Bất động sản vào chu kỳ mới, ai có nguy cơ 'bật khỏi cuộc đua'?

Giới phân tích đánh giá, khác với các giai đoạn hồi phục trước đây, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ 2026 – 2027 không còn là sự phục hồi đồng loạt, mà là quá trình phân hóa mạnh, sàng lọc quyết liệt và tái định vị toàn diện.

Hồi phục có chọn lọc

Theo Savills Việt Nam, năm 2025 được xem là năm bản lề cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng GDP duy trì ở mức cao, lạm phát được kiểm soát và mặt bằng lãi suất ổn định đã tạo nền tảng quan trọng để củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà.

Tuy nhiên, sự hồi phục lần này không diễn ra theo kiểu “nước lên thuyền lên” như giai đoạn 2016 – 2018. Khi đó, dòng tiền dồi dào, tâm lý đầu tư ngắn hạn chiếm ưu thế, nhiều phân khúc cùng tăng trưởng bất chấp chất lượng dự án hay nhu cầu thực.

Ngược lại, chu kỳ mới mang đặc trưng của một thị trường trưởng thành hơn, phục hồi thận trọng, có chọn lọc, và phân hóa sâu theo phân khúc, khu vực và chất lượng tài sản.

Bất động sản bước vào chu kỳ mới với nhiều cơ hội mở ra, nhưng thanh lọc cũng khốc liệt hơn.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP. HCM, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu, chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định bất động sản đã vượt qua “đáy” suy giảm, nhưng vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn mang tính cơ cấu, đặc biệt là sự lệch pha trong nguồn cung.

Điều này lý giải vì sao có những phân khúc bắt đầu hồi phục khá rõ, trong khi nhiều phân khúc khác vẫn trầm lắng. Thị trường không còn vận hành theo logic “mua gì cũng thắng”, mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, nơi chất lượng dự án, pháp lý, vị trí và khả năng khai thác thực tế trở thành yếu tố quyết định.

Một trong những yếu tố có tính bước ngoặt của chu kỳ mới là việc thị trường vận hành trong khuôn khổ pháp lý mới từ năm 2026, với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản cùng bảng giá đất mới có hiệu lực từ 1/1/2026.

Trong ngắn hạn, bảng giá đất mới có thể làm gia tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, đẩy chi phí đầu vào lên cao. Tuy nhiên, về dài hạn, đây được kỳ vọng sẽ giúp tăng tính minh bạch, tháo gỡ nhiều điểm nghẽn kéo dài trong nhiều năm qua, đặc biệt là các vướng mắc về định giá đất, tiền sử dụng đất và thủ tục pháp lý.

Ngoài ra, sự thay đổi hành vi của người mua kéo theo quá trình sàng lọc mạnh mẽ đối với chủ đầu tư, môi giới và sản phẩm. Những dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí kém kết nối hoặc thiếu tiện ích sống thực chất sẽ gặp khó khăn về thanh khoản, ngay cả khi thị trường chung cải thiện.

Điều này đồng nghĩa với việc chu kỳ 2026 – 2027 gần như không còn “đất” cho chiến lược lướt sóng. Lợi thế nghiêng về các nhà đầu tư và doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Cạnh tranh gay gắt hơn

Theo dự báo, năm 2026, Hà Nội có thể cung cấp khoảng 35.000 căn hộ, chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang. TP. HCM dự kiến mở bán khoảng 17.200 căn, tập trung tại các đại đô thị có pháp lý hoàn thiện. Cùng với đó, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ pháp lý, đưa nguồn cung mới ra thị trường, ước khoảng 300.000 sản phẩm – gấp 2 – 3 lần so với năm 2025.

Nguồn cung tăng mạnh trong bối cảnh cầu phục hồi nhưng khó theo kịp sẽ khiến cạnh tranh trên thị trường trở nên gay gắt hơn. Các dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản, pháp lý đầy đủ, hạ tầng đồng bộ sẽ có lợi thế rõ rệt so với các dự án nhỏ, manh mún.

Về giá cả, thị trường chịu hai áp lực trái chiều, chi phí đầu vào tăng tạo sức ép tăng giá, trong khi cạnh tranh nguồn cung buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá hợp lý để đảm bảo thanh khoản. Xu hướng chủ đạo sẽ nghiêng về những sản phẩm có chất lượng, hiệu quả khai thác cao và tạo được dòng tiền ổn định.

Theo TS. Cấn Văn Lực, trong bối cảnh mới, để tránh bị “đào thải”, doanh nghiệp bất động sản cần tập trung vào ba ưu tiên chiến lược, gồm cơ cấu lại dòng tiền và danh mục dự án; đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng; và tránh đầu tư dàn trải, tập trung nguồn lực cho các dự án trọng điểm.

Đặc biệt, trong bối cảnh giá bất động sản vẫn ở mức cao, vai trò chủ động của doanh nghiệp trong việc kiểm soát mặt bằng giá trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Việc đồng hành cùng Nhà nước và người dân, điều chỉnh giá bán hợp lý không chỉ giúp thị trường vận hành lành mạnh, mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong dài hạn.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều cơ hội, khung pháp lý dần hoàn thiện, nguồn cung được khơi thông, hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh và nhu cầu ở thực ngày càng rõ nét.

Tuy nhiên, đây cũng là chu kỳ đầy thách thức, với mức độ phân hóa sâu, cạnh tranh gay gắt và yêu cầu cao hơn về minh bạch, kỷ luật tài chính và chất lượng sản phẩm. Doanh nghiệp nào không thể đáp ứng yêu cầu, tất yếu sẽ bị “bật khỏi cuộc đua”.

Có thể nói, chu kỳ 2026 – 2027 sẽ không còn là cuộc chơi của số đông. Đây là giai đoạn thị trường tự sàng lọc, chọn lọc và tái định vị, nơi chỉ những sản phẩm, doanh nghiệp và nhà đầu tư có nền tảng thực chất mới đủ sức đi đường dài.

Theo logic đó, bất động sản không còn đơn thuần là kênh đầu cơ ngắn hạn, mà đang dần trở về đúng vai trò của một ngành kinh tế nền tảng, phục vụ phát triển đô thị, an sinh xã hội và tăng trưởng dài hạn.

Hưng Nguyên