Hợp đồng ủy quyền toàn quyền mua bán có phải là quyền sở hữu?

Ảnh minh họa.

Điều đáng nói là chính hai chữ “toàn quyền” khiến nhiều người nhầm tưởng mình đã trở thành chủ sở hữu. Nhưng dưới góc nhìn pháp lý, quyền đại diện và quyền sở hữu là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.

Một hợp đồng ủy quyền, dù được lập rất đầy đủ, được công chứng hợp pháp và trao quyền rất rộng, thì bản chất vẫn chỉ là việc chủ sở hữu cho người khác thay mặt mình thực hiện công việc, chứ không làm phát sinh việc chuyển quyền sở hữu tài sản.

Đó là khoảng cách rất lớn giữa điều nhiều người nghĩ và điều pháp luật thực sự quy định.

Điểm dễ gây hiểu nhầm đầu tiên chính là quyền bán tài sản

Người được ủy quyền hoàn toàn có thể ký hợp đồng chuyển nhượng, ký hồ sơ công chứng, thực hiện thủ tục sang tên nếu nội dung ủy quyền cho phép. Tuy nhiên, họ đang ký với tư cách đại diện của chủ sở hữu, chứ không phải với tư cách chủ sở hữu.

Nói cách khác, họ đang thay người khác thực hiện giao dịch. Vì vậy, số tiền thu được từ việc bán tài sản về nguyên tắc vẫn thuộc quyền định đoạt của người sở hữu tài sản, trừ trường hợp giữa các bên có thỏa thuận khác hoặc tồn tại giao dịch độc lập như hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, thanh toán nghĩa vụ…

Nếu tự cho rằng tiền bán nhà mặc nhiên là của mình chỉ vì đang cầm hợp đồng ủy quyền thì rất dễ phát sinh tranh chấp dân sự, thậm chí trong một số trường hợp còn có thể phát sinh trách nhiệm pháp lý khác nếu việc chiếm giữ tài sản không có căn cứ.

Điểm mù thứ hai là nhiều người cho rằng hợp đồng ghi “ủy quyền không hủy ngang”, “ủy quyền toàn quyền”, hoặc “ủy quyền vô thời hạn” thì người ủy quyền sẽ không thể lấy lại quyền.

Thực tế không đơn giản như vậy. Quan hệ ủy quyền vẫn là quan hệ đại diện được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự. Trong nhiều trường hợp, người ủy quyền vẫn có quyền chấm dứt việc ủy quyền theo quy định của pháp luật hoặc theo nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu việc chấm dứt trái thỏa thuận gây thiệt hại thì có thể phát sinh nghĩa vụ bồi thường, nhưng điều đó không đồng nghĩa quyền đại diện luôn tồn tại vĩnh viễn.

Nói cách khác, một hợp đồng ủy quyền không tạo ra “lá chắn” bảo đảm tuyệt đối như nhiều người vẫn nghĩ.

Điểm mù nguy hiểm nhất lại nằm ở chính bản chất nhân thân của quan hệ ủy quyền

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, trong nhiều trường hợp như một bên chết, bị Tòa án tuyên bố chết, mất năng lực hành vi dân sự hoặc phát sinh các căn cứ chấm dứt đại diện theo pháp luật, quan hệ ủy quyền sẽ chấm dứt.

Lúc đó, người đang cầm bản hợp đồng công chứng dù còn nguyên vẹn trên tay cũng không còn quyền đại diện để tiếp tục bán nhà.

Nếu tài sản là tài sản riêng của người đã mất thì ngay thời điểm đó, tài sản trở thành di sản thừa kế và việc định đoạt phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế hoặc theo di chúc hợp pháp (nếu có), chứ không còn thực hiện theo hợp đồng ủy quyền trước đó.

Đây là lý do không ít người vợ, người chồng hoặc người thân lúng túng khi muốn xử lý tài sản sau biến cố gia đình nhưng bị cơ quan công chứng từ chối vì hợp đồng ủy quyền đã hết hiệu lực.

Điều cần nhận thức rõ là ủy quyền chỉ là công cụ tạo ra quyền đại diện, không tạo ra quyền sở hữu.

Muốn thực sự dịch chuyển quyền đối với tài sản thì phải sử dụng các giao dịch làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sở hữu theo đúng quy định của pháp luật.

Nếu mong muốn chuyển tài sản riêng của chồng sang cho vợ hoặc ngược lại, các bên có thể lựa chọn hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản thỏa thuận nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung của vợ chồng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Đó mới là những giao dịch làm thay đổi địa vị pháp lý của chủ sở hữu.

Trong thực tiễn, rất nhiều tranh chấp tài sản giữa vợ chồng, cha mẹ và con cái, anh chị em trong gia đình đều bắt nguồn từ việc quá tin vào một hợp đồng ủy quyền.

Họ tin rằng mình đã có quyền. Trong khi pháp luật chỉ trao cho họ quyền đại diện. Khoảng cách giữa hai khái niệm ấy đôi khi chính là giá trị của cả một căn nhà.

Một nền pháp lý an toàn không được xây dựng bằng sự tin tưởng mơ hồ hay những lời hứa “anh đã ủy quyền hết rồi”, mà phải được bảo đảm bằng những giao dịch làm phát sinh quyền sở hữu đúng quy định của pháp luật.

Trong lĩnh vực bất động sản, sự khác biệt giữa một hợp đồng ủy quyền và một hợp đồng chuyển quyền sở hữu không chỉ là vài trang giấy công chứng, mà có thể quyết định ai mới thực sự là chủ tài sản khi biến cố xảy ra.

Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền