Đà 'leo thang' giá chung cư sẽ chậm lại vì lo hình thành bong bóng?

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy năm 2025 ghi nhận mặt bằng giá căn hộ tiếp tục neo ở mức cao, song đà tăng đã có sự phân hóa rõ rệt về cuối năm vừa qua.

Ít nguy cơ “bong bóng”

Ở thị trường sơ cấp, theo VARS, giá chào bán mới tại các đô thị lớn lập kỷ lục trong năm 2025. Hà Nội ghi nhận mức khoảng 100 triệu đồng/m², tăng tới 40% so với năm 2024. Trong khi tại TP,HCM đạt bình quân 111 triệu đồng/m², tăng 23%. Tại Đà Nẵng khoảng 83 triệu đồng/m², tăng 14%.

Những con số thống kê đủ để củng cố cảm giác rằng giá nhà đang “leo thang không kiểm soát” trên thị trường sơ cấp. Thâm chí, trên thị trường thứ cấp còn cho thấy một bức tranh phức tạp hơn.

Tại Hà Nội, giá căn hộ tăng mạnh trong các tháng đầu năm, nhiều dự án tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn trong thời gian ngắn. Song đến cuối năm, đà tăng chững lại, thậm chí xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO.

Những con số thống kê đủ để củng cố cảm giác rằng giá nhà đang “leo thang không kiểm soát”.

Những chỉ dấu là rất đáng chú ý, tuy nhiên, theo ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, đây là biểu hiện của sự điều chỉnh cục bộ, chứ không phải sụp đổ diện rộng. Đáng chú ý, mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Báo cáo thị trường nhà ở quý IV và cả năm 2025 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các đô thị lớn cơ bản ổn định so với quý trước và tiếp tục duy trì ở mức cao.

Tính chung cả năm, giá chung cư trên cả nước tăng khoảng 20–30% so với năm 2024, trong đó mức tăng tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Đây là chi tiết quan trọng, bởi bong bóng giá thường gắn với hiện tượng tăng phi mã trên diện rộng, kèm theo thanh khoản ảo và làn sóng đầu cơ lan tỏa. Những dấu hiệu này hiện chưa xuất hiện một cách rõ nét.

Thực tế, nhiều dự án cụ thể tại Hà Nội và TP.HCM đang phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc thị trường hơn là đầu cơ thuần túy. Tại Hà Nội, giá rao bán tại Green Diamond dao động 130–170 triệu đồng/m², Golden Park Tower từ 110–124 triệu đồng/m².

Ở TP. Hồ Chí Minh, Midtown Phú Mỹ Hưng ghi nhận mức 118–150 triệu đồng/m², Riverpark Premier lên tới 153 triệu đồng/m². Đây đều là các dự án có vị trí, pháp lý và tiêu chuẩn phát triển cao, khó có thể xem là “giá ảo” theo nghĩa thông thường.

Dự báo cho năm 2026, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng giá chung cư vẫn tiếp tục xu hướng tăng, nhưng mức tăng sẽ thấp hơn giai đoạn trước. Nguyên nhân không đến từ đầu cơ, mà chủ yếu do chi phí đầu vào.

Luật Đất đai mới và bảng giá đất 2026 dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 sẽ khiến chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng và đền bù tăng mạnh. Cùng với đó là áp lực từ chi phí xây dựng, nhân công và tài chính, buộc chủ đầu tư phải phản ánh vào giá bán.

Nhưng áp lực vẫn rất lớn

Một yếu tố khác cũng thường bị bỏ qua trong các lo ngại về bong bóng là sự lệch pha cung – cầu kéo dài. Dữ liệu của One Mount Group cho thấy trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 86 triệu đồng/m², mức cao nhất từ trước đến nay, nhưng tỷ lệ hấp thụ gần tương đương lượng cung chào bán. Điều này cho thấy cầu thực vẫn đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường, thay vì đầu cơ.

Cơ cấu nguồn cung mới cũng lý giải vì sao mặt bằng giá bình quân bị đẩy lên. Phần lớn dự án mới tập trung ở phân khúc trung, cao cấp, trong khi căn hộ giá vừa túi tiền gần như vắng bóng. Khi “đáy” của thị trường bị đẩy lên, mức giá trung bình tất yếu tăng, ngay cả khi số lượng giao dịch không bùng nổ.

Ở góc độ không gian đô thị, sự phân hóa ngày càng rõ nét. Tại Hà Nội, khu Đông và khu Tây tiếp tục dẫn dắt nguồn cung nhờ lợi thế hạ tầng và quỹ đất, trong khi khu lõi trung tâm gần như cạn dư địa phát triển. Điều này khiến giá trung tâm duy trì ở mức cao, buộc người mua phải dịch chuyển ra vùng ven – một xu hướng cũng đang diễn ra tại TP.HCM.

Theo One Mount Group, dòng tiền đang rời xa đầu cơ ngắn hạn để quay về nhu cầu ở thực, giúp thị trường giữ được sự ổn định tương đối. Tuy nhiên, việc không hình thành bong bóng không đồng nghĩa thị trường không có vấn đề.

Mặt bằng giá mới đang tạo áp lực lớn lên nhóm người thu nhập trung bình. Khi giá nhà tại khu vực trung tâm liên tục leo thang, bài toán an cư trở nên ngày càng khó giải.

Dữ liệu tìm kiếm cho thấy trong khi chung cư và nhà riêng vẫn giữ được sự quan tâm, các phân khúc mang tính đầu tư cao như đất nền, biệt thự, nhà phố lại sụt giảm đáng kể. Thị trường đang “lọc” đầu cơ, nhưng đồng thời bộc lộ rõ khoảng trống về nhà ở phù hợp với đại đa số người dân đô thị.

Từ góc nhìn chính sách, nhiều chuyên gia cho rằng giải pháp căn cơ không nằm ở các biện pháp hành chính ngắn hạn nhằm “hạ nhiệt” giá, mà ở việc gia tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực. Đẩy nhanh pháp lý, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý và đầu tư hạ tầng liên vùng là những chìa khóa dài hạn. Khi không gian đô thị được mở rộng và nguồn cung được cải thiện, áp lực giá sẽ dần được hóa giải một cách tự nhiên.

Nhìn tổng thể, việc giá chung cư (nếu có) tăng chậm lại cũng không phải là dấu hiệu của bong bóng vỡ, mà là biểu hiện của một thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc.

Giá nhà tiếp tục tăng trong năm 2026 phản ánh chi phí đất đai, cấu trúc đô thị và sự khan hiếm nguồn cung hơn là cơn sốt đầu cơ. Vấn đề cốt lõi không nằm ở câu hỏi giá có giảm hay không, mà ở chỗ làm thế nào để nhiều người hơn có thể tiếp cận được nhà ở trong mặt bằng giá mới.

Hưng Nguyên