M&A - 'điểm tựa' dòng tiền cho doanh nghiệp địa ốc

Gần đây, thị trường bất động sản ghi nhận lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp niêm yết tăng vọt, nhưng phần lớn không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, mà từ các thương vụ bán tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc thoái vốn. Dòng tiền từ M&A trở thành “phao cứu sinh”, giúp cải thiện báo cáo tài chính trong giai đoạn thị trường trầm lắng.

Công ty cổ phần Dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (Savico) là ví dụ điển hình. Doanh nghiệp này báo lãi quý III/2025 hơn 344 tỷ đồng, cao gấp hơn 13 lần cùng kỳ. Phần lớn lợi nhuận đến từ thương vụ chuyển nhượng vốn tại Dự án Khu dân cư cao cấp Cần Giờ, rộng gần 30 ha, cho Tập đoàn Gelex. Giá trị giao dịch đạt hơn 619 tỷ đồng, trong khi Savico mới đầu tư khoảng 159 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco) cũng ghi nhận lợi nhuận sau thuế tăng mạnh, từ hơn 13 tỷ đồng lên 539 tỷ đồng trong quý III/2025. Trong đó, doanh thu tài chính tăng đột biến nhờ thương vụ chuyển nhượng toàn bộ 27,55 triệu cổ phiếu tại Công ty Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu, chủ đầu tư Dự án Khu du lịch Đại Dương, quy mô 19,6 ha. Thương vụ mang về hơn 1.600 tỷ đồng và đóng góp gần 700 tỷ đồng lợi nhuận cho Hodeco. Dù hoạt động kinh doanh dự án gặp khó, doanh nghiệp đã có một quý “đổi màu” nhờ M&A.

Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) cũng chọn con đường bán dự án để giải phóng nguồn lực. Việc hoàn tất chuyển nhượng khu nhà ở Lam Hạ Center Point kéo doanh thu quý III/2025 của doanh nghiệp lên hơn 1.339 tỷ đồng, cao gấp nhiều lần cùng kỳ, đưa lợi nhuận sau thuế lên 193 tỷ đồng, gấp hơn 17 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Làn sóng thoái vốn còn có sự góp mặt của Vinaconex với thương vụ bán toàn bộ 107 triệu cổ phiếu tại Vinaconex ITC - chủ đầu tư khu đô thị Cát Bà Amatina. Theo ước tính của các đơn vị phân tích, giao dịch này có thể đem lại khoảng 3.500 tỷ đồng lợi nhuận, qua đó cải thiện dòng tiền và tăng cường năng lực tài chính cho tổng công ty.

Trong khi hoạt động chuyển nhượng dự án trên thị trường sơ cấp vẫn chậm, thị trường thứ cấp lại ghi nhận nhiều giao dịch lớn, mang theo những khoản lợi nhuận bất thường từ M&A. Theo các chuyên gia, với bên bán, đây là giải pháp kịp thời để xử lý áp lực dòng tiền. Với bên mua, đây là cơ hội tiếp cận các quỹ đất tốt với mức giá hợp lý, từng bước chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, thị trường M&A bất động sản đang nóng trở lại nhờ hội tụ 3 điều kiện thuận lợi: nền tảng vĩ mô ổn định, khung pháp lý được hoàn thiện và nhu cầu tái cấu trúc của doanh nghiệp ngày càng rõ rệt.

Ông nhấn mạnh, mục tiêu tăng trưởng kinh tế khoảng 8% trong năm 2025, cùng kỳ vọng duy trì mức tăng trưởng 2 con số trong những năm tiếp theo, được thúc đẩy bởi cải cách cơ cấu kinh tế, đầu tư công mạnh vào hạ tầng và sự mở rộng của khu vực tư nhân, đang tạo ra “lớp đệm” quan trọng cho niềm tin của nhà đầu tư. Lãi suất trong nước duy trì sự ổn định cũng góp phần thúc đẩy giao dịch. Sau giai đoạn thị trường nguội lạnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm thêm nguồn vốn lưu động để duy trì hoạt động. Theo đó, M&A trở thành lựa chọn phù hợp để tái cấu trúc tài chính, san sẻ rủi ro và thiết lập quan hệ hợp tác sâu hơn với các nhà đầu tư quốc tế đang muốn mở rộng hiện diện tại Việt Nam.

Yếu tố cuối cùng đến từ tác động tích cực của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). TS. Sử Ngọc Khương nhận định, khi khung pháp lý được hoàn thiện hơn, thị trường vận hành minh bạch, giảm rủi ro pháp lý và tạo niềm tin lớn hơn cho cả bên mua lẫn bên bán. Đây là điều kiện cần để các thương vụ M&A diễn ra thuận lợi, đặc biệt trong giai đoạn thị trường chuẩn bị bước vào chu kỳ phục hồi mới.

Đồng quan điểm, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh của Dat Xanh Services cho rằng, nhiều chủ đầu tư đã đi qua giai đoạn tái cấu trúc và đang bước sang nhịp triển khai dự án, đồng thời chủ động tìm kiếm quỹ đất thông qua M&A. Khi các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung mới đã bắt đầu trở lại thị trường trong quý cuối năm và sẽ tiếp tục xuất hiện trong giai đoạn đầu năm 2026.

Theo bà Liên, thời điểm hiện tại mở ra những tín hiệu tích cực hơn cho thị trường khi nền kinh tế duy trì đà cải thiện, tạo điểm tựa cho hoạt động đầu tư phát triển dự án. Tuy vậy, bối cảnh vĩ mô vẫn tồn tại nhiều biến số, đòi hỏi các doanh nghiệp phải chuẩn bị kỹ, xây dựng chiến lược rõ ràng và đưa ra quyết định đúng thời điểm để nắm bắt cơ hội.

Việt Dũng