Giới đầu cơ căn hộ 'mắc kẹt' trong vòng xoáy đòn bẩy

Trong khi đó, tin nhắn từ ngân hàng vừa gửi đến thông báo kỳ thanh toán tháng này gần 35 triệu đồng (cả vốn và lãi). “Chỉ sau hơn một năm, tiền trả ngân hàng gần gấp đôi. Nếu không bán được sớm, thu nhập của tôi sẽ bị ăn mòn”, anh Tùng thở dài.

Cú sốc lãi suất sau ưu đãi

Cuối năm 2023, khi mua căn hộ 2 phòng ngủ tại khu Đông TP.HCM, anh Tùng vay ngân hàng khoảng 60% giá trị, tương đương hơn 2,7 tỷ đồng. Trong năm đầu tiên, khoản vay được hưởng lãi suất ưu đãi 7% và ân hạn nợ gốc, mỗi tháng chỉ phải trả khoảng 15–16 triệu đồng.

Mọi thứ thay đổi nhanh chóng từ tháng 10/2025 khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi 11%/năm. Khoản thanh toán tăng lên 24 triệu đồng/tháng. Giữa quý I/2026, lãi suất điều chỉnh lên 14%/năm, tiền trả ngân hàng của anh tăng vọt lên gần 35 triệu đồng.

“Tôi mua căn hộ với kỳ vọng giá sẽ tăng nhanh trong 2-3 năm, tiền cho thuê sẽ hỗ trợ phần nào khoản lãi từ nhà băng. Nhưng với mức lãi suất hiện tại, nếu giữ lại thì mỗi tháng phải bù thêm quá nhiều tiền, trong khi giá thị trường thì quá ảo, tăng thì tăng thật nhưng chốt lời được không thì chưa nói trước được”, anh Tùng nói thêm với VnBusiness.

Giời đầu cơ căn hộ có sử dụng vốn vay đang đối mặt nhiều áp lực.

Câu chuyện của anh Tuấn không phải cá biệt. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng mạnh, nhiều nhà đầu tư căn hộ từng sử dụng đòn bẩy tài chính đang rơi vào trạng thái choáng váng.

Những khoản vay từng được tính toán kỹ lưỡng trong giai đoạn lãi suất thấp nay trở thành áp lực lớn khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi.

Như trường hợp của chị Hằng, chủ sở hữu một căn hộ cao cấp tại Thủ Đức, cũng đang rơi vào tình thế không mấy dễ chịu. Chị mua căn hộ đầu năm 2025 với giá khoảng 8 tỷ đồng, vay ngân hàng 40% trong 20 năm.

Trong giai đoạn ưu đãi, khoản thanh toán hàng tháng khoảng 34 triệu đồng. Nhưng sau khi lãi suất chuyển sang thả nổi 15%/năm, nghĩa vụ trả nợ tăng lên gần 50 triệu đồng/tháng.

“Nếu gồng thêm vài tháng nữa, nguy cơ đổ nợ là có thật”, chị Hằng thừa nhận, đồng thời cho biết đang sẵn sàng bán căn hộ ngang giá, thậm chí giảm nhẹ để thu hồi vốn.

Thị trường căn hộ thời gian gần đây ghi nhận sự gia tăng rõ rệt lượng sản phẩm rao bán trên thị trường thứ cấp, phần lớn đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Khảo sát trên nhiều nhóm mua bán bất động sản cho thấy một số căn hộ đã được điều chỉnh giá giảm 2–3% so với trước Tết Nguyên đán để thu hút người mua. Tuy nhiên, mức độ quan tâm vẫn khá thấp. Thực tế này cho thấy nguồn cung thứ cấp gia tăng, nhưng thanh khoản lại suy giảm.

Giá leo thang, “kẹt” thanh khoản

Ông Lê Hữu Đông, CEO một văn phòng môi giới ở khu Đông TP.HCM, cho biết lượng căn hộ nhà đầu tư gửi bán đang tăng rõ rệt kể từ quý cuối năm 2025 đến nay.

Phần lớn trong số này sử dụng đòn bẩy tài chính, với những khoản vay được giải ngân cuối năm 2023 hoặc đầu 2024. Sau 12–24 tháng ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc, các khoản vay bắt đầu bước vào giai đoạn trả cả gốc lẫn lãi, khiến nghĩa vụ tài chính tăng đột biến.

“Tình trạng bán tháo chưa xảy ra, nhưng nhiều nhà đầu tư buộc phải cắt 80-90% lợi nhuận, thậm chí chấp nhận giảm giá để tìm khách mua, thu hồi vốn nhanh”, ông Đông tiết lộ.

Cũng theo ông Đông, nhóm chịu áp lực lớn nhất là các nhà đầu tư “lướt sóng” căn hộ cao cấp. Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, họ chỉ cần đặt cọc khoảng 15–25% giá trị căn hộ là có thể sang nhượng và kiếm lợi nhuận hàng trăm triệu đồng.

Nhưng khi thị trường chững lại, chiến lược này nhanh chóng mất hiệu lực. “Áp lực thoát hàng lớn nhưng lại không cạnh tranh được với giỏ hàng mới từ các đại lý. Vì vậy nhiều người gần như mắc kẹt”, ông Đông nói.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, tình trạng nhà đầu tư tìm cách thoát hàng chủ yếu xuất hiện ở phân khúc chung cư giá cao.

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều dự án căn hộ có giá lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Không ít nhà đầu tư mua trong tâm lý FOMO, sợ bỏ lỡ cơ hội, và chấp nhận trả thêm khoản chênh hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng.

Khi thị trường chững lại, mức giá này trở thành rào cản lớn đối với người mua. Giá cao nhưng thanh khoản thấp, trong khi lãi vay tăng. Đây là lý do khiến nhiều nhà đầu tư phải tìm cách thoát hàng trước khi áp lực tài chính trở nên quá lớn.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ tăng mạnh.

Thực tế cũng cho thấy giá chung cư tại một số khu vực đã bắt đầu đi ngang, thậm chí giảm nhẹ. Tại Hà Nội, dữ liệu thị trường ghi nhận mức giảm 1–4% ở một số dự án so với cuối năm 2025.

Nhìn rộng hơn, những khó khăn hiện tại của giới đầu tư căn hộ phản ánh rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn trong chu kỳ thị trường thuận lợi.

Trong giai đoạn lãi suất thấp và giá bất động sản tăng nhanh, đòn bẩy có thể giúp nhà đầu tư khuếch đại lợi nhuận. Nhưng khi lãi suất đảo chiều, chính đòn bẩy lại trở thành áp lực tài chính.

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, khi những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay buộc phải rời cuộc chơi.

Điều này có thể khiến thanh khoản thị trường suy giảm trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại giúp thị trường trở nên ổn định hơn, khi dòng tiền đầu cơ giảm bớt.

Còn hiện tại, dù chưa đến mức tạo ra một làn sóng bán tháo, áp lực lãi vay đang buộc nhiều nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản có thể đang bước vào một khoảng lặng cần thiết, nơi những kỳ vọng lợi nhuận nhanh chóng phải nhường chỗ cho các tính toán tài chính thận trọng hơn.

Hưng Nguyên