Đất đấu giá hiện ra sao sau thời 'gây bão'?

Nhiều năm qua, anh Nguyễn Hoàng Minh (38 tuổi, Hà Nội) gần như chỉ đầu tư vào đất đấu giá. Mỗi khi các địa phương ở ven đô công bố danh mục đấu giá, anh đều có mặt từ rất sớm để khảo sát hiện trạng, tìm hiểu quy hoạch và chuẩn bị hồ sơ.

Giới đầu cơ “phòng thủ”

“Có thời điểm, tôi sở hữu cùng lúc hơn 10 lô đất tại các điểm nóng ven Hà Nội và một số tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên. Chiến lược của tôi và nhóm của mình khá đơn giản là đấu giá, giữ vài tháng rồi bán chênh”, anh Minh tiết lộ với VnBusiness.

Năm 2024 và nửa đầu năm 2025, chiến lược “hớt váng” giúp anh Minh thu về khoản lợi nhuận không nhỏ. Điển hình, một lô đất tại xã Việt Tiến (vốn thuộc xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu cũ, tỉnh Hưng Yên) được anh mua vào với giá hơn 2 tỷ đồng, chỉ sau vài tuần đã được bán lại với mức chênh 400-700 triệu đồng.

Thành công liên tiếp khiến anh Minh tin rằng đất đấu giá gần như không có rủi ro. Thế nhưng cuối năm 2025, thị trường đảo chiều. Những nhà đầu tư “đu đỉnh sóng” hiện không còn dễ tìm khách mua, tâm lý đầu cơ thay đổi nhanh chóng.

“Hai lô đất đấu giá thành công ở Thanh Oai của tôi gần như không có người hỏi suốt từ cuối năm 2025 đến nay, dù giá chỉ nhỉnh hơn giá vốn vài trăm triệu. Thời thế thực sự khác xưa rất nhiều, vì vậy tôi quyết định dừng tham gia các phiên đấu giá đông người, chỉ nghiên cứu những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, dân cư hiện hữu và nhu cầu ở thật”, anh Minh kể, đồng thời cho biết đang lên kế hoạc tái cơ cấu lại rổ hàng.

Giới đầu cơ không còn "phát cuồng" vì đất đấu giá (Ảnh minh họa).

Không phải trường hợp cá biệt, thực tế chỉ ra bức tranh thị trường đất đấu giá đang đổi màu. Nhiều phiên đấu giá mới không còn cảnh chen chân trả giá. Giá trúng giảm mạnh, số lượng hồ sơ sụt giảm, còn người tham gia thì cân nhắc từng bước trước khi xuống tiền.

Đơn cử, vào đầu tháng 7 vừa qua, phiên đấu giá 167 lô đất tại xã Kim Sơn (tỉnh Ninh Bình) đã cho thấy sự thay đổi rõ rệt của thị trường. Nếu phiên đấu giá cuối năm 2025 từng thu hút gần 1.000 người với hơn 3.800 bộ hồ sơ, thì lần này chỉ còn 274 khách hàng tham gia cùng gần 2.100 hồ sơ. Bình quân mỗi lô chỉ còn khoảng 12,5 hồ sơ, bằng một nửa so với trước.

Về giá, nhiều lô liền kề vị trí đẹp chỉ trúng khoảng 15-17 triệu đồng/m², còn các lô mặt trong dao động 8,5-9,5 triệu đồng/m². So với phiên đấu giá cuối năm ngoái, nhiều lô giảm từ 500-600 triệu đồng, cá biệt có lô giảm gần 900 triệu đồng.

Nghịch lý vẫn tồn tại

Theo ông Trần Thế Dũng, Trưởng Ban Điều hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại Ninh Bình, từ đầu năm đến nay, nhiều phiên đấu giá lớn trên địa bàn đều ghi nhận xu hướng giảm nhiệt.

Điển hình, tại xã Gia Trấn, giá trúng giảm khoảng 30% so với các đợt trước. Sau đấu giá, hoạt động mua đi bán lại khá trầm lắng. Tại phường Hoa Lư, giá trúng giảm khoảng 10%, thậm chí nhiều người cùng trả đúng mức giá sàn, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Điều đáng chú ý là khoảng cách giữa giá đấu thành công và giá giao dịch trên thị trường đã thu hẹp đáng kể. Đây là tín hiệu tích cực bởi trong thời kỳ sốt nóng, nhiều lô đất vừa đấu giá xong đã được rao bán với mức chênh hàng trăm triệu đồng.

Khi yếu tố đầu cơ giảm bớt, giá đất bắt đầu phản ánh nhiều hơn các yếu tố nền tảng như vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu thực. Nói cách khác, đất đấu giá đang dần mất vai trò "neo kỳ vọng" cho toàn bộ thị trường như trước.

Tuy nhiên, không phải mọi khu đất đấu giá đều giảm giá. Tại nhiều khu đấu giá ở vùng ven Hà Nội như Vân Hòa hay Phú Lương, một nghịch lý vẫn tồn tại.

Nhiều năm sau khi đấu giá thành công, phần lớn các lô đất vẫn bỏ trống. Có nơi chỉ vài căn nhà được xây dựng, nhiều khu vực trở thành nơi tập kết vật liệu hoặc cỏ mọc um tùm. Thế nhưng, giá chuyển nhượng lại gần như không giảm.

Cụ thể, tại Vân Hòa, những lô từng có giá khởi điểm khoảng 17-22 triệu đồng/m² nay được rao phổ biến 70-80 triệu đồng/m². Ở Phú Lương, nhiều lô từng trúng đấu giá 20-40 triệu đồng/m² hiện được chào bán quanh mức 200 triệu đồng/m².

Điều này cho thấy giá đất không hoàn toàn phản ánh mức độ khai thác. Nguồn cung chuyển nhượng hạn chế, tâm lý nắm giữ dài hạn cùng kỳ vọng hạ tầng tiếp tục giúp mặt bằng giá duy trì ở mức cao, bất chấp thực tế nhiều khu đất chưa hình thành cộng đồng dân cư.

Không thể phủ nhận đất đấu giá vốn được kỳ vọng là công cụ phân bổ nguồn lực đất đai minh bạch, đồng thời tạo nguồn thu cho ngân sách. Nhưng nếu đất sau đấu giá chỉ nằm im nhiều năm, mục tiêu phát triển đô thị sẽ khó đạt được.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng cần có quy định bắt buộc người trúng đấu giá phải xây dựng công trình trong thời hạn nhất định, đồng thời áp dụng chế tài đủ mạnh đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng theo cam kết.

Bên cạnh đó, việc nâng mức tiền đặt trước, siết điều kiện tham gia đấu giá, xử lý nghiêm hành vi bỏ cọc và tăng tính minh bạch của thông tin quy hoạch cũng là những giải pháp cần được duy trì để hạn chế các cơn sốt giá mang tính nhất thời.

Có thể nói, sau giai đoạn "gây bão", thị trường đất đấu giá đang bước vào quá trình sàng lọc tự nhiên. Những nhà đầu tư chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ khó còn cơ hội như trước. Thay vào đó, lợi thế sẽ thuộc về những người có dòng tiền dài hạn, nghiên cứu kỹ quy hoạch, đánh giá đúng nhu cầu sử dụng và chấp nhận lợi nhuận hợp lý.

Giá trúng giảm ở nhiều địa phương không phải tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đó có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường đang rời xa những cơn sốt cảm tính để tiến gần hơn tới giá trị thực.

Hưng Nguyên