Vì sao mô hình sở hữu kỳ nghỉ dễ bị biến tướng?

Núp bóng các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp hoặc cơ hội đầu tư sinh lời, nhiều đối tượng đã dựng nên các kịch bản tinh vi để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Ảnh minh họa: CTV

Để hiểu rõ vấn đề này cũng như giải đáp câu hỏi “liệu những giao dịch này là tranh chấp dân sự, kinh doanh thương mại hay đã có các dấu hiệu của hành vi chiếm đoạt tài sản”, phóng viên báo Tin tức và Dân tộc đã phỏng vấn Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội).

Thưa luật sư, vì sao các đối tượng lừa đảo thường nhắm đến người cao tuổi trong các vụ bán "hợp đồng kỳ nghỉ" hay sản phẩm du lịch “trá hình”?

Trong các phóng sự được đăng tải, rất nhiều người già phải mang sổ hưu đi cầm cố, thậm chí thế chấp nhà đất, để tiếp tục đóng tiền với hy vọng lấy lại những khoản tiền đã bị mất. Có người bắt đầu bằng một hợp đồng vài trăm triệu đồng, rồi được thuyết phục nâng hạng, mua thêm sản phẩm hoặc đóng thêm tiền để "gỡ" các hợp đồng cũ. Có người dùng toàn bộ tiền tiết kiệm dưỡng già, vay mượn người thân, bạn bè, thậm chí cầm cố sổ lương hưu hay mang cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp với niềm tin sẽ sớm thu hồi được tiền.

Nạn nhân trong các vụ việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản từ việc ký kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ và những người gặp rủi ro từ việc ký kết hợp đồng này thường là những người lớn tuổi, có điều kiện kinh tế, thậm chí từng có địa vị xã hội, có trình độ học thức. Mục đích của giao dịch là hướng đến việc nghỉ dưỡng, phải là người có tiền, có điều kiện thời gian, mới có nhu cầu nghỉ dưỡng và có khả năng thanh toán cho các kỳ nghỉ. Sở dĩ những người có trình độ học thức, có địa vị xã hội vẫn bị lừa, thậm chí bị chiếm đoạt tài sản thông qua giao dịch này là do những người này thường bị chậm về thông tin, ít tiếp cận đối với những thông tin về cảnh báo từ phía cơ quan chức năng. Không ít người có trình độ học thức, có học hàm học vị nhưng ở các lĩnh vực về khoa học kỹ thuật, về văn hóa không đồng nghĩa với việc là có hiểu biết sâu sắc về pháp luật.

Các văn bản quy phạm pháp luật liên tục thay đổi, đặc biệt những lĩnh vực bất động sản, du lịch, các hình thức kinh doanh mới từ nước ngoài du nhập vào, không phải ai cũng hiểu rõ về các loại hình dịch vụ đó. Thêm vào đó, những lời chào gọi, quảng cáo, giới thiệu có cánh từ những người môi giới.
Đôi khi rủi ro của những người lớn tuổi xuất phát từ sự mất cảnh giác của họ với người trẻ mà họ coi như con phải như cháu.

Sự cô đơn của người già cũng là yếu tố tâm lý khiến các đối tượng lừa đảo chiếm đoạt tài sản hướng đến. Các đối tượng tiếp cận với nạn nhân với những lời lẽ ngọt ngào, cử chỉ ân cần, chăm sóc không khác gì con cháu. Nhiều môi giới biết hành vi của mình là vi phạm pháp luật, là vi phạm đạo đức nhưng họ vẫn thực hiện vì ham lợi nhuận nên họ vẫn lừa những người già đến đồng tiền cuối cùng.

TS.LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội.

Thưa ông, nhiều năm qua, xã hội từng chứng kiến hàng loạt tranh chấp liên quan đến mô hình sở hữu kỳ nghỉ. Nhiều khách hàng khiếu nại việc không đặt được phòng như cam kết, phát sinh hàng loạt loại phí trong sử dụng hoặc gặp khó khăn khi muốn chuyển nhượng, chấm dứt hợp đồng. Liệu những giao dịch này, theo luật sư chỉ là tranh chấp dân sự, kinh doanh thương mại hay đã xuất hiện các dấu hiệu của hành vi chiếm đoạt tài sản?

Bất động sản nghỉ dưỡng là có thật nhưng bên bán đã “thổi phồng” công dụng, giá trị dẫn đến bên mua hiểu lầm và giao kết hợp đồng. Nếu thiệt hại từ 5.000.000 đồng trở lên, đây là hành vi lừa dối khách hàng. Người thực hiện hành vi lừa dối khách hàng sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo điều 198 Bộ luật hình sự (BLHS) với hình phạt có thể tới 5 năm tù.

