Đi tìm những động lực thúc đẩy thị trường bất động sản năm 2026

Thị trường đã phần nào thích nghi với môi trường lãi suất mới, dòng vốn đầu tư đang quay trở lại rõ nét hơn

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản toàn cầu đang đứng trước một chu kỳ vận động mới, khi những bất ổn lớn của giai đoạn hậu đại dịch dần lắng xuống, nhường chỗ cho các động lực tăng trưởng mang tính dài hạn.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam nổi lên như một điểm sáng tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, với những động lực nội tại đủ mạnh để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản trong năm 2026 và các năm tiếp theo.

GIAO DỊCH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TOÀN CẦU CÓ THỂ VƯỢT MỐC 1.000 TỶ USD

Theo ông Paul Tostevin, Giám đốc Savills World Research, triển vọng kinh tế tiếp tục là yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2026.

Sau giai đoạn thắt chặt mạnh mẽ, chính sách tiền tệ tại nhiều nền kinh tế lớn đang bước vào chu kỳ điều chỉnh, với lãi suất dần giảm về mức trung tính. Xu hướng này giúp cải thiện tâm lý thị trường, hỗ trợ hoạt động đầu tư cũng như nhu cầu thuê từ phía doanh nghiệp.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất mới được dự báo sẽ duy trì ở mức cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước năm 2020. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí vốn vẫn là một bài toán thách thức, đặc biệt đối với các dự án phát triển mới, buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc lựa chọn phân khúc, vị trí và chiến lược triển khai.

Dù vậy, khi thị trường đã phần nào thích nghi với môi trường lãi suất mới, dòng vốn đầu tư đang quay trở lại rõ nét hơn. Savills dự báo tổng giá trị giao dịch đầu tư bất động sản toàn cầu có thể vượt mốc 1.000 tỷ USD trong năm 2026, mức cao nhất kể từ năm 2022.

Sự phục hồi này không chỉ đến từ các nhà đầu tư tổ chức truyền thống mà còn từ các quỹ đầu tư dài hạn, quỹ hưu trí và các dòng vốn tìm kiếm tài sản ổn định trong bối cảnh biến động địa chính trị còn hiện hữu.

Một động lực nổi bật khác là công nghệ, đặc biệt là AI, đã vươn lên vị trí trung tâm trong việc định hình thị trường bất động sản. AI không chỉ tác động đến cấu trúc lao động, cách thức tổ chức văn phòng và chiến lược sử dụng không gian làm việc của doanh nghiệp, mà còn thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các trung tâm dữ liệu, hạ tầng số và bất động sản công nghệ cao.

Trong lĩnh vực quản lý và vận hành bất động sản, AI đang tạo ra bước chuyển lớn thông qua các giải pháp tòa nhà thông minh, bảo trì dự đoán, tự động hóa vận hành và tối ưu hóa tiêu thụ năng lượng. Những ứng dụng này không chỉ giúp cải thiện hiệu quả khai thác tài sản mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng các tiêu chuẩn ESG ngày càng khắt khe.

Bên cạnh yếu tố công nghệ, con người vẫn là trung tâm của mọi xu hướng phát triển. Dân số trẻ, quá trình đô thị hóa nhanh và sự dịch chuyển của lực lượng lao động tiếp tục tạo động lực tăng trưởng cho nhiều thị trường mới nổi như Ấn Độ, Saudi Arabia và Việt Nam.

Trong khi đó, các trung tâm toàn cầu như Dubai hay Abu Dhabi hưởng lợi từ dòng di cư quốc tế và quá trình tích lũy tài sản, qua đó thúc đẩy nhu cầu nhà ở cao cấp, bán lẻ trải nghiệm và văn phòng chất lượng cao.

Các áp lực liên quan đến môi trường và khung pháp lý về phát thải cũng ngày càng gia tăng. Những quy định mới về hiệu suất năng lượng và báo cáo khí hậu tại châu Âu, Australia và nhiều thị trường phát triển khác đang khiến chi phí tuân thủ tăng lên, đồng thời làm gia tăng sự phân hóa giữa các tài sản đạt chuẩn và không đạt chuẩn. Trong dài hạn, đây được xem là yếu tố tái cấu trúc thị trường, thúc đẩy quá trình “xanh hóa” danh mục đầu tư bất động sản toàn cầu.

