Cú sốc lãi suất, doanh nghiệp bất động sản xoay xở ra sao?

Mặc dù các doanh nghiệp bất động sản phản ánh đang rất khó khăn về vốn, nhưng TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho hay tín dụng bất động sản 6 tháng đầu năm tăng khoảng 7,5-8%, tương đương tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nước.

Lãi suất trái phiếu sẽ tiếp tục nhích nhẹ

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản trong nửa đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12% đến 14%/năm. Đáng chú ý, một số ngân hàng đã áp dụng mức lãi suất thả nổi lên tới 15% hoặc thậm chí là 16,5%/năm.

Gánh nặng tài chính quá lớn khiến người mua nhà dừng xuống tiền, đẩy các chủ đầu tư vào thế kẹt. Hệ quả tất yếu là tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 đã giảm mạnh tới 62% so với nửa cuối năm 2025.

Tín dụng bất động sản 6 tháng đầu năm tăng khoảng 7,5-8%, tương đương tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nước.

Trong bối cảnh lãi suất cho vay cao, thanh khoản giảm, các doanh nghiệp bất động sản phải tìm đến kênh huy động vốn qua trái phiếu. Tuy nhiên, nửa đầu tháng 7 chỉ ghi nhận hai doanh nghiệp phát hành thành công.

Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty TNHH Xây dựng Hạ tầng Crytal đã phát hành thành công lô trái phiếu mã CIC12601 với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm, kỳ hạn 5 năm với ngày đáo hạn là 16/7/2031.

Cùng với đó, Vinhomes cũng đã phát hành hai đợt trái phiếu riêng lẻ để huy động 3.000 tỷ đồng. Thực tế cho thấy trong tháng 6/2026, hơn 90% lượng trái phiếu bất động sản phát hành thành công đều thuộc về các doanh nghiệp trong hệ sinh thái Vingroup, trong khi phần còn lại của thị trường gần như im hơi lặng tiếng.

Đáng chú ý, hai doanh nghiệp này đều huy động lãi suất khá cao lên đến 12,5%/năm. Tuy nhiên, Hạ tầng Crytal chỉ áp dụng mức lãi suất này cho hai kỳ tính lãi đầu tiên, còn từ các kỳ tiếp theo được tính bằng lãi suất tham chiếu cộng thêm 4%/năm nhưng không được thấp hơn mức 12,5%. Việc một doanh nghiệp mới thành lập hơn một năm như Hạ tầng Crytal chấp nhận huy động vốn với lãi suất cao cho thấy nhu cầu vốn phục vụ dự án là cực kỳ cấp thiết.

Tại sự kiện Gặp gỡ nhà đầu tư của Techcombank, ông Alexandre Macaire, Giám đốc tài chính tập đoàn, nhận định lãi suất huy động nhiều khả năng sẽ tiếp tục nhích nhẹ khoảng 30 điểm cơ bản từ nay đến cuối năm thay vì đi ngang hay giảm xuống. Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực đánh giá mặt bằng lãi suất sẽ còn neo cao do nhu cầu vốn lớn và chênh lệch huy động - cho vay lên tới hàng triệu tỷ đồng. Ông khuyến nghị các doanh nghiệp cần tính toán kỹ cấu trúc tài chính và co gọn danh mục đầu tư để tránh nguy hiểm.

Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới với sự phân hóa mạnh mẽ. TS. Cấn Văn Lực mô tả sự phục hồi này theo mô hình chữ K, trong đó một nhóm doanh nghiệp tận dụng cơ hội để bứt phá, trong khi nhóm còn lại phải giải thể hoặc ngừng hoạt động. Số liệu thực tế cho thấy trong khi có khoảng 6.000 doanh nghiệp bất động sản mới thành lập thì cũng có tới 4.000 đơn vị phải rút lui khỏi thị trường. Đây được xem là quá trình thanh lọc cần thiết để loại bỏ những doanh nghiệp "tay không bắt giặc", giúp thị trường phát triển thực chất hơn.

Điểm nghẽn từ sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy tính đến cuối tháng 5/2026, dư nợ lĩnh vực bất động sản chiếm tới 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương quy mô hơn 5 triệu tỷ đồng. Mặc dù các ngân hàng đã bơm ra khoảng 500.000 tỷ đồng vốn mới trong 5 tháng đầu năm, nhưng con số này vẫn chưa thể giải tỏa cơn khát vốn của thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng khó khăn hiện nay là hệ lụy của việc doanh nghiệp quá phụ thuộc vào tín dụng. Khi nguồn vốn này bị siết chặt và trở nên đắt đỏ, thanh khoản thị trường lập tức bị chao đảo.

Trước thực trạng này, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, NHNN khẳng định trọng tâm hiện nay là đảm bảo nguồn vốn được phân bổ vào các giá trị thực và hạn chế đầu cơ. NHNN cũng đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ thị trường như không tính tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản; nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lên 40%; đồng thời loại trừ một số siêu dự án khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng nhằm tạo thêm dư địa vốn cho nền kinh tế.

Về phía doanh nghiệp, ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch HĐQT Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đề xuất NHNN chỉ nên siết tín dụng với phân khúc đầu cơ. Ông cho rằng các doanh nghiệp lớn nên tập trung vào kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu và làm việc với các quỹ đầu tư thay vì chỉ dựa vào vốn ngắn hạn từ ngân hàng. Việc đa dạng hóa nguồn vốn qua các quỹ tín thác bất động sản (REIT) hay thị trường tài sản số được xem là giải pháp cấp bách để giảm áp lực cho hệ thống tài chính.

Nhìn về tương lai, TS. Cấn Văn Lực tin rằng chu kỳ mới sẽ thuộc về những doanh nghiệp biết thay đổi, kiểm soát tốt dòng tiền và nâng cao năng lực quản trị. Với việc Chính phủ đang tập trung tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 3.300 dự án tồn đọng có quy mô vốn 3,3 triệu tỷ đồng, thị trường kỳ vọng sẽ có thêm động lực tăng trưởng nếu các nút thắt pháp lý và dữ liệu giá đất được hoàn thiện minh bạch. Đây là bước đệm bắt buộc để hướng tới một thị trường bất động sản bền vững và chuyên nghiệp hơn, giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.

Thanh Hoa