Thị trường bất động sản Đà Nẵng: Đất nền hạ nhiệt, nhà mặt phố vẫn neo giá cao

Đất nền giảm giá, nhà mặt phố Đà Nẵng vẫn giữ mức cao - Ảnh minh họa

Đất nền điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang phân hóa rõ nét. Trong khi đất nền điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng, nhà mặt phố vẫn duy trì mặt bằng giá cao tại những khu vực có lợi thế du lịch, thương mại. Tuy nhiên, giao dịch trầm lắng cho thấy khoảng cách giữa giá rao bán và khả năng hấp thụ của thị trường vẫn là thách thức.

Theo Batdongsan.com.vn, đất nền tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong mức độ quan tâm tại Đà Nẵng, với 45%, nhưng đã giảm so với mức 56% vào quý III/2025. Giá rao bán đất nền giảm 7%, còn 78 triệu đồng/m² tại Đà Nẵng cũ; nhà mặt phố cũng giảm 7%, xuống 137 triệu đồng/m².

Sau giai đoạn tăng mạnh, đất nền đang bước vào nhịp điều chỉnh. Tại Đà Nẵng cũ, giá rao bán tăng từ 43 triệu đồng/m² trong quý I/2023 lên 84 triệu đồng/m² vào quý II/2026, trước khi giảm còn 78 triệu đồng/m² trong quý III/2026. Tại Quảng Nam cũ, giá tăng từ 10 triệu đồng/m² lên 22 triệu đồng/m² trong cùng khoảng thời gian. Đáng chú ý, mức độ quan tâm tại cả hai khu vực đều giảm sau khi đạt đỉnh vào quý III/2025.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đà điều chỉnh của đất nền có thể giúp thị trường sàng lọc những yếu tố đầu cơ, thổi giá. Mức độ quan tâm suy giảm cũng cho thấy nhà đầu tư cá nhân thận trọng hơn, ưu tiên bảo toàn nguồn vốn thay vì tiếp tục chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, mặt bằng giá đất nền tại Đà Nẵng vẫn được hỗ trợ bởi kỳ vọng du lịch quốc tế phục hồi và các dự án hạ tầng trọng điểm. Tuy nhiên, giá rao bán cao không đồng nghĩa thanh khoản tốt. Trong bối cảnh giao dịch còn trầm lắng, chủ sở hữu cần linh hoạt về tài chính, sẵn sàng điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để tăng khả năng chuyển nhượng.

Xét theo khu vực, Ngũ Hành Sơn dẫn đầu mức độ quan tâm đất nền với 26%, tiếp đến là Liên Chiểu và Cẩm Lệ, cùng chiếm 13%. Trong quý III/2026, giá rao bán giảm tại hầu hết các địa bàn, trong đó Liên Chiểu giảm mạnh nhất 8%, còn 44 triệu đồng/m². Ngược lại, Hội An tăng 5%, lên 39 triệu đồng/m².

Diễn biến này cho thấy thị trường đất nền không còn tăng đồng đều. Khi sức quan tâm suy yếu và giá bắt đầu điều chỉnh, nhà đầu tư cần chú trọng pháp lý, quy hoạch, kết nối hạ tầng và khả năng khai thác thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Nhà mặt phố giữ giá

Trái với xu hướng điều chỉnh của đất nền, nhà mặt phố tại Đà Nẵng vẫn ghi nhận mức tăng đáng kể trong dài hạn. Từ quý I/2025 đến quý III/2026, giá rao bán tại Đà Nẵng cũ tăng 29%, từ 106 triệu đồng/m² lên 137 triệu đồng/m². Mức tăng này cao hơn Hà Nội, trong khi TP.HCM cũ ghi nhận mức giảm 6% trong cùng giai đoạn.

Hải Châu dẫn đầu mức độ quan tâm nhà mặt phố với 31%, tiếp theo là Sơn Trà với 21% và Ngũ Hành Sơn với 16%. Đây là những khu vực có hoạt động thương mại, dịch vụ và du lịch phát triển, tạo lợi thế nhất định cho việc khai thác mặt bằng kinh doanh.

Đáng chú ý, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất, gắn với lợi thế ven biển và du lịch. Trong quý III/2026, giá rao bán nhà mặt phố tại Ngũ Hành Sơn đạt 188 triệu đồng/m², tăng 45% so với quý I/2025; Sơn Trà đạt 181 triệu đồng/m², tăng 43%. Tại Hải Châu, giá đạt 157 triệu đồng/m², tăng 23%.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, nhà mặt phố tại các trục đường chính ở Hải Châu và những khu vực du lịch như Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn vẫn có lợi thế về khả năng khai thác dịch vụ, lưu trú. Tuy nhiên, giá trị tài sản chỉ có thể chuyển thành hiệu quả đầu tư khi hoạt động kinh doanh tạo được dòng tiền phù hợp. Lượng khách, công suất khai thác và chi phí vận hành vì thế là những yếu tố cần được cân nhắc bên cạnh vị trí và giá mua.

Nhìn rộng hơn, thị trường bất động sản Đà Nẵng vẫn đang trong quá trình tạo đáy và phục hồi chậm. Theo ông Đính, những vướng mắc về thủ tục pháp lý, áp lực trả nợ vay và tâm lý thận trọng của dòng tiền khiến giao dịch chưa đạt kỳ vọng. Do đó, giá rao bán tăng tại một số khu vực chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Giai đoạn hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư chuyển từ tư duy chờ tăng giá sang đánh giá kỹ giá trị sử dụng và khả năng khai thác tài sản. Đất nền cần có pháp lý rõ ràng, quy hoạch phù hợp; nhà mặt phố phải chứng minh được tiềm năng kinh doanh và khả năng tạo dòng tiền.

Sự phân hóa giữa hai phân khúc phản ánh quá trình tái cơ cấu của thị trường bất động sản Đà Nẵng. Đất nền hạ nhiệt sau thời gian tăng nóng, trong khi nhà mặt phố vẫn giữ mặt bằng giá cao nhờ lợi thế thương mại và du lịch. Dù vậy, thanh khoản còn hạn chế cho thấy thị trường cần thêm thời gian phục hồi. Trong giai đoạn này, khả năng giao dịch thành công và hiệu quả khai thác thực tế sẽ quan trọng không kém giá rao bán.

Hà Sơn