Có nên mua bất động sản thời điểm này?

Nguồn cung bất động sản tăng từ cuối năm 2025. Ảnh: Quang Vinh.

Đau đầu chuyện trả lãi ngân hàng

Từ cuối năm ngoái đến nay, lãi suất cho vay mua nhà sau thời gian ưu đãi đã tăng phổ biến ở mức 12-14% mỗi năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%. Trong khi đó, trước đây nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất ưu đãi chỉ 5-6% mỗi năm trong vài tháng đầu. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng mạnh khiến nhiều tính toán tài chính ban đầu của người đi vay bị đảo lộn.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS IRE), rủi ro lớn của thị trường còn nằm ở độ trễ của chu kỳ tín dụng. Nhóm khách hàng mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định nhờ giá mua và chi phí vay ban đầu thấp hơn. Tuy nhiên, áp lực tài chính có thể bộc lộ rõ hơn vào giai đoạn 2027-2028, khi các khoản vay đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.

Nhiều khoản vay mua nhà thường có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất khoảng 18-24 tháng đầu. Khi giai đoạn này kết thúc, người vay phải trả cả gốc lẫn lãi với lãi suất thả nổi cao hơn, khiến nghĩa vụ tài chính hàng tháng tăng đáng kể.

"Nếu thu nhập của người vay không tăng tương ứng và thị trường hết dư địa tăng giá mạnh, áp lực trả nợ có thể trở nên đáng kể hơn đối với nhiều hộ gia đình và nhà đầu tư cá nhân" - VARS IRE nhận định.

Anh Nguyễn Quang Tân (phường Bồ Đề, Hà Nội) cho biết, đã vay ngân hàng với tỷ lệ đòn bẩy 60% để mua thêm một căn nhà vào giữa năm 2024. Thời điểm đó, mức lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 8%/năm nên anh có thể xoay sở. Thế nhưng hiện nay, lãi suất đã tăng lên gấp rưỡi, khiến áp lực trả lãi trở nên nặng nề.

“Nhiều người nghĩ có thêm nhà là sướng, nhưng cứ đến tháng nghĩ trả lãi ngân hàng tôi đau hết cả đầu, bạc hết cả tóc” – anh Tân chia sẻ.

Trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, có một câu hỏi đặt ra: Có nên xuống tiền mua BĐS trong giai đoạn hiện nay?

Ưu thế đang dành cho người mua

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn phân tích: Từ khi có thông tin lãi suất tăng, mức độ quan tâm, tìm kiếm BĐS của người dân không ảnh hưởng quá nhiều. Theo khảo sát, giai đoạn sau Tết, lượng quan tâm tiệm cận gần với những năm trước chỉ giảm khoảng 10-15%. Mức độ quan tâm về giá với thị trường Hà Nội, đất nền giảm 4%, trong khi đó chung cư, nhà riêng đi ngang. Đặc biệt, mức độ quan tâm tới phân khúc chung cư tăng 30% so với trước Tết… Điều này cho thấy nhu cầu thực vẫn hiện hữu và thị trường không rơi vào trạng thái “đóng băng” như nhiều lo ngại.

Câu hỏi “có nên xuống tiền BĐS thời điểm này hay không?” cần được nhìn nhận trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ nét hơn.

Ở bất kỳ giai đoạn nào của thị trường cũng luôn tồn tại một nhóm khách hàng phù hợp, vấn đề là người mua có xác định đúng nhu cầu và thời điểm hay không. Theo đó, trong bối cảnh hiện nay, người mua đang có nhiều lợi thế hơn khi có thể lựa chọn kỹ lưỡng và đàm phán giá tốt, thay vì phải “xuống tiền nhanh” như giai đoạn thị trường nóng trước đây.

Thực tế, thị trường đang quay trở lại giá trị cốt lõi, phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ. Nếu như trước đây, nhiều dự án chưa hoàn thiện, thậm chí người mua chưa nắm rõ sản phẩm vẫn sẵn sàng giao dịch thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn, quan tâm nhiều hơn đến chất lượng, vị trí, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống thực tế.

Bên cạnh đó, thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt. Những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và đến từ chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, xa nhu cầu thực sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Thời điểm này phù hợp với những người có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Quyết định mua không nên chỉ dựa vào biến động lãi suất ngắn hạn, mà cần đánh giá tổng thể các yếu tố như vị trí, chất lượng sản phẩm, uy tín chủ đầu tư và khả năng tài chính cá nhân.

Nếu thị trường tiếp tục được hỗ trợ bởi các chính sách vĩ mô ổn định, đặc biệt là về lãi suất và tín dụng, BĐS vẫn có dư địa phát triển trong trung và dài hạn.

Nhà đầu tư ngắn hạn bị ảnh hưởng

TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam nhìn nhận, thị trường BĐS Việt Nam trong 30 năm qua luôn vận động theo chu kỳ. Giai đoạn 2007-2008, 2011-2013 hay sau Covid-19 đều cho thấy khi lãi suất cao, thị trường chững lại; khi chính sách nới lỏng, thị trường phục hồi.

BĐS là thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý. Nhà đầu tư Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, cần phân loại rõ các nhóm người mua: Nhóm mua để ở thực (tiêu dùng); Nhóm đầu tư dài hạn; Nhóm đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm bị ảnh hưởng đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng vốn vay nhiều. Họ sẽ rời thị trường sớm nhất. Nhóm đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền thực, ít phụ thuộc ngân hàng thì mức độ ảnh hưởng thấp hơn. Nhiều người đang chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà. Nhưng nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh thì giá BĐS thường không giảm, vì chi phí đầu vào vẫn cao. Người mua có thể được lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải mua với giá cao hơn. Vì vậy, rủi ro của việc “chờ đáy lãi suất” là bỏ lỡ cơ hội về giá. Trong ngắn hạn, thị trường chắc chắn có điều chỉnh về thanh khoản, nhưng không phải mọi phân khúc đều giảm giá sâu.

Chúng ta cần thay đổi cách nhìn. BĐS không chỉ là “bất động”, mà là một ngành sản xuất ra sản phẩm nhà ở, hạ tầng - là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Nếu chỉ nhìn nó như một lĩnh vực đầu cơ và siết đồng loạt, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành khác là rất lớn. BĐS đóng góp không chỉ trực tiếp vào GDP mà còn gián tiếp qua xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ… Tác động lan tỏa rất rộng.

Ông Lượng cho rằng, cần phân biệt rõ giữa: Nhà ở xã hội (mang tính chính sách); nhà ở phù hợp với thu nhập trung lưu; phân khúc cao cấp, thương mại. Chính sách cần phân tầng rõ ràng thay vì áp dụng chung. Ngắn hạn, thị trường sẽ chịu áp lực từ lãi suất cao và kiểm soát tín dụng. Nhóm dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ chịu ảnh hưởng mạnh nhất.

Về trung và dài hạn, BĐS vẫn là một kênh tích lũy tài sản quan trọng. Nếu đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc vốn vay nhiều, thì phải chấp nhận rủi ro cao trong chu kỳ thắt chặt tiền tệ.

Chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh, không phải xu hướng dài hạn. Giống như phanh xe - chúng ta chỉ phanh khi cần thiết để điều chỉnh tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là ngắn hạn hay dài hạn, sử dụng đòn bẩy bao nhiêu và có chịu được biến động lãi suất hay không.

T.Hằng