Lãi suất vay mua nhà tăng, thanh khoản bất động sản chững lại

Đầu năm 2026, anh Trần Quang Hưng, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, đang rơi vào tình thế khó xử với căn hộ hai phòng ngủ tại khu vực phía Tây thành phố.

Thanh khoản chững lại

Căn hộ này được anh mua vào giữa năm 2024, thời điểm thị trường chung cư bước vào chu kỳ tăng giá mạnh sau giai đoạn trầm lắng. Khi đó, giá trị căn hộ khoảng 3,2 tỷ đồng và anh quyết định vay ngân hàng gần 60% để tận dụng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng bán ra sau một đến hai năm.

Thị trường thực tế đã đi đúng với kỳ vọng của anh Hưng trong giai đoạn đầu. Đến cuối năm 2025, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội tăng nhanh, căn hộ của anh được môi giới định giá lên gần 5,2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, khi anh quyết định rao bán để chốt lời, thị trường bất ngờ chững lại. Lượng khách hỏi mua thưa dần, những cuộc hẹn xem nhà trở nên hiếm hoi, trong khi chi phí vay ngân hàng bắt đầu tăng lên theo đà điều chỉnh lãi suất.

Sau nhiều tháng rao bán, dù đã giảm giá gần 300 triệu đồng so với mức định giá ban đầu, căn hộ vẫn chưa tìm được người mua. Trong khi đó, mỗi tháng anh vẫn phải trả một khoản lãi không nhỏ cho ngân hàng.

Thanh khoản thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "hạ nhiệt".

“Trước đây khách xem nhà rất đông, có lúc môi giới phải xếp lịch. Nhưng vài tháng nay gần như không có giao dịch. Người mua giờ tính toán rất kỹ vì vay ngân hàng quá áp lực”, anh Hưng chia sẻ.

Câu chuyện của anh Hưng không phải trường hợp cá biệt. Nó phản ánh một thực tế đang diễn ra trên thị trường bất động sản đầu năm 2026, thanh khoản chững lại trong bối cảnh lãi suất tăng, trong khi mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.

Theo dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam, mức độ quan tâm và lượng tin đăng bất động sản trong tháng đầu tiên của năm 2026 đã giảm rõ rệt so với tháng cuối năm 2025. Một phần nguyên nhân đến từ “hiệu ứng” Tết Nguyên đán, giai đoạn dòng tiền và tâm lý thị trường thường tạm thời chững lại để chuẩn bị cho kỳ nghỉ lễ dài ngày. Tuy nhiên, yếu tố mang tính quyết định hơn chính là sự thay đổi của môi trường lãi suất.

Hiện nay, lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến ở mức từ 9,6% mỗi năm và trong nhiều trường hợp có thể lên tới gần 14%. So với giai đoạn trước, khi lãi suất thấp kéo dài, mức chi phí vốn này khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu bất động sản trở nên nặng nề hơn đáng kể.

Đến cuối tháng 2 năm 2026, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà tăng thêm khoảng 1–2 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. Lãi suất cố định trong 12 tháng đầu phổ biến ở mức 8–10% mỗi năm, trong khi lãi suất thả nổi sau giai đoạn ưu đãi có thể lên tới 12–15%. Chi phí tài chính gia tăng khiến không ít người có ý định mua nhà buộc phải tính toán lại kế hoạch.

Đối với người mua để ở, khoản vay ngân hàng lớn đồng nghĩa với gánh nặng tài chính kéo dài hàng chục năm. Nhiều gia đình vì thế chuyển từ ý định mua nhà sang thuê nhà trong ngắn hạn để giảm áp lực dòng tiền.

Trong khi đó, với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lãi suất tăng khiến chiến lược đầu tư trở nên rủi ro hơn. Kéo theo là nhu cầu đầu tư, lực cầu quan trọng thúc đẩy thị trường trong hai năm qua, bắt đầu suy giảm rõ rệt.

Sự điều chỉnh cần thiết?

Điều đáng chú ý là sự suy yếu của lực cầu lại diễn ra trong khi mặt bằng giá bất động sản vẫn duy trì ở mức rất cao. Theo dữ liệu thị trường, giá đất nền hiện đã tăng tới 187% so với quý I/2023. Giá chung cư tăng khoảng 175%, còn giá nhà riêng tăng khoảng 130% trong cùng giai đoạn.

Riêng tại Hà Nội, giá chung cư sơ cấp hiện đạt bình quân khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Với phân khúc nhà liền thổ, giá bán trung bình thậm chí lên tới khoảng 262 triệu đồng/m2.

Mức giá này tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa thị trường và khả năng chi trả của đại đa số người lao động. Khi giá nhà vượt quá khả năng tiếp cận của nhóm người mua ở thực, trong khi nhà đầu tư lại thận trọng hơn vì chi phí vốn tăng, thanh khoản thị trường tất yếu bị ảnh hưởng.

Bà Ngọc Lê, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield, cho biết thanh khoản các phân khúc nhà ở đảo chiều từ cuối năm 2025 khi thị trường tín dụng bước vào chu kỳ tăng lãi suất mới.

Cụ thể, trong quý IV năm ngoái, Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 6.200 căn hộ được tiêu thụ, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới trong cùng giai đoạn cũng thấp hơn khoảng 32%.

Ở phân khúc nhà liền thổ, sự suy giảm còn rõ rệt hơn. Lượng giao dịch trong quý cuối năm 2025 chỉ đạt khoảng 200 căn, giảm 64% so với quý trước và giảm tới 77% so với cùng kỳ năm trước.

Một trong những nguyên nhân cốt lõi là sự suy giảm vai trò của đòn bẩy tài chính. Trong giai đoạn 2023–2025, khi lãi suất thấp và kỳ vọng tăng giá mạnh, nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia thị trường với tâm lý “lướt sóng”, đặc biệt ở phân khúc chung cư. Việc vay ngân hàng để đầu tư trở nên phổ biến và góp phần thúc đẩy thanh khoản tăng mạnh.

Tuy nhiên, khi chi phí vốn tăng lên, chiến lược này không còn dễ dàng. Nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền, khả năng trả lãi và rủi ro nắm giữ tài sản trong dài hạn.

Thị trường vì thế đang chuyển sang trạng thái thận trọng hơn, khi chỉ những nhà đầu tư có nguồn vốn dài hạn hoặc dòng tiền ổn định mới tiếp tục tham gia.

Dù vậy, bức tranh thị trường không hoàn toàn u ám. Nền tảng kinh tế vĩ mô của Việt Nam vẫn duy trì tích cực với nhiều chỉ số tăng trưởng ấn tượng. Chỉ số sản xuất công nghiệp trong tháng 1/2026 tăng mạnh 21%. Dòng vốn FDI thực hiện đạt khoảng 1,7 tỷ USD, tăng hơn 11% so với cùng kỳ. Số doanh nghiệp thành lập mới hoặc quay trở lại hoạt động tăng tới 45,6%.

Bên cạnh đó, sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch với hơn 21 triệu lượt khách quốc tế cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và bất động sản dịch vụ tại các đô thị lớn.

Những yếu tố này cho thấy nhu cầu nhà ở thực vẫn còn rất lớn trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Áp lực lãi suất, môi trường pháp lý ngày càng chặt chẽ và sự thận trọng của dòng tiền đang tạo ra quá trình sàng lọc tự nhiên trên thị trường.

Chính những tích lũy như vậy thường tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới. Khi môi trường lãi suất ổn định hơn, nguồn cung được điều tiết hợp lý và nhu cầu ở thực tiếp tục tăng lên cùng quá trình đô thị hóa, thị trường bất động sản có thể sẽ tìm lại động lực trong thời gian tới.

Hưng Nguyên