BĐS 2026, chuyển mình bền vững giữa áp lực lãi suất tăng cao

Thử thách từ “ngưỡng” lãi suất 14%

Sự khởi đầu của năm 2026 được hỗ trợ bởi các chỉ số kinh tế - xã hội đầy ấn tượng. Tổng thu ngân sách nhà nước trong tháng 1 ước đạt 370.700 tỷ đồng, tăng 20,4% so với cùng kỳ năm 2025. Đặc biệt, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng vọt 21% và số lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng mạnh 45,6%, cho thấy niềm tin kinh doanh đang ở mức rất cao.

Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục là "nam châm" khi vốn thực hiện đạt 1,7 tỷ USD (tăng 11,3%). Sự ổn định của CPI ở mức 2,6% cùng lượng khách quốc tế đạt 2 triệu lượt đã tạo ra một môi trường vĩ mô thuận lợi, củng cố sức mua và nhu cầu đầu tư vào các loại hình bất động sản từ nhà ở đến công nghiệp.

Mặc dù nền kinh tế có nhiều tín hiệu lạc quan, nhưng người mua nhà đang phải đối mặt với một rào cản lớn là áp lực tài chính từ lãi suất cho vay tăng cao. Theo dữ liệu thị trường, lãi suất cho vay mua nhà đất tại một số ngân hàng đã lên tới gần 14%/năm. Ngay cả các gói ưu đãi cố định cũng đang dao động từ 9,6%/năm trở lên.

Xu hướng này chủ yếu do chi phí huy động vốn của hệ thống ngân hàng gia tăng. Việc lãi suất neo ở mức cao trong bối cảnh giá bất động sản vẫn giữ đà tăng đang tạo ra áp lực không nhỏ cho những khách hàng sử dụng đòn bẩy. Tuy nhiên, thời gian cho vay tối đa được kéo dài lên đến 35 năm phần nào giúp giảm bớt gánh nặng trả nợ gốc hàng tháng, biến đây thành một "bộ lọc" khắt khe, chỉ những nhà đầu tư có dòng tiền vững vàng mới có thể trụ vững.

Theo Batdongsan.com, tháng 1/2026 ghi nhận sự điều chỉnh giảm về mức độ quan tâm so với tháng 12/2025 do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ tháng 1/2025, thị trường lại có sự tăng trưởng vượt bậc. Cụ thể, mức độ quan tâm toàn trang tăng 43% và lượng tin đăng tăng 47%. Dữ liệu lịch sử cho thấy nhu cầu tìm kiếm bất động sản thường bật tăng mạnh mẽ ngay từ tuần đầu tiên sau Tết.

Về phân khúc chung cư và đất nền vẫn là hai loại hình dẫn dắt thị trường về cả mức độ quan tâm và đà tăng giá. Tính đến Q1/2026, chỉ số giá rao bán chung cư và đất nền trên cả nước tiếp tục duy trì xu hướng đi lên kể từ năm 2023. Điều này cho thấy, tâm lý thị trường vẫn rất lạc quan bất chấp các thách thức tài chính ngắn hạn. Trong đó, chung cư và đất nền tiếp tục dẫn dắt thị trường về cả nhu cầu và đà tăng giá kể từ năm 2023.

“Nhà ở thực” và “bđs hàng hiệu” dẫn dắt cuộc chơi mới

Thị trường năm 2026 ghi nhận sự phân hóa địa lý và phân khúc rõ nét. Hà Nội đang đứng trước bước ngoặt với quy hoạch Thủ đô tầm nhìn đến năm 2100, định hướng mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm với 9 cực tăng trưởng chiến lược. Kế hoạch di dời hơn 860.000 dân khỏi nội đô lịch sử và cải tạo 2.000 chung cư cũ đã trực tiếp làm thay đổi cấu trúc nhu cầu. Phân khúc cho thuê tại Hà Nội hiện đang vượt phân khúc bán, đặc biệt là loại hình phòng trọ với mức độ quan tâm tăng 51% so với cùng kỳ.

Tại phía Nam, TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập đã xác lập vị thế thống trị khi chiếm tới 50% tổng lượng quan tâm của cả nước. Sức hút mãnh liệt nhất tập trung vào các loại hình BĐS liền thổ, mức độ quan tâm đến nhà riêng tại các khu vực cũ đã tăng bùng nổ tới 130%. Đây là minh chứng cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vào giá trị lâu dài của đất đai tại siêu đô thị kinh tế này.

Bên cạnh đó, một điểm sáng khác là việc Việt Nam chính thức lọt vào Top 10 quốc gia có số lượng dự án Branded Residences (BĐS hàng hiệu) nhiều nhất thế giới. Phân khúc này đang chuyển dịch từ nghỉ dưỡng vào lõi đô thị lớn với mức giá trị gia tăng thương hiệu (brand premium) trung bình 33%.

Về xu hướng này, bà Uyên Nguyễn - Phó Giám Đốc Savills Hotels nhận định: “Yếu tố cốt lõi thúc đẩy branded residence tại Việt Nam không chỉ nằm ở mức giá, mà còn ở niềm tin vào thương hiệu trong việc bảo chứng chất lượng hoàn thiện và cam kết vận hành”. Tuy nhiên, bà Uyên cũng lưu ý, đây là mô hình phức tạp: “Việc lựa chọn đúng thương hiệu, định vị sản phẩm phù hợp với từng phân khúc khách hàng và đảm bảo năng lực vận hành sau bán hàng sẽ là yếu tố quyết định tính bền vững của dự án trong bối cảnh nguồn cung ngày càng đa dạng và cạnh tranh gia tăng. Chủ đầu tư cần hoạch định cẩn trọng, đánh giá tình hình thị trường cũng như xác định đối tượng khách hàng tiềm năng để đi đến quyết định có nên phát triển mô hình branded residences hay không”.

Đại diện Batdongsan.com cho rằng, thị trường bất động sản nói chung bước vào năm 2026 với nhiều tín hiệu khả quan từ nền kinh tế vĩ mô. Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tăng 9%, lượng doanh nghiệp đăng ký mới và quay lại hoạt động tăng 45,6% so với cùng kỳ năm trước. Những con số này phần nào thể hiện sự nhộn nhịp của hoạt động sản xuất kinh doanh, thúc đẩy nhu cầu về chỗ ở tại các đô thị lớn.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com khẳng định: “Xu hướng này phản ánh tính chu kỳ của thị trường khi người dùng tích cực tìm kiếm không gian sống mới ngay từ những tuần đầu năm. Tuy nhiên, thay vì tăng trưởng đồng đều, dòng tiền và nhu cầu tìm kiếm đang tập trung chủ yếu vào các phân khúc nhà ở phổ thông phục vụ nhu cầu thực của đại đa số người dân”.

Ánh Phương/VOV.VN