UBTƯ MTTQ Việt Nam phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

UBTƯ MTTQ Việt Nam tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

Chủ trì Hội nghị có: ông Cao Xuân Thạo, Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam; ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng; GS.TS Trần Ngọc Đường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam.

Khơi thông nút thắt pháp lý để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững

Phát biểu khai mạc hội nghị, Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Cao Xuân Thạo nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý của thị trường bất động sản. Ông Cao Xuân Thạo khẳng định, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam luôn đóng vai trò cầu nối, tập hợp trí tuệ của nhân dân và các chuyên gia để đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng luật pháp, bảo đảm tính khả thi và đồng thuận cao trong xã hội khi luật đi vào cuộc sống.

Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Cao Xuân Thạo (giữa) phát biểu khai mạc hội nghị

Thông tin nhanh tại hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã khái quát quá trình xây dựng dự thảo luật, nêu rõ những chính sách lớn được sửa đổi, đồng thời định hướng những nội dung trọng tâm đề xuất Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tập trung phản biện. Dự thảo mới bao gồm 10 chương với 61 điều, giảm 23 điều so với Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, hướng tới sự tinh gọn, hiệu quả và tích hợp sâu sắc hơn với các bộ luật liên quan.

Tháo gỡ xung đột chồng chéo, xây dựng cơ chế bảo vệ thực chất cho các chủ thể tham gia giao dịch

Mở đầu phiên thảo luận, GS.TS Trần Ngọc Đường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam, đã tập trung phân tích sâu sắc về phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các khái niệm giải thích từ ngữ, cơ chế công khai thông tin, điều kiện của các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh, cũng như các yêu cầu mang tính bắt buộc đối với một dự án bất động sản trước khi đưa vào lưu thông.

GS.TS Trần Ngọc Đường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, UBTƯ MTTQ Việt Nam, phát biểu

Tiếp nối mạch tranh luận về tính đồng bộ pháp lý, GS.TS Lê Hồng Hạnh, Ủy viên Hội đồng tư vấn Dân chủ và Pháp luật, mang đến hội nghị cái nhìn toàn diện về sự thống nhất giữa dự thảo luật này với các luật cột trụ khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Bộ luật Dân sự. Giáo sư chỉ rõ, việc thiếu đồng bộ giữa các đạo luật này trong quá khứ là nguyên nhân gây ra nhiều rào cản hành chính và rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp, do đó, dự thảo lần này cần phải rà soát cực kỳ cẩn trọng để triệt tiêu hoàn toàn các xung đột chồng chéo.

Đóng góp ý kiến từ góc độ quản lý tài nguyên và thực tiễn thị trường, TS. Nguyễn Đình Bồng, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Đất Việt Nam, nguyên Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính, đã phân tích sâu sắc về các quy định kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Ông nhấn mạnh rằng cơ sở chính trị xuyên suốt từ Đại hội VI đến Đại hội XIV của Đảng luôn kiên định mục tiêu phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong giai đoạn 2021-2025, mặc dù GDP tăng trưởng ấn tượng nhưng thị trường bất động sản vẫn đối mặt rủi ro về mặt bằng giá cao và lệch pha cung cầu.

TS. Nguyễn Đình Bồng đề xuất ban soạn thảo cần cân nhắc điều tiết cả hoạt động kinh doanh bất động sản tại khu vực nông nghiệp và nông thôn, nơi có tiềm năng cực lớn nhưng chưa được khai phá hiệu quả. Ông cũng thẳng thắn chỉ ra những trở ngại thực tế trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ đầu tư thứ cấp tại các dự án thương mại khi thời hạn đất của dự án bị giới hạn không quá 50 năm, đồng thời đề xuất bổ sung cấu trúc Chương IX về Quản lý nhà nước để tăng cường tính giám sát, thanh tra và xử lý vi phạm một cách chặt chẽ hơn.

PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, phát biểu

Đặc biệt, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, đã thẳng thắn chỉ rõ hàng loạt điểm mâu thuẫn, chồng chéo cụ thể giữa dự thảo luật với các luật hiện hành. Về giải thích từ ngữ, bà phân tích rằng định nghĩa sàn giao dịch bất động sản là tổ chức được thành lập theo luật này tại Khoản 10 Điều 3 là chưa thống nhất với Luật Doanh nghiệp năm 2020, dễ gây mờ ranh giới giữa tư cách pháp lý và điều kiện kinh doanh, do đó cần sửa lại thành tổ chức thành lập theo Luật Doanh nghiệp và đáp ứng điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với quy định công khai thông tin tại Điều 5, bà kiến nghị phải bổ sung yêu cầu công khai cả thông tin pháp lý về đầu tư theo Luật Đầu tư 2025 để tránh tình trạng người mua không biết dự án đã bị tạm ngừng, điều chỉnh tiến độ hoặc chấm dứt hoạt động. Đồng thời, việc cho phép chủ đầu tư trực tiếp cập nhật dữ liệu đất đai mà không đồng bộ với Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia theo Luật Đất đai 2024 có thể dẫn đến việc lệch pha thông tin thế chấp hoặc biến động đất đai.

PGS.TS. Nguyễn Thị Nga cũng đề xuất bỏ quy định giới hạn vốn chủ sở hữu cố định ở mức 15% đến 20% tại Điều 7 vì điều này chồng chéo với cơ chế thẩm định năng lực tài chính toàn diện của Luật Đầu tư 2025 và vô tình thắt chặt nguồn cung bất động sản. Những phân tích chi tiết của bà về điều kiện bất động sản có sẵn tại Điều 12, nghĩa vụ của chủ đầu tư tại Điều 13 và việc cho thuê lại tài sản tại Điều 17 đã nhận được sự đồng thuận cao từ hội trường khi chỉ ra các điểm mâu thuẫn trực tiếp với Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.

TS. Nguyễn Minh Phong, nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế xã hội Hà Nội, phát biểu

Mang đến góc nhìn thực tiễn và bài học quốc tế, TS. Nguyễn Minh Phong, nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế xã hội Hà Nội, đã trình bày tham luận về cơ chế bảo đảm trách nhiệm pháp lý và bảo vệ quyền lợi các chủ thể trong chuyển nhượng dự án và hợp đồng bất động sản. Đánh giá về dự thảo lần này, ông nhận định có nhiều ưu điểm vượt trội như việc đồng bộ hóa cơ chế chuyển nhượng với pháp luật đầu tư, làm rõ nghĩa vụ các bên và hướng đến cơ chế kế thừa nghĩa vụ đối với khách hàng. Tuy nhiên, ông cũng thẳng thắn chỉ ra các hạn chế lớn như việc chưa quy định đầy đủ nguyên tắc kế thừa trách nhiệm, thiếu quy định trách nhiệm liên đới trong giai đoạn chuyển tiếp, và chưa có cơ chế bảo vệ người mua trước khi chấp thuận chuyển nhượng.

Từ kinh nghiệm của Trung Quốc với Bộ luật Dân sự 2020 và các quy định nghiêm ngặt tại Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, ông đề xuất Việt Nam cần áp dụng cơ chế mở tài khoản giám sát tiền bán nhà hình thành trong tương lai do ngân hàng quản lý, giải ngân theo tiến độ để dòng tiền của người mua không bị lạm dụng. Đồng thời, ông đề xuất bổ sung cơ chế giải quyết tranh chấp chuyên biệt, quyền khởi kiện tập thể để bảo vệ bên yếu thế trên thị trường.

Hội nghị còn được nghe nhiều ý kiến của các chuyên gia về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án và quyền lợi của các bên trong giao dịch, về khía cạnh chuyển nhượng dự án và phân khúc bất động sản hình thành trong tương lai

Kết thúc hội nghị, Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Cao Xuân Thạo đánh giá cao chất lượng chuyên môn vượt trội của các bài tham luận và ý kiến đóng góp tại hội nghị. Mọi ý kiến phản biện sẽ được ban tổ chức tổng hợp đầy đủ, trung thực để xây dựng báo cáo kiến nghị chính thức gửi tới các cơ quan có thẩm quyền. Hội nghị mở ra kỳ vọng lớn về một hành lang pháp lý hoàn thiện, minh bạch, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, an toàn và phồn vinh trong tương lai.

An Nhi