Đại Quang Minh muốn huy động 1.000 tỷ đồng trái phiếu lãi suất 11%/năm, THACO sẽ bảo lãnh thanh toán

Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh đang lên kế hoạch huy động 1.000 tỷ đồng qua kênh trái phiếu để cơ cấu lại một số khoản vay hiện hữu.

Theo báo cáo xếp hạng tín nhiệm ngày 27/8/2026 của Saigon Ratings, doanh nghiệp dự kiến phát hành riêng lẻ 10.000 trái phiếu mã DQML12601, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng tổng giá trị phát hành 1.000 tỷ đồng.

Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm kể từ ngày phát hành, lãi suất cố định 11%/năm trong toàn bộ kỳ hạn. Tiền lãi được thanh toán định kỳ 6 tháng/lần, trong khi tiền gốc được thanh toán vào cuối kỳ hoặc tại thời điểm trái phiếu được mua lại trước hạn.

Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm.

Thế chấp gần 165 triệu cổ phần THACO Agri

Theo Saigon Ratings, tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu là 164.894.056 cổ phần phổ thông của Công ty Cổ phần Nông nghiệp Trường Hải (THACO Agri) thuộc sở hữu của Công ty Cổ phần Tập đoàn Trường Hải (THACO), cùng toàn bộ lợi tức, quyền lợi và lợi ích kinh tế phát sinh từ số cổ phần này.

Theo chứng thư định giá được Saigon Ratings dẫn trong báo cáo, số cổ phần trên có giá trị 2.000 tỷ đồng, tương ứng 200% tổng giá trị trái phiếu dự kiến phát hành.

Đơn vị định giá là Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vietory. Phương pháp được sử dụng gồm tỷ số bình quân và chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp.

Saigon Ratings cho biết, tại thời điểm lập phương án phát hành, tài sản bảo đảm thuộc sở hữu hợp pháp của THACO, đủ điều kiện đăng ký biện pháp bảo đảm và chưa được sử dụng để bảo đảm cho các nghĩa vụ tài chính khác không liên quan đến lô trái phiếu dự kiến chào bán.

Bên cạnh tài sản bảo đảm, lô trái phiếu còn được công ty mẹ là THACO bảo lãnh thanh toán.

Theo Saigon Ratings, phạm vi bảo lãnh bao gồm toàn bộ nghĩa vụ liên quan đến trái phiếu, gồm tiền gốc, lãi và các khoản thanh toán khác, với tổng mệnh giá bảo lãnh tối đa 1.000 tỷ đồng.

Cam kết bảo lãnh của THACO có tính chất vô điều kiện và không hủy ngang. Trường hợp Đại Quang Minh không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán khi đến hạn, THACO có trách nhiệm thanh toán thay trong vòng 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu bằng văn bản của bên nhận bảo lãnh.

Cam kết này có hiệu lực cho đến khi toàn bộ nghĩa vụ được bảo lãnh hoàn thành.

Huy động vốn để trả trước hạn các khoản vay

Nguồn tiền thu được từ đợt phát hành không được sử dụng trực tiếp để mở rộng dự án mới.

Theo Saigon Ratings, Đại Quang Minh dự kiến sử dụng tiền huy động để thanh toán trước hạn một phần khoản vay theo hợp đồng ký ngày 31/12/2025 với Công ty Cổ phần Tập đoàn Trường Hải, đồng thời thanh toán trước hạn khoản vay theo hợp đồng tín dụng ký ngày 15/12/2023 tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).

Trước đợt phát hành dự kiến này, Đại Quang Minh đã có một lô trái phiếu đang lưu hành.

Cụ thể, theo số liệu của tổ chức phát hành được Saigon Ratings công bố, lô trái phiếu DQM12501 có khối lượng phát hành 15.000 trái phiếu, tổng giá trị 1.500 tỷ đồng. Tính đến ngày 27/8/2026, doanh nghiệp đã thanh toán khoảng 73 tỷ đồng tiền lãi, chưa thanh toán gốc và còn dư nợ 1.500 tỷ đồng.

Lô trái phiếu này được phát hành cuối năm 2025. Nguồn vốn huy động được sử dụng để góp vốn vào Khu công nghiệp chuyên ngành cơ khí và tổ hợp trung tâm thương mại, dịch vụ, mua sắm tại Khu đô thị Tây Hồ Tây.

