Thị trường bất động sản lại gặp khó vì lãi suất

Sóng gió trở lại

Dữ liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với năm trước và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Đáng chú ý, tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tăng 49,55%, tương đương gần 1,85 lần tốc độ tăng của tín dụng phục vụ tiêu dùng và sử dụng BĐS. Điều này cho thấy dòng vốn ngân hàng trong năm 2025 chủ yếu chảy vào khu vực doanh nghiệp và chủ đầu tư dự án, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà ở thực của cá nhân tăng chậm hơn.

Lãi suất cho vay đối với BĐS đang tăng cao trở lại. Ảnh: minh họa

Áp lực lãi vay càng trở nên rõ rệt khi mặt bằng giá BĐS đã tăng mạnh. Trong năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng bình quân 20-30%, một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m² (tăng 40%), trong khi tại TPHCM đạt khoảng 111 triệu đồng/m² (tăng 23%).

Giá biệt thự và nhà liền kề tăng khoảng 10-20%, còn giá đất nền trên thị trường thứ cấp tăng khoảng 20-25%, tập trung ở các khu vực có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Sự kết hợp giữa mặt bằng giá cao, chi phí vốn tăng và chính sách tín dụng thận trọng hơn có thể khiến sức cầu trên thị trường BĐS chịu áp lực trong năm 2026, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh đó, thanh khoản thị trường được dự báo sẽ phân hóa rõ rệt hơn, tập trung vào các dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực.

Điểm sáng của thị trường

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, triển vọng các phân khúc bất động sản trong năm 2026 được đánh giá có sự phân hóa rõ rệt. Kết quả khảo sát của Vietnam Report cho thấy mức độ hấp dẫn của các phân khúc đầu tư dịch chuyển mạnh sang những phân khúc gắn với nhu cầu thực và có nền tảng chính sách hỗ trợ.

Theo đó, nhà ở xã hội (NoXH), chung cư giá rẻ được đánh giá có triển vọng tích cực nhất với điểm trung bình 4,36/5, phản ánh kỳ vọng lớn của doanh nghiệp và nhà đầu tư vào nhu cầu ở thực đang gia tăng, cùng với các chính sách thúc đẩy phát triển NoXH từ phía Chính phủ.

NoXH được đánh giá là "điểm sáng" của thị trường BĐS hiện nay. Ảnh: minh họa

Trong khi đó, các phân khúc mang tính đầu tư hoặc phụ thuộc nhiều vào chu kỳ tín dụng như đất nền, BĐS nghỉ dưỡng hay nhà ở cao cấp được đánh giá thận trọng hơn do chịu tác động lớn từ mặt bằng lãi suất cao và thanh khoản thị trường chưa hoàn toàn phục hồi.

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2025 cả nước đã hoàn thành 102.633 căn NoXH, vượt 2% so với chỉ tiêu 100.275 căn được giao tại Quyết định 444 của Thủ tướng Chính phủ. Đồng thời, trong năm đã khởi công mới 90 dự án với quy mô khoảng 95.630 căn, cho thấy chương trình không chỉ cải thiện ở đầu ra mà còn mở rộng đáng kể nguồn cung cho các năm tiếp theo.

Động lực của quá trình tăng tốc này không chỉ đến từ nhu cầu ở thực ngày càng lớn tại các đô thị, mà còn đến từ việc khung chính sách đã bắt đầu dịch chuyển theo hướng đồng thời tháo gỡ cả phía cung lẫn phía cầu.

Về phía chủ đầu tư, Nghị quyết số 201 đề xuất cắt giảm và cải cách mạnh mẽ các thủ tục hành chính trong quá trình đầu tư xây dựng dự án NoXH. Trong khi đó, về phía người mua nhà, chính sách tiếp cận NoXH cũng được điều chỉnh theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng. Theo Nghị định số 261, lãi suất cho vay ưu đãi đối với người mua NoXH được áp dụng ở mức khoảng 5,4%/năm, góp phần giảm áp lực chi phí tài chính cho người dân.

Dù vậy, triển vọng của NoXH không nên chỉ nhìn qua số lượng căn hộ được giao chỉ tiêu hay đã đưa vào kế hoạch. Vấn đề cốt lõi trong giai đoạn tới sẽ là chất lượng thực thi: tốc độ phê duyệt dự án có thực sự được rút ngắn hay không, quỹ đất có được bố trí hiệu quả hay không, doanh nghiệp có đủ động lực lợi nhuận để tham gia lâu dài hay không, và người mua có tiếp cận được tín dụng ưu đãi một cách thực chất hay không.

Nếu những điểm nghẽn trên được tháo gỡ đồng bộ, NoXH có thể trở thành một động lực quan trọng giúp mở rộng nguồn cung và tái cân bằng cơ cấu thị trường nhà ở, nhưng mức độ lan tỏa đến toàn bộ thị trường BĐS vẫn sẽ phụ thuộc vào hiệu quả triển khai thực tế trong các năm 2026-2030.

Lưu Thủy