Chủ tịch VARS: Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc

Thị trường phục hồi nhưng phân hóa mạnh

Tại tọa đàm, bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam cho biết, theo nghiên cứu của Savills trong quý 1/2026, giá căn hộ khu vực trung tâm Hà Nội duy trì khoảng 4.900 USD/m2, trong khi khu trung tâm mở rộng đạt khoảng 6.000 USD/m2. Giá nhà thấp tầng tại nhiều khu vực đã lên tới 16.000 USD/m2.

Khoảng cách giá căn hộ giữa khu vực trung tâm với Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm ngày càng thu hẹp, phản ánh xu hướng gia tăng giá trị của các đô thị vệ tinh nhờ hạ tầng được đầu tư đồng bộ.

Về nguồn cung, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước với khoảng 11.000 căn hộ sơ cấp trong quý I, trong đó có khoảng 6.000 căn mở bán mới. Tỷ lệ hấp thụ đạt 43%. Đối với phân khúc thấp tầng, giá bán sơ cấp bình quân khoảng 260 triệu đồng/m2 và tiếp tục tăng, chủ yếu tại Long Biên, Gia Lâm và khu vực phía Tây.

Chỉ số giá bất động sản của Hà Nội.

Theo bà Hương, tính từ năm 2022 đến hết quý 1/2026, chỉ số giá bất động sản Hà Nội đã tăng gần 100%. Dù thanh khoản không còn sôi động như trước, giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng do chi phí phát triển dự án, chi phí vốn và yêu cầu chất lượng sản phẩm ngày càng cao.

Ở thị trường TP.HCM, giá bất động sản tăng khoảng 10-15% kể từ năm 2024, trong khi lợi suất cho thuê đạt 3,5-5%. Theo bà Hương, đây là mức tăng trưởng ổn định, phản ánh nền tảng phát triển bền vững của thị trường. Trong quý 1/2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 4.700 căn hộ sơ cấp, với tỷ lệ hấp thụ đạt 41%, không chênh lệch nhiều so với Hà Nội.

Đánh giá triển vọng 6 tháng cuối năm, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định thị trường sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi các yếu tố vĩ mô tích cực. Chính phủ duy trì thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu, đồng thời tập trung phát triển các vùng động lực như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Đồng bằng sông Cửu Long. Đây sẽ là nền tảng thúc đẩy đầu tư, việc làm và nhu cầu nhà ở.

Bên cạnh đó, chính sách tiền tệ tiếp tục theo hướng mở rộng khả năng tiếp cận vốn nhưng vẫn kiểm soát rủi ro, duy trì mặt bằng lãi suất ổn định và phát triển các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán và các quỹ đầu tư. Việc đa dạng hóa nguồn vốn được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, cải thiện thanh khoản và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Song song với đó, quá trình hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn, khơi thông nguồn cung và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Trên cơ sở này, ông Đính dự báo nguồn cung bất động sản trong nửa cuối năm sẽ tăng cả về quy mô lẫn chất lượng khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và các đại dự án phát triển dọc theo những trục hạ tầng mới được triển khai.

Tuy nhiên, hoạt động mở bán vẫn diễn ra khá thận trọng do sức cầu chưa phục hồi hoàn toàn, trong khi áp lực chi phí vốn và dòng tiền vẫn là thách thức đối với nhiều doanh nghiệp.

Đáng chú ý, căn hộ cao cấp có giá từ 50-80 triệu đồng/m2 đang trở thành động lực chính của thị trường khi tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên 53% trong quý 1/2026. Trong khi đó, phân khúc siêu sang trên 200 triệu đồng/m2 vẫn chỉ chiếm khoảng 1% tổng giao dịch.

Trong thời gian tới, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, trong khi sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị quy hoạch đồng bộ và các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn giữ sức hút nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn trong nửa đầu năm 2026, nhu cầu chuyển sang các dự án có đủ pháp, giá bán và hiệu quả đầu tư tốt.

Đồng thời, thanh khoản có xu hướng chậm lại khi người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Dòng tiền hiện tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.

Về mặt bằng giá, ông Đính nhận định khả năng xuất hiện các đợt tăng nóng trong thời gian tới không cao khi nguồn cung dần cải thiện và mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt, tăng ưu đãi để kích cầu, giúp giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn với sức hấp thụ thực tế.

"Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Dòng tiền sẽ lựa chọn những sản phẩm có giá trị thực

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho biết người mua hiện không còn chỉ quan tâm đến vị trí hay tiềm năng tăng giá mà đánh giá toàn diện hơn về chất lượng dự án, uy tín chủ đầu tư, năng lực vận hành, trải nghiệm sống và khả năng duy trì giá trị tài sản trong dài hạn.

Ở góc độ kinh tế vĩ mô, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng đầu cơ sẽ không biến mất, nhưng cách thức đầu cơ đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư chỉ nhìn vào chu kỳ vài tháng đến một năm thì hiện nay họ buộc phải tính toán trong thời gian dài hơn, từ hai đến ba năm và đánh giá tài sản theo tư duy của một nhà đầu tư thực thụ.

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng bản chất đầu cơ có thể thay đổi khi dòng tiền tìm về những bất động sản có giá trị sử dụng thực, có khả năng khai thác và tăng trưởng bền vững.

Theo ông, cả giới đầu tư lẫn đầu cơ trong giai đoạn mới đều sẽ hướng đến các bất động sản có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác hiệu quả và tiềm năng tăng trưởng bền vững.

Những tài sản này chủ yếu tập trung tại các cực tăng trưởng kinh tế. Ở phía Nam là TP.HCM cùng không gian phát triển mở rộng sang Bình Dương, Đồng Nai và một phần Tây Ninh; ở phía Bắc là Hà Nội cùng các cực tăng trưởng như Bắc Ninh và Hải Phòng. Đây đều là những khu vực hưởng lợi từ quá trình tái cấu trúc đô thị, phát triển hạ tầng và các động lực kinh tế mới.

Ông Hiển cũng cho biết Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị quy mô lớn. Trong đó, TP. Hà Nội phát triển theo mô hình đa trung tâm với định hướng mở rộng không gian hai bên sông Hồng và hệ thống metro, còn về TP.HCM có thêm dư địa phát triển nhờ mở rộng không gian đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư sẽ phải lựa chọn kỹ lưỡng hơn, ưu tiên những tài sản vừa có giá trị sử dụng, vừa tạo được dòng tiền và còn dư địa tăng giá trong dài hạn.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Hương cho rằng hành vi của người mua đang thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây căn hộ hạng sang chủ yếu được xem là biểu tượng khẳng định vị thế thì hiện nay khách hàng cân nhắc nhiều hơn về pháp lý, uy tín chủ đầu tư, tiến độ thi công, chất lượng bàn giao, hệ thống tiện ích và khả năng vận hành dự án.

Bên cạnh đó, người mua cũng ngày càng quan tâm đến môi trường sống, hiệu quả khai thác cho thuê và tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn, thay vì chỉ kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn như trước.

Thơ Hoàng