Nếu phát hành thành công DQML12601 và chưa tính các thay đổi khác, quy mô hai lô trái phiếu nói trên đạt tổng cộng khoảng 2.500 tỷ đồng.

THACO sở hữu hơn 72% vốn Đại Quang Minh

Đại Quang Minh được thành lập năm 2011, hoạt động trong các lĩnh vực bất động sản, khu đô thị, khu công nghiệp, đầu tư hạ tầng giao thông, xây dựng, cho thuê và quản lý vận hành bất động sản.

Theo hồ sơ pháp lý được Saigon Ratings công bố, doanh nghiệp có vốn điều lệ 32.000 tỷ đồng.

Trong đó, THACO là cổ đông lớn nhất, sở hữu 72,75% vốn, tương ứng giá trị vốn góp hơn 23.280 tỷ đồng. Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Trân Oanh nắm 16,43%; ông Trần Đăng Khoa sở hữu 6,13% và ông Trần Bá Dương sở hữu 4,69%.

Ông Trần Đăng Khoa hiện giữ chức Chủ tịch HĐQT, trong khi ông Nguyễn Hoàng Tuệ là Tổng giám đốc. Hai ông đồng thời là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.

Đại Quang Minh được biết đến là chủ đầu tư Khu đô thị Sala tại khu vực Thủ Thiêm, TPHCM, đồng thời tham gia nhiều dự án hạ tầng, bất động sản quy mô lớn. Doanh nghiệp cũng đứng đầu liên danh tham gia dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng tại Hà Nội.

Năm 2025, Đại Quang Minh ghi nhận lợi nhuận sau thuế gần 4.070 tỷ đồng, tổng tài sản khoảng 67.000 tỷ đồng.

Trong năm 2026, doanh nghiệp đặt mục tiêu khởi công 42 dự án, hoàn thành 12 dự án và giải ngân hơn 21.000 tỷ đồng chi phí đầu tư. Doanh thu mục tiêu năm nay đạt 12.000 tỷ đồng và dự kiến tăng lên 37.000 tỷ đồng vào năm 2027.

Đại Quang Minh có lợi thế từ quy mô tài sản lớn, quỹ đất dự án, vị trí kinh doanh và kinh nghiệm triển khai các dự án quy mô lớn. Khu đô thị Sala được xác định là một trong những tài sản chủ lực, có khả năng đóng góp đáng kể vào doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp trong trung và dài hạn.

Saigon Ratings cũng đánh giá cơ cấu doanh thu của Đại Quang Minh tương đối đa dạng. Ngoài chuyển nhượng và cho thuê bất động sản, doanh nghiệp còn có doanh thu từ tổng thầu tư vấn thiết kế, xây dựng, quản lý giám sát và các dịch vụ khác, trong đó một phần đáng kể khối lượng công việc đến từ các doanh nghiệp trong hệ sinh thái THACO.

Tuy nhiên, quá trình mở rộng đầu tư cũng kéo theo áp lực về vốn.

Đại Quang Minh đang trong giai đoạn triển khai chiến lược mở rộng quy mô đầu tư và phát triển dự án. Vì vậy, doanh nghiệp có mức độ phụ thuộc khá cao vào khả năng vay vốn mới hoặc tái tài trợ thành công thông qua các kênh huy động trên thị trường tài chính nhằm đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn.

Ở chiều ngược lại, Saigon Ratings cho rằng Đại Quang Minh nhận được sự hỗ trợ tài chính từ THACO, gồm bổ sung vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh và hỗ trợ thanh khoản trong trường hợp cần thiết. Đây là một trong những yếu tố hỗ trợ khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp trong ngắn và trung hạn.

Tổ chức xếp hạng cũng lưu ý một số yếu tố có thể gây sức ép lên mức tín nhiệm của Đại Quang Minh, như hiệu quả kinh doanh suy giảm, đòn bẩy tài chính tăng đáng kể do nhu cầu vốn ngoài kế hoạch hoặc giá trị thị trường của tài sản bảo đảm giảm mạnh, qua đó làm suy giảm tỷ lệ thu hồi dự kiến của trái phiếu.

Trang Mai