Bất động sản du lịch bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe

Đây là đánh giá của các chuyên gia, nhà quản lý, đại diện các doanh nghiệp tại Hội thảo Thị trường bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền do Báo Tài chính – Đầu tư tổ chức ngày 23/6.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) du lịch Việt Nam hiện đang đối mặt với quá trình điều chỉnh và sàng lọc khắt khe. Hệ quả này đến từ việc niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp đang phải gánh chịu áp lực lớn từ chi phí vốn cao, chi phí đầu vào tăng. Đặc biệt, là áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn hiện hữu trong giai đoạn 2026 – 2027.

Tuy nhiên, sự sàng lọc này được xem là cần thiết để loại bỏ những dự án kém chất lượng. Thị trường hiện nay không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay đòn bẩy tài chính quá mức mà thay vào đó là yêu cầu khắt khe về tính minh bạch, hiệu quả khai thác và năng lực vận hành.

Các chuyên gia, nhà quản lý đánh giá, bất động sản du lịch đang đứng trước áp lực lớn và bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe.

TS Hà Văn Siêu, Phó Cục trưởng Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam cho biết, chỉ riêng tháng 5/2026, Việt Nam đã đón gần 1,8 triệu lượt khách quốc tế (tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước). Tính chung 5 tháng đầu năm 2026, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 10,6 triệu lượt (tăng 14,9% so với cùng kỳ năm 2025). Đây là mức cao nhất từ trước đến nay đối với giai đoạn 5 tháng đầu năm.

Theo TS Hà Văn Siêu, tính đến ngày 19/5/2026, tổng số trên cả nước có khoảng 800.000 buồng phòng. Trong đó có 306 cơ sở lưu trú du lịch hạng 5 sao với 98.250 phòng và 349 cơ sở lưu trú du lịch hạng 4 sao với 47.934 phòng. Đây là nguồn lực quan trọng góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của điểm đến Việt Nam trên thị trường quốc tế.

“Sự gia tăng nhanh chóng của khách quốc tế đang đặt ra yêu cầu tiếp tục nâng cao chất lượng cơ sở lưu trú, đa dạng hóa các loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng và tăng cường khả năng đáp ứng những phân khúc khách mới. Điều này đặc biệt rõ nét khi du lịch toàn cầu đang chuyển từ mô hình du lịch đại trà sang du lịch trải nghiệm, du lịch nghỉ dưỡng chất lượng cao và du lịch cá nhân hóa”, TS Hà Văn Siêu đánh giá.

Do đó, TS Hà Văn Siêu cho rằng, giai đoạn tới, việc phát triển các tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng chất lượng cao, các sản phẩm bất động sản du lịch xanh, thông minh và vận hành chuyên nghiệp sẽ góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của điểm đến Việt Nam.

Nhìn ở góc độ doanh nghiệp, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group lại có góc nhìn khác.

Trong 5 tháng đầu năm 2026, lượng khách nội địa đạt khoảng 66 triệu lượt. Tổng thu từ khách du lịch ước đạt khoảng 471 nghìn tỷ đồng. Những con số này cho thấy du lịch không chỉ là ngành dịch vụ, mà là một ngành kinh tế có sức lan tỏa lớn, kéo theo lưu trú, ẩm thực, bán lẻ, vận tải, giải trí, văn hóa, sự kiện và bất động sản du lịch. Không chỉ vậy, hệ thống cơ sở lưu trú của Việt Nam cũng đang bước vào giai đoạn nâng chuẩn.

“Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào sự phục hồi của lượng khách, chúng ta mới nhìn thấy một nửa bức tranh. Nửa còn lại quan trọng hơn là chất lượng tăng trưởng: khách đến có ở lại lâu hơn không, có chi tiêu nhiều hơn không, có quay lại không và hệ thống lưu trú - dịch vụ - trải nghiệm của chúng ta có đủ năng lực để giữ dòng tiền ấy ở lại trong nền kinh tế địa phương hay không”, bà Diễm My nói.

Nếu chỉ có cảnh quan đẹp mà thiếu sản phẩm lưu trú, dịch vụ tốt sẽ khó phát huy hết giá trị của nền công nghiệp không khói.

Theo bà Diễm My vấn đề đặt ra là, bất động sản du lịch phải tạo ra không gian để dòng khách ấy ở lại, trải nghiệm, chi tiêu và quay lại. Nếu chỉ có cảnh quan đẹp mà thiếu sản phẩm lưu trú tốt, thiếu dịch vụ, thiếu tiện ích, thiếu kinh tế đêm và thiếu vận hành chuyên nghiệp, sẽ chưa khai thác hết giá trị của “mỏ vàng du lịch”.

Ở góc độ chính sách, PGS.TS. Trần Kim Chung, chuyên gia Học viện Tài chính, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, bất động sản du lịch sẽ là điểm nhấn cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản.

Do đó, PGS.TS Trần Kim Chung kiến nghị cần đồng bộ hóa hệ thống chủ trương, đường lối, luật và các văn bản dưới luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch… Cùng với đó, cần xây dựng chiến lược phát triển du lịch, nhà ở, quy hoạch, kế hoạch đồng bộ cho thực tế địa bàn mới.

“Đẩy mạnh xử lý các dự án bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng đang gặp khó khăn, tồn đọng đi liền với điều tiết vĩ mô, ổn định lãi suất, môi trường kinh doanh và thu hút đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư chiến lược, các thị trường tiềm năng”, PGS.TS Trần Kim Chung kiến nghị.

Phan Hoạt