Thoát lỗ nhờ hoàn nhập 3.400 tỷ đồng từ dự án Lakeview City, kiểm toán lưu ý dòng tiền của Novaland (NVL)

Lợi nhuận đảo chiều nhờ quyết định điều chỉnh tiền sử dụng đất

Theo báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2025, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Mã chứng khoán: NVL) ghi nhận doanh thu thuần đạt 6.965 tỷ đồng, giảm hơn 23% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp đạt 1.861 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với mức lỗ 4.394 tỷ đồng của năm 2024. Sự chênh lệch lớn về mặt lợi nhuận phần lớn xuất phát từ các nghiệp vụ kế toán liên quan đến dự án Lakeview City quy mô hơn 30 ha tại TP.HCM. Cụ thể, Novaland đã thực hiện hoàn nhập 2.197 tỷ đồng tiền sử dụng đất vào giá vốn hàng bán và ghi nhận hoàn nhập 1.271 tỷ đồng tiền phạt chậm nộp vào khoản mục thu nhập khác.

Cơ sở để doanh nghiệp thực hiện các bút toán hoàn nhập trên là Quyết định số 2956/QĐ-UBND do UBND TP.HCM ban hành ngày 29/11/2025. Quyết định này chấp thuận việc xác định nghĩa vụ tài chính của dự án Lakeview City theo mặt bằng giá tháng 11/2008, đưa tổng giá trị quyền sử dụng đất về mức 1.014 tỷ đồng. Sự thay đổi về thời điểm định giá giúp Novaland giảm bớt nghĩa vụ tài chính phải nộp vào ngân sách. Theo đó, tổng nợ thuế và các khoản phải nộp Nhà nước của doanh nghiệp giảm xuống còn hơn 2.100 tỷ đồng, dù cơ quan Thuế TP.HCM chưa phát hành thông báo chính thức về số tiền nộp phạt cuối cùng. Các số liệu ước tính cho thấy nếu loại trừ khoản hoàn nhập trị giá hơn 3.400 tỷ đồng này, hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025 ghi nhận mức lỗ khoảng 1.600 tỷ đồng.

Áp lực thanh khoản và kế hoạch tái cấu trúc toàn diện

Đánh giá về báo cáo tài chính, đơn vị kiểm toán Moore AISC đưa ra ý kiến chấp nhận toàn phần nhưng đính kèm một vấn đề cần nhấn mạnh liên quan đến giả định hoạt động liên tục của Novaland. Lưu ý này được đưa ra dựa trên thực tế lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp tiếp tục âm 6.145 tỷ đồng. Đi kèm với đó là việc tập đoàn chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đối với một số khoản vay và trái phiếu đã đến hạn. Cơ cấu tài sản cũng cho thấy sự mất cân đối khi giá trị hàng tồn kho lên tới 153.324 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản, trong đó gần 80% giá trị đang được thế chấp làm tài sản đảm bảo cho các khoản nợ.

Giải trình về vấn đề khả năng hoạt động liên tục, ban lãnh đạo Novaland khẳng định đang đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc toàn diện. Trong năm 2025, tập đoàn thực hiện chi trả 16.220 tỷ đồng nợ vay và đạt được thỏa thuận gia hạn cho các khoản nợ có quy mô 12.761 tỷ đồng. Kế hoạch thanh lý 16 tài sản cũng được triển khai đồng bộ để thu về khoảng 18.541 tỷ đồng. Dòng vốn tín dụng mới đóng vai trò quan trọng trong việc thuyết phục đơn vị kiểm toán khi Novaland được các ngân hàng thương mại phê duyệt hạn mức tín dụng 19.690 tỷ đồng, với hơn 6.000 tỷ đồng đã được giải ngân. Dựa trên các yếu tố này cùng cam kết hỗ trợ tài chính từ cổ đông lớn, ban tổng giám đốc đánh giá doanh nghiệp có đủ nguồn lực để duy trì hoạt động trong tối thiểu 12 tháng tới.

Khánh Trang