Mối quan hệ giữa khách hàng với bên bán kỳ nghỉ là mối quan hệ dân sự, xuất phát từ quan hệ dân sự, đó là sự thỏa thuận giữa các bên để xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự trên cơ sở bất động sản nghỉ dưỡng; là cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng, dịch vụ du lịch kết hợp với bất động sản du lịch là căn hộ khách sạn. Bản chất là quan hệ dân sự nên nếu giao dịch có hiệu lực pháp luật, bắt buộc các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận.

Trường hợp nếu hợp đồng vô hiệu, không phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi, gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại .

Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật là đối tượng của giao dịch phải thực hiện được, chủ thể của giao dịch dân sự có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ, ý chí của các bên phải tự nguyện, tỉnh táo, minh mẫn, không bị đe dọa, không bị ép buộc; nội dung của giao dịch phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội; hình thức của giao dịch phải tuân thủ quy định của pháp luật.

Cơ quan chức năng đang làm rõ nội dung phản ánh các phóng sự truyền hình cũng như nội dung phản ánh trên báo chí truyền thông thời gian qua về các hoạt động có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua hình thức ký kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, hợp đồng bán kỳ nghỉ, hợp đồng quản lý kỳ nghỉ cũng như các giao dịch có liên quan đến lưu trú dài hạn, dịch vụ du lịch, thuê căn hộ du lịch dài hạn… Đối với những trường hợp người mua là người già, bị mất tất cả tài sản, cơ quan điều tra sẽ làm rõ thủ đoạn chiếm đoạt tài sản để xử lý.

Để chuyển từ một tranh chấp dân sự sang xem xét trách nhiệm hình sự về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, Cơ quan điều tra cần chứng minh được một số yếu tố quan trọng, đó là hành vi gian dối phải xuất hiện trước thời điểm khách hàng giao tiền; mục đích chiếm đoạt tài sản. Một số dấu hiệu cần được làm rõ như việc doanh nghiệp có thực sự sở hữu hoặc liên kết với các khu nghỉ dưỡng như quảng bá hay không? Các cam kết về lợi nhuận, chuyển nhượng hoặc khả năng khai thác có cơ sở thực hiện hay không?

Trường hợp doanh nghiệp biết rõ các thông tin đó không đúng sự thật nhưng vẫn sử dụng để thuyết phục khách hàng giao tiền thì đây là tình tiết có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá bản chất vụ việc. Ngoài ra, Cơ quan chức năng cũng cần làm rõ có hay không tình trạng bán vượt quá công suất thực tế của dự án, khiến khách hàng gần như không có khả năng sử dụng quyền lợi đã mua.

Điểm mấu chốt là phải chứng minh được yếu tố gian dối ngay từ đầu, chứ không chỉ dừng lại ở việc doanh nghiệp không thực hiện được cam kết sau này. Theo BLHS, trường hợp Cơ quan điều tra chứng minh được hành vi phạm tội được thực hiện đối với người già yếu, đây có thể là tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự khi lượng hình.

Thưa ông, một trong những điểm gây chú ý trong loạt phóng sự của VTV - phần lớn nạn nhân được phản ánh là người cao tuổi hoặc đã nghỉ hưu. Đây là những người thường có khoản tiền tích lũy sau nhiều năm lao động; đồng thời dễ bị tác động bởi các hoạt động chăm sóc, tư vấn mang tính cá nhân. Để hạn chế các sự việc đau lòng tương tự xảy ra, theo luật sư, chúng ta cần phải làm gì?

Tôi cho rằng, Hội người cao tuổi, Tổ dân phố, chính quyền địa phương cần có những giải pháp tuyên truyền, cung cấp thông tin để người cao tuổi có thông tin đầy đủ, nhận thức đúng đắn về các giao dịch liên quan đến sở hữu kỳ nghỉ.

Các địa phương tăng cường quản lý các doanh nghiệp kinh doanh về lĩnh vực này phải kịp thời cảnh báo, ngăn chặn, xử lý các hành vi vi phạm về kinh doanh du lịch, về hoạt động bán dịch vụ lưu trú dài hạn để giảm thiểu rủi ro cho người cao tuổi cũng như tránh những vụ việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua hình thức bán sở hữu kỳ nghỉ có thể xảy ra .

Ngoài ra, sự chia sẻ của những người cao tuổi cùng sự quan tâm, yêu thương, gắn bó của con cháu cũng là những yếu tố giúp người cao tuổi bớt cô đơn và tránh xa các hình thức lừa đảo thông qua mô hình kinh doanh đa cấp và sở hữu kỳ nghỉ biến tướng, lừa gạt.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Minh Phương/Báo Tin tức và Dân tộc (thực hiện)