Giá căn hộ trung tâm TPHCM lập đỉnh, dòng tiền và người mua dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Khu vực lõi TP.HCM giữ sức hút nhưng đối mặt áp lực về khả năng chi trả

Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mới với xu hướng tăng trưởng đa cực rõ nét hơn. Trong khi khu vực trung tâm vẫn là điểm đến được săn đón nhờ vị trí và tiềm năng gia tăng giá trị, mặt bằng giá cao cùng sự hạn chế về cơ cấu sản phẩm đang khiến người mua dần mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các khu vực xa trung tâm.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, áp lực về khả năng chi trả cùng nhu cầu đa dạng hóa lựa chọn nhà ở đang tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho các đô thị vệ tinh. Đây được xem là những cực phát triển mới, đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở và dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường.

Nguồn cung mới tại trung tâm sụt giảm mạnh

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý I/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, nguồn cung căn hộ mới tại khu vực trung tâm chỉ đạt khoảng 1.200 căn, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2025.

Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong giai đoạn đầu năm khi nhiều doanh nghiệp lựa chọn chiến lược quan sát và đánh giá thêm diễn biến thị trường trước khi tung sản phẩm mới.

Về cơ cấu nguồn cung, khu Đông tiếp tục chiếm ưu thế tuyệt đối với hơn 80% tổng lượng căn hộ mở bán mới. Khu Nam đứng thứ hai với gần 20%. Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung, trong khi phần còn lại thuộc phân khúc cao cấp.

Thanh khoản chững lại do giá bán leo thang

Trong quý I/2026, lượng giao dịch mới tại thị trường căn hộ trung tâm TP.HCM đạt chưa đến 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm 31% so với cùng kỳ năm trước.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính đến từ việc giá bán liên tục tăng cao trong khi nguồn cung lại tập trung quá nhiều ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Sự thiếu vắng các sản phẩm trung cấp và bình dân khiến nhu cầu ở thực gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay mua bất động sản tăng cùng chính sách tín dụng chặt chẽ tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người dân. Không ít khách hàng đang lựa chọn tâm lý chờ đợi các chính sách hỗ trợ tài chính thuận lợi hơn trong thời gian tới.

Dù nguồn cung hạn chế, giá bán sơ cấp tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng mạnh. Trong quý I/2026, giá sơ cấp trung bình đạt gần 7.300 USD/m², tăng 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây là mức giá niêm yết trên thị trường sơ cấp, chưa bao gồm các chương trình ưu đãi dành cho khách hàng đặt chỗ sớm hoặc thanh toán nhanh. Điều này cho thấy các chính sách bán hàng đang đóng vai trò quan trọng trong việc định hình mặt bằng giá thực tế.

Các chuyên gia dự báo giá căn hộ tại khu vực trung tâm sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới do chi phí đầu vào gia tăng, lãi suất vay mua nhà điều chỉnh tăng và tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Đáng chú ý, dòng vốn từ các địa phương khác, đặc biệt là các nhà đầu tư phía Bắc, đang có xu hướng đổ vào khu vực lõi TP.HCM với kỳ vọng đón đầu chu kỳ tăng giá mới.

Thị trường mở rộng ghi nhận nguồn cung dẫn dắt từ Bình Dương

Trái ngược với sự trầm lắng của khu vực trung tâm, các thị trường vệ tinh đang nổi lên như điểm sáng mới về nguồn cung.

Trong quý I/2026, khu vực mở rộng TP.HCM ghi nhận khoảng 7.017 căn hộ mở bán mới, giảm 17,4% so với quý trước nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Nguồn cung chủ yếu đến từ Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, Bình Dương tiếp tục giữ vai trò đầu tàu với khoảng 6.430 căn hộ mở bán mới, tập trung tại Thuận An và Dĩ An. Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, tốc độ đô thị hóa cao cùng nhu cầu ở thực lớn đang giúp khu vực này trở thành tâm điểm của thị trường căn hộ phía Nam.

Nhiều dự án quy mô lớn được giới thiệu trong quý như Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon, Emerald Garden View hay Green Skyline, góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà.

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2023 đến 2024, thị trường căn hộ Bà Rịa - Vũng Tàu đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực.

Trong quý I/2026, khu vực này đóng góp 587 căn hộ từ dự án Maison Grand tại Phú Mỹ. Dù quy mô còn khiêm tốn so với Bình Dương, nhưng đây được xem là tín hiệu cho thấy nguồn cung đang từng bước quay trở lại thị trường.

Nhu cầu dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh

Tổng lượng giao dịch căn hộ tại khu vực mở rộng TP.HCM trong quý I/2026 đạt khoảng 6.118 căn, cho thấy thanh khoản vẫn duy trì ở mức tích cực.

Xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các địa phương vệ tinh ngày càng rõ nét khi giá nhà tại TP.HCM liên tục leo thang. Với mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn, cùng sự cải thiện mạnh mẽ của hạ tầng kết nối, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang thu hút cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư.

Triển vọng nguồn cung tại các khu vực vệ tinh được đánh giá khá tích cực trong những năm tới. Giai đoạn 2026 - 2029, Bình Dương dự kiến bổ sung thêm khoảng 31.816 căn hộ mới, tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Nguồn cung lớn cùng hạ tầng ngày càng hoàn thiện được kỳ vọng sẽ tiếp tục củng cố vị thế của địa phương này như trung tâm phát triển dân cư mới của TP.HCM mở rộng.

Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến bổ sung khoảng 1.000 căn hộ trong năm 2026.

Giới chuyên gia nhận định, sau quá trình mở rộng không gian phát triển đô thị, thị trường căn hộ TP.HCM sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới dựa trên ba yếu tố then chốt gồm cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng hợp lý và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.

Trong bối cảnh đó, các đô thị vệ tinh sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc chia sẻ áp lực nhà ở và tạo động lực tăng trưởng cho toàn vùng.

Hà Minh