minh, gần 67% người tham gia khảo sát bày tỏ sự lạc quan và kỳ vọng những chuyển biến tích cực sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính. Trong khi đó, tại Hà Nội, khoảng 55% người được hỏi vẫn duy trì tâm lý thận trọng khi tiếp tục theo dõi tiến độ triển khai các quy hoạch và dự án hạ tầng.

Dù vậy, triển vọng trong 6 tháng tới vẫn được đánh giá khả quan. Có tới 61% người tham gia khảo sát tại Hà Nội và 73% tại TP. Hồ Chí Minh tin rằng thị trường sẽ "ấm dần lên" hoặc trở nên "sôi động hơn". Tỷ lệ dự báo thị trường tiếp tục trầm lắng chỉ ở mức 10% tại Hà Nội và 8% tại TP. Hồ Chí Minh.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của người mua hiện nay là sự dịch chuyển khỏi tư duy phải sở hữu bất động sản tại khu vực trung tâm.

Theo Batdongsan.com.vn, có tới 69% người được khảo sát lựa chọn vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển là điểm đến ưu tiên trong chiến lược tìm kiếm bất động sản trong 3-5 năm tới.

Ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, cho rằng xu hướng này không đơn thuần xuất phát từ yếu tố giá bán.

Theo ông Cảnh, người mua ngày càng sẵn sàng chấp nhận khoảng cách xa trung tâm để đổi lấy không gian sống rộng hơn, mức giá hợp lý hơn và cơ hội hưởng lợi từ hạ tầng trong tương lai. So với các chu kỳ trước, lợi thế của vùng ven hiện nay nằm ở dư địa phát triển còn lớn cùng triển vọng tăng trưởng rõ ràng hơn.

Người mua ưu tiên giá trị thực, kiểm soát chặt đòn bẩy tài chính

Khảo sát cũng cho thấy người tiêu dùng đánh giá 6 tháng tới là thời điểm phù hợp để mua và đầu tư hơn là bán bất động sản. Tuy nhiên, tiêu chí lựa chọn sản phẩm đã thay đổi đáng kể.

Thay vì ưu tiên những tài sản có kỳ vọng tăng giá nhanh, người mua hiện nghiêng về các sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, cộng đồng dân cư ổn định và khả năng khai thác sử dụng thực tế.

Đáng chú ý, nhóm khách hàng mua để ở đang chiếm tỷ trọng lớn hơn nhóm đầu tư. Theo Batdongsan.com.vn, khoảng 65% người mua để ở là những khách hàng mua căn nhà đầu tiên hoặc có nhu cầu nâng cấp điều kiện sống. Điều này cho thấy quyết định mua nhà ngày càng gắn chặt với chất lượng cuộc sống thay vì chỉ coi bất động sản là một kênh tích lũy tài sản.

Các yếu tố được người mua đánh giá quan trọng nhất trước khi xuống tiền gồm pháp lý rõ ràng, quy hoạch minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và khả năng tích lũy đủ nguồn lực tài chính.

Xu hướng kiểm soát rủi ro tài chính cũng ngày càng rõ nét. Theo khảo sát, có tới 84% người mua để ở có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, thay vì sử dụng đòn bẩy ở mức tối đa, phần lớn người mua, kể cả nhóm có thu nhập cao, chỉ ưu tiên dành khoảng 20-40% thu nhập hàng tháng để trả nợ vay.

Điều này phản ánh tâm lý thận trọng và xu hướng quản trị tài chính chặt chẽ của người mua nhà trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn vẫn là yếu tố cần được cân nhắc.

Ở góc độ đầu tư, khảo sát cho thấy nhà đầu tư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều duy trì kỳ vọng tích cực về triển vọng tăng giá, song khẩu vị đầu tư đã có sự khác biệt. Tại TP. Hồ Chí Minh, dòng tiền tập trung nhiều hơn vào các khu vực hưởng lợi từ hệ thống metro, quá trình sáp nhập và các trung tâm phát triển mới. Trong khi đó, nhà đầu tư tại Hà Nội quan tâm nhiều hơn đến các khu vực gắn với các tuyến vành đai, hạ tầng liên vùng và quá trình mở rộng không gian đô thị.

Chiến lược đầu tư cũng có sự phân hóa. Nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng ưu tiên nắm giữ trong ngắn và trung hạn, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ trọng nhà đầu tư theo đuổi chiến lược dài hạn cao hơn.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, hạ tầng chỉ thực sự tạo ra giá trị khi được triển khai đúng tiến độ và có khả năng chuyển hóa thành kết nối thực tế.

"Càng đi xa trung tâm, nhà đầu tư càng phải đánh giá kỹ độ trễ hiện thực hóa của hạ tầng thay vì chỉ mua theo những câu chuyện kỳ vọng", ông Cảnh nhấn mạnh.

Hà Sơn