VIỆT NAM: ĐỘNG LỰC NỘI TẠI CHO CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG MỚI

Trong bức tranh chung đó, Việt Nam bước vào năm 2026 với nhiều lợi thế nổi bật. Năm 2025 được xem là một cột mốc quan trọng khi tăng trưởng GDP vượt 8%, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ và bền vững của nền kinh tế. Đáng chú ý, khu vực công nghiệp và công nghệ cao đã vươn lên trở thành động lực tăng trưởng chủ đạo, cho thấy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế đang diễn ra rõ nét.

Việt Nam đang từng bước rời khỏi mô hình sản xuất thâm dụng lao động để hướng tới các ngành có giá trị gia tăng cao hơn như điện tử, bán dẫn, năng lượng tái tạo và công nghiệp công nghệ cao. Những lĩnh vực này không chỉ thu hút dòng vốn FDI chất lượng mà còn góp phần nâng cấp chuỗi giá trị sản xuất trong nước.

Trên bình diện quốc tế, Việt Nam ngày càng được nhìn nhận như một trung tâm sản xuất chiến lược tại ASEAN, nhờ sự ổn định kinh tế – chính trị, khả năng thích ứng linh hoạt và mạng lưới hiệp định thương mại tự do rộng khắp.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, những chuyển dịch này đang tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản, vốn đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt từ cuối năm 2025. Bước sang năm 2026, bất động sản công nghiệp và nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Ở phân khúc công nghiệp, nhu cầu tập trung mạnh vào đất khu công nghiệp tại các trung tâm sản xuất trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội

Trong khi đó, phân khúc nhà ở được đánh giá sẽ tăng trưởng bền vững hơn khi tập trung vào nhu cầu ở thực. Các sản phẩm như căn hộ trung cấp, nhà ở giá hợp lý và các khu đô thị vệ tinh dọc theo các hành lang hạ tầng mới đang trở thành động lực chính. Quá trình đô thị hóa, cùng với sự gia tăng lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp, tiếp tục tạo ra nhu cầu lớn và ổn định cho thị trường này.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nhanh cũng đặt ra những thách thức không nhỏ. Nguy cơ hình thành các “điểm nóng” cục bộ, đặc biệt tại các đô thị lớn, khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, là vấn đề cần được kiểm soát chặt chẽ.

Điều này đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách đất đai minh bạch, mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp, kiểm soát tín dụng và định hướng phát triển không gian đô thị ra các khu vực vệ tinh.

Ở góc độ chính sách, việc triển khai các nghị quyết về phát triển kinh tế tư nhân, đặc biệt là Nghị quyết 68, đang mở ra cơ hội lớn cho doanh nghiệp trong nước tham gia sâu hơn vào các dự án hạ tầng và khu công nghiệp quy mô lớn. Các cải cách về thủ tục hành chính, tiếp cận đất đai và đa dạng hóa nguồn vốn được kỳ vọng sẽ giúp giải phóng nguồn lực tư nhân, nâng cao năng lực triển khai dự án và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Nhìn về dài hạn, để duy trì đà tăng trưởng bền vững trong năm 2026 và xa hơn, Việt Nam cần tiếp tục thu hút FDI chất lượng cao, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất xanh và công nghệ cao. Điều này đòi hỏi một khung chính sách rõ ràng cho phát triển xanh, các cơ chế ưu đãi có chọn lọc, đầu tư mạnh vào năng lượng tái tạo, hạ tầng khu công nghiệp xanh và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ đóng vai trò là “hạ tầng vật chất” cho tăng trưởng kinh tế, mà còn trở thành một chỉ báo quan trọng phản ánh chất lượng và chiều sâu của quá trình phát triển trong giai đoạn mới.

Ngọc Duy