'Bắt đáy' chung cư cũ hay rót tiền vào căn hộ mới?

Thực tế đó đặt ra câu hỏi lớn cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư: đây có phải là thời điểm để "bắt đáy" chung cư cũ hay nên mạnh dạn xuống tiền với căn hộ mới?

Cơ hội mua nhà thời giá chững

Anh Trần Minh Quân, một kỹ sư công nghệ thông tin tại Hà Nội, đã mất gần 1 năm để đi tìm căn hộ đầu tiên cho gia đình nhỏ của mình. Cuối năm 2025, anh từng định đặt cọc một căn hộ mới tại khu vực phía Tây với giá gần 90 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, sau nhiều lần cân nhắc vì áp lực vay vốn, anh quyết định chờ thêm. Đến tháng 6/2026, khi thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều chủ nhà cần bán gấp, anh mua được một căn hộ đã bàn giao hơn 3 năm, đầy đủ nội thất, giá thấp hơn gần 17% so với mức chào bán trước đó 8 tháng.

“Khoản tiền tiết kiệm được đủ để gia đình hoàn thiện nội thất và giảm đáng kể số vốn phải vay ngân hàng. Tôi nhận ra điều quan trọng nhất không phải mua đúng lúc thị trường tăng hay giảm, mà là mua được căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của mình", anh Quân chia sẻ.

Chung cư cũ và mới ở Hà Nội đang ngược chiều về tốc độ tăng giá.

Câu chuyện của anh Quân phản ánh khá rõ sự thay đổi đang diễn ra trên thị trường căn hộ. Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, cán cân đang dần nghiêng về phía người mua.

Theo số liệu của CBRE, giá căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội trong quý II giảm gần 3% so với quý trước, đánh dấu lần điều chỉnh đầu tiên kể từ cuối năm 2022.

Tốc độ tăng giá theo năm cũng chỉ còn khoảng 13%, bằng một nửa mức đỉnh 26% của giai đoạn 2024-2025. Đây không phải là cú lao dốc của thị trường, nhưng là tín hiệu cho thấy chu kỳ tăng nóng đã khép lại.

Không chỉ Hà Nội, TP.HCM cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Giá căn hộ thứ cấp giảm từ 3-6%, thậm chí nhiều căn hộ của các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải giảm 5-10% để tìm thanh khoản. Những con số này cho thấy thị trường đang bắt đầu trả lại quyền mặc cả cho người mua sau nhiều năm người bán nắm thế chủ động.

Vậy có nên coi đây là cơ hội "bắt đáy" chung cư cũ? Nếu hiểu "bắt đáy" theo nghĩa mua được tài sản với mức giá thấp nhất trước khi tăng trở lại thì rất khó. Giá căn hộ hiện nay chịu tác động đồng thời của lãi suất, nguồn cung, chính sách tín dụng và sức mua của thị trường. Không ai có thể khẳng định mức giá hiện nay đã là đáy.

Điều quan trọng là nhiều căn hộ cũ đang trở về gần hơn với giá trị thực sau khi bị đẩy lên quá cao trong giai đoạn sốt nóng. Đây là cơ hội để người mua ở thực tiếp cận những sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, có cộng đồng cư dân ổn định, hạ tầng đầy đủ và có thể khai thác sử dụng ngay.

Giá khó giảm như kỳ vọng

Cũng cần nói thêm, những chủ nhà đang chịu áp lực tài chính từ các khoản vay với lãi suất thả nổi tăng lên 11-15% mỗi năm buộc phải hạ kỳ vọng lợi nhuận để bán hàng nhanh hơn. Trong khi lợi suất cho thuê chỉ dao động khoảng 2-3% mỗi năm, việc tiếp tục nắm giữ nhiều căn hộ không còn hấp dẫn như trước. Chính áp lực này tạo ra dư địa thương lượng lớn hơn cho người mua.

Nếu căn hộ cũ có xu hướng tăng giá chậm lại, thì ở chiều ngược lại, căn hộ mới vẫn đang giữ mức giá cao, thậm chí tiếp tục lập mặt bằng mới. 6 tháng đầu năm, Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới - mức cao nhất nhiều năm trở lại đây.

Tuy nhiên, gần như không còn dự án nào dưới 60 triệu đồng/m², trong khi phân khúc trên 120 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. Tại TP.HCM, giá sơ cấp cũng duy trì trên 100 triệu đồng/m² ở nhiều khu vực.

Việc giá căn hộ mới neo cao không đơn thuần là chiến lược bán hàng của chủ đầu tư mà phản ánh chi phí phát triển dự án ngày càng lớn. Tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính đều tăng mạnh trong những năm gần đây. Quỹ đất đẹp ngày càng khan hiếm khiến dư địa giảm giá gần như không còn.

Đổi lại, người mua căn hộ mới có nhiều lợi thế mà sản phẩm cũ khó có được. Đó là thiết kế hiện đại hơn, tiện ích đồng bộ, tiêu chuẩn xanh, công nghệ quản lý thông minh, chính sách thanh toán kéo dài và các gói hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư.

Một điều đáng lưu ý là sức mua đang không còn theo kịp nguồn cung. Theo CBRE, tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới tại Hà Nội chỉ còn khoảng 68%, thấp hơn nhiều so với mức trên 90% trong giai đoạn tăng nóng.

Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ cũng giảm mạnh. Điều này cho thấy thị trường sơ cấp đang bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn, buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại chiến lược bán hàng thay vì chỉ dựa vào xu hướng tăng giá.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khoảng cách giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ còn duy trì trong những tháng cuối năm. Giá căn hộ mới vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ chi phí phát triển dự án, trong khi giá chuyển nhượng phản ánh sát hơn sức mua thực tế cũng như áp lực tài chính của các nhà đầu tư.

Trong khi đó, các chuyên gia của CBRE Hà Nội nhận định mặt bằng giá khó giảm sâu nhưng tốc độ tăng sẽ chậm lại đáng kể. Thay vì những cú tăng dựng đứng như giai đoạn 2023-2025, thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào chu kỳ ổn định hơn với mức tăng bền vững khoảng 3-5% mỗi năm trong dài hạn.

Diễn biến hiện nay là dấu hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản. Khi giá không còn tăng phi mã, người mua có thời gian để cân nhắc, so sánh và lựa chọn. Nhà đầu tư cũng buộc phải tính toán hiệu quả khai thác thay vì chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá.

Vì thế, thay vì đặt câu hỏi nên "bắt đáy" chung cư cũ hay xuống tiền vào căn hộ mới, người mua ở thực và cả nhà đầu tư có lẽ nên trả lời câu hỏi sản phẩm nào phù hợp nhất với nhu cầu và năng lực tài chính của mình.

Hưng Nguyên