Khi đòn bẩy tăng trưởng đã chạm ngưỡng

Năm 2026 bắt đầu bằng một động thái khó có thể xem nhẹ. Cuối tuần trước, Thủ tướng yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng đối với bất động sản mang tính đầu cơ. Ngay đầu năm, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng không để dư nợ bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng chung của chính mình; nếu vượt, room tín dụng có thể bị cắt.

Tín hiệu phát đi khá rõ: Dù có mục tiêu tăng trưởng 10%, dòng vốn không thể được tiếp tục dồn về đất như năm vừa rồi.

Năm 2025 khép lại với những con số đủ khiến thị trường địa ốc hưng phấn. Tín dụng toàn hệ thống tăng hơn 19% nhưng riêng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 28%. Dư nợ bất động sản chiếm 24% tổng dư nợ nền kinh tế. Nghĩa là, cứ bốn đồng vốn ngân hàng thì gần một đồng chảy vào bất động sản.

Cùng lúc, thu từ đất tăng vọt. Cả nước thu khoảng 575.500 tỷ đồng từ nhà, đất, gần gấp đôi dự toán, chiếm 22% tổng thu ngân sách nhà nước.

Hà Nội thu gần 108.000 tỷ đồng từ đất trong năm 2025, chiếm khoảng 15% tổng thu ngân sách của thành phố và đang dự kiến mức 150.000 tỷ đồng cho năm 2026, tăng gần 40%. Quảng Ninh ghi nhận tiền sử dụng đất khoảng 26.460 tỷ đồng, vượt xa dự toán, tăng hơn 1.200% so với cùng kỳ năm trước; riêng một dự án lớn đã đóng góp hơn 16.000 tỷ đồng vào ngân sách tỉnh. TP.HCM cũng thu từ đất khoảng 78.482 tỷ đồng, vượt hơn 170% kế hoạch Trung ương giao,…

Áp lực thu từ đất, vì thế, sẽ không hề nhẹ với nhiều địa phương, đặc biệt trong bối cảnh yêu cầu thu ngân sách năm 2026 tăng cao hơn năm trước từ chỉ tiêu của Quốc hội.

Áp lực thu từ đất sẽ không hề nhẹ với nhiều địa phương. Ảnh: Hoàng Hà

Nhìn bề mặt, có thể nghĩ tiền tệ đang đi ngược với tăng trưởng và nguồn thu. Nhưng câu chuyện không phải là mâu thuẫn chính sách. Vấn đề là tăng trưởng dựa vào đất đã kéo đòn bẩy tài chính tới sát giới hạn chịu đựng.

Sức ép lộ ra rõ nhất ở thanh khoản ngân hàng.

Tín dụng tăng nhanh trong khi huy động tiền gửi không theo kịp. Nhiều tổ chức phân tích ước tính tỷ lệ cho vay trên tiền gửi cuối năm 2025 tiệm cận 110%. Lãi suất liên ngân hàng qua đêm có lúc vượt 9%. Sau Tết, lãi suất tín dụng cho vay bất động sản ở một số ngân hàng đã vọt lên 14-15%. Các ngân hàng buộc phải nâng lãi suất huy động để giữ vốn, hoặc xoay xở trên thị trường liên ngân hàng để bù thanh khoản.

Đòn bẩy căng như dây đàn. Chỉ cần một nhóm khách hàng vay lớn mà nhóm ấy thường nằm ở bất động sản – gặp trục trặc dòng tiền, rủi ro có thể lan rất nhanh. Vì thế, việc siết