Vì sao Tòa công nhận hiệu lực hai giấy chuyển nhượng đất?

Tranh chấp phát sinh từ hai giấy chuyển nhượng đất

Trong vụ án này, bà Nguyễn Thị Mừng (trú tại xã Đại Thanh, TP Hà Nội) khởi kiện ông Nguyễn Đình Lực và bà Nguyễn Thị Lan, yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hai giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quang cảnh phiên tòa.

Theo đơn khởi kiện, bố mẹ chồng của bà Mừng là cụ V.V.Đ và cụ N.T.M có tài sản chung là quyền sử dụng thửa đất số 173, tờ bản đồ số 05, diện tích 391m² tại thôn Phù Diễn, xã Hữu Hòa (nay thuộc xã Đại Thanh, TP Hà Nội). Thửa đất được UBND huyện Thanh Trì (cũ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1993 đứng tên cụ Đ.

Cụ V.V.Đ và cụ N.T.M có hai người con là ông Vũ Văn T. và bà Vũ Thị Q. Sau khi cụ Đ. mất năm 2004, cụ M. mất năm 2015 đều không để lại di chúc, gia đình ông T. (mất năm 2016) và bà Mừng tiếp tục quản lý, sử dụng thửa đất.

Theo nguyên đơn, tranh chấp chỉ phát sinh vào tháng 6/2024 khi bà nhận được thông báo của UBND xã Hữu Hòa về việc giải quyết đơn tranh chấp quyền sử dụng đất do vợ chồng ông Nguyễn Đình Lực, bà Nguyễn Thị Lan gửi đến.

Phía bị đơn cho rằng gia đình bà Mừng đã chuyển nhượng 292m² đất thuộc thửa số 173 cho vợ chồng ông với giá 90 triệu đồng theo "Giấy chuyển nhượng đất ở" lập ngày 12/6/2009. Văn bản này có chữ ký của các bên, người làm chứng, trưởng thôn và được UBND xã Hữu Hòa chứng thực. Ngoài ra bị đơn còn cung cấp "Giấy bán nhà và đất ở" lập ngày 5/7/2002 có xác nhận của UBND xã Hữu Hòa.

Trong khi đó, bà Mừng phủ nhận việc chuyển nhượng đất, khẳng định gia đình bà và mẹ chồng chưa từng ký bất kỳ giấy tờ mua bán nào với ông Lực, bà Lan. Nguyên đơn cho rằng "Giấy chuyển nhượng đất ở" ngày 12/6/2009 có dấu hiệu bị giả mạo chữ ký, trong khi một số người được ghi là nhân chứng cũng phủ nhận việc chứng kiến hoặc xác nhận giao dịch.

Cho rằng cả hai văn bản đều không có giá trị pháp lý và có dấu hiệu bị làm giả, bà Mừng khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố "Giấy bán nhà và đất ở" ngày 5/7/2002 và "Giấy chuyển nhượng đất ở" ngày 12/6/2009 vô hiệu; buộc bị đơn trả lại bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cụ V.V.Đ, đồng thời đề nghị trưng cầu giám định chữ viết, chữ ký, con dấu và các dấu hiệu tẩy xóa, chỉnh sửa trên các tài liệu này.

Tại phiên tòa, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là luật sư Vũ Đức Thuấn và luật sư Nguyễn Phúc Dũng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng hai giấy mua bán, chuyển nhượng đất được lập hợp pháp, có chữ ký của các bên liên quan và đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện, công nhận hiệu lực của hai giao dịch. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 11 cũng đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Căn cứ nào để Tòa công nhận hai giao dịch?

Theo bản án sơ thẩm, Hội đồng xét xử nhận định mặc dù "Giấy bán nhà và đất ở" năm 2002 không có chữ ký của cụ N.T.M (đồng chủ sử dụng tài sản) nhưng sau khi giao dịch được xác lập, bên mua đã tiếp nhận, quản lý, tôn tạo và sử dụng ổn định diện tích đất chuyển nhượng trong hơn 20 năm. Trong suốt thời gian đó, cụ N.T.M cùng các thành viên trong gia đình đều biết việc chuyển nhượng nhưng không có khiếu nại hay phản đối.

Căn cứ Mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP và tinh thần của Án lệ số 04/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, Hội đồng xét xử xác định cụ N.T.M đã biết và đồng ý với giao dịch, do đó hợp đồng chuyển nhượng năm 2002 có hiệu lực pháp luật.

Đối với "Giấy chuyển nhượng đất ở" ngày 12/6/2009, Tòa cho rằng đây là văn bản đã được UBND xã Hữu Hòa chứng thực hợp pháp. Mặc dù nguyên đơn cho rằng chữ ký bị giả mạo và đề nghị giám định, nhưng không cung cấp được kết luận giám định hoặc tài liệu chứng minh. Trong khi đó, các chứng cứ trong hồ sơ thể hiện ngay sau khi giao dịch được lập, bị đơn đã quản lý, sử dụng đất ổn định, xây dựng công trình và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước từ năm 2012.

Theo Hội đồng xét xử, mặc dù các giao dịch có một số hạn chế về chủ thể và hình thức, nhưng đều đã được các bên thực hiện trên thực tế trong thời gian dài, có xác nhận của chính quyền địa phương và bảo đảm sự ổn định của quan hệ dân sự. Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 cùng tinh thần của Án lệ số 04/2016/AL về bảo vệ người thứ ba ngay tình và công nhận giao dịch đã được thực hiện phần lớn nghĩa vụ, Tòa án quyết định công nhận hiệu lực của cả hai giao dịch.

Từ những căn cứ trên, Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Mừng, công nhận hiệu lực pháp luật của "Giấy bán nhà và đất ở" ngày 5/7/2002 và "Giấy chuyển nhượng đất ở" ngày 12/6/2009. Ông Nguyễn Đình Lực và bà Nguyễn Thị Lan được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Việt An