Ngân hàng chủ động tái cơ cấu danh mục cho vay

Vốn dịch chuyển sang bán lẻ, tín chấp và SME

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành văn bản hướng dẫn kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026, định hướng mức tăng khoảng 15% cho toàn hệ thống. Theo thông lệ, các ngân hàng thương mại được giao đầy đủ chỉ tiêu tăng trưởng ngay từ đầu năm, qua đó chủ động xây dựng kế hoạch kinh doanh và phân bổ vốn.

Điểm mới trong điều hành tín dụng năm nay là NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt nhịp tăng trưởng ngay từ quý I, trong đó dư nợ tín dụng ba tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm, nhằm tránh tình trạng tăng nóng sớm. Đáng chú ý, dư nợ cho vay bất động sản của mỗi ngân hàng cũng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung so với cuối năm 2025.

Theo NHNN, sẽ theo dõi sát diễn biến tín dụng, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản; trường hợp tổ chức tín dụng không tuân thủ định hướng sẽ bị trừ room tín dụng.

Việc giảm hệ số nhân và áp trần tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản được xem là bước đi kỹ thuật cần thiết nhằm đưa thị trường trở về trạng thái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng năm 2025

Trước lộ trình điều hành tín dụng thận trọng hơn, nhiều ngân hàng đã sớm chủ động điều chỉnh danh mục cho vay, giảm dần mức độ tập trung vào bất động sản và tăng cường phân bổ vốn sang các lĩnh vực khác.

Tại Techcombank, bà Bùi Thị Thu Thủy - Giám đốc cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp, Khối Tài chính Kế hoạch cho biết, danh mục tín dụng khách hàng doanh nghiệp năm 2025 ghi nhận tín hiệu tích cực khi tỷ trọng cho vay bất động sản đang giảm dần.

Theo đó, trong suốt các quý của năm 2025, tỷ trọng cho vay bất động sản tại Techcombank liên tục thu hẹp. Đến cuối quý IV/2025, dư nợ cho vay bất động sản trong nhóm khách hàng doanh nghiệp chỉ còn chiếm 56%, giảm rõ rệt so với mức 61% tại quý I/2025, với quy mô dư nợ khoảng 253 nghìn tỷ đồng. Tính trên toàn bộ danh mục tín dụng, cho vay bất động sản chiếm khoảng 31%, thấp hơn đáng kể mức 33% đầu năm.

Theo bà Bùi Thị Thu Thủy, định hướng danh mục tín dụng năm 2026 của Techcombank tiếp tục kiên trì chiến lược đa dạng hóa, giảm dần mức độ tập trung vào các khoản vay quy mô lớn.

Cụ thể, ngân hàng đang dịch chuyển từ cho vay khách hàng doanh nghiệp sang khách hàng cá nhân, nhằm phân tán rủi ro tốt hơn. Trong đó, Techcombank vẫn duy trì sản phẩm chủ lực là cho vay mua nhà, đồng thời đẩy mạnh cho vay tín chấp – phân khúc được ngân hàng đầu tư bài bản trong nhiều năm qua.

Theo đại diện Techcombank, danh mục cho vay tín chấp đã ghi nhận mức tăng trưởng tới 248% trong năm 2025, phản ánh hiệu quả của chiến lược xây dựng nền tảng dữ liệu và quản trị rủi ro. “Chúng tôi hoàn toàn tin tưởng có thể tiếp tục mở rộng quy mô của danh mục này trong năm 2026”, bà Thủy khẳng định.

Bên cạnh đó, với danh mục tín dụng bán lẻ, ngân hàng sẽ tập trung nhiều hơn vào nhóm khách hàng hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ, những phân khúc được đánh giá có nhu cầu vốn ổn định, gắn với hoạt động sản xuất – kinh doanh thực và khả năng phân tán rủi ro cao hơn so với các khoản vay bất động sản quy mô lớn.

Không chỉ Techcombank, mà nhiều ngân hàng thương mại khác cũng đang từng bước tái cân chỉnh trục tín dụng, điều chỉnh mức độ tập trung cho vay lĩnh vực bất động sản. Với VPBank, số liệu từ báo cáo tài chính ngân hàng cho thấy, dư nợ cho vay liên quan đến bất động sản của ngân hàng (bao gồm cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay cá nhân mua nhà, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở) từng tăng mạnh về quy mô trong giai đoạn dài. Từ mức hơn 15.000 tỷ đồng năm 2017, dư nợ đã tăng lên khoảng 338.000 tỷ đồng cuối năm 2025; trong đó, năm 2022 ghi nhận mức tăng mạnh 55,3%, cho thấy bất động sản giữ vai trò trọng yếu trong chiến lược mở rộng tín dụng của ngân hàng.

Tuy nhiên, sau khi đạt đỉnh 40,5% dư nợ cho vay khách hàng năm 2024, tỷ trọng tín dụng bất động sản của VPBank đã giảm xuống 35,8% trong năm 2025. Đồng thời, tốc độ tăng trưởng dư nợ lĩnh vực này cũng hạ nhiệt còn 20,4%, phản ánh việc ngân hàng chủ động giãn nhịp tăng, tái cân đối danh mục.

Theo khảo sát xu hướng tín dụng năm 2026 của NHNN, nhu cầu vốn tiếp tục tập trung vào lĩnh vực công nghiệp – xây dựng, tiếp đến là thương mại, dịch vụ, tiêu dùng cá nhân, kinh tế xanh và khu vực nông – lâm – thủy sản. Trong bối cảnh đó, việc các ngân hàng chủ động tái cơ cấu danh mục cho vay được xem là bước đi cần thiết để nâng cao chất lượng tăng trưởng tín dụng, hạn chế rủi ro và hướng dòng vốn vào các lĩnh vực tạo giá trị bền vững cho nền kinh tế.

Sự điều chỉnh cần thiết

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, chính sách tín dụng năm 2026 nhiều khả năng không điều chỉnh theo hướng thu hẹp mạnh đối với thị trường bất động sản như một số lo ngại ban đầu. Việc giảm hệ số nhân và áp trần tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản được xem là bước đi kỹ thuật cần thiết nhằm đưa thị trường trở về trạng thái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng năm 2025.

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, tín dụng bất động sản trong năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn hệ thống. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 28%, chiếm khoảng 44% tổng dư nợ, trong khi cho vay mua nhà chỉ tăng 14%.

“Tín dụng cho vay mua nhà tăng chậm phản ánh giá nhà đang neo cao khiến người dân lưỡng lự. Ngược lại, tín dụng cho chủ đầu tư tăng nhanh trong hai năm qua, do đó cần phải kiểm soát chặt chẽ hơn”, ông Lực cho biết.

Ở góc độ thị trường, các chuyên gia VinaCapital cho rằng giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025 và tăng trên 50% kể từ năm 2023, chủ yếu do nguồn cung khan hiếm kéo dài vì các vướng mắc về quy hoạch và thủ tục pháp lý.

“Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, giá đã tăng mạnh sau một giai đoạn dài thiếu hụt nguồn cung. Do đó, chúng tôi dự đoán giai đoạn 2026–2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung, hơn là một chu kỳ tăng giá mới”, các chuyên gia nhận định.

TS. Cấn Văn Lực cũng phân tích, trong giai đoạn 2019–2024, giá bất động sản tại Việt Nam tăng khoảng 59%; riêng năm 2025, mức tăng dao động 10–30% tùy phân khúc và khu vực. Hiện Việt Nam nằm trong top 10 thế giới về số năm tích lũy thu nhập cần thiết để mua nhà.

“Nếu năm 2025, một hộ gia đình cần trung bình 26 năm thu nhập để mua được nhà thì sang năm 2026, con số này đã lên tới 30 năm, cao gấp đôi mức bình quân của thế giới. Giá nhà quá cao so với thu nhập là bất thường và cần được kiểm soát nếu muốn thị trường phát triển bền vững”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Quỳnh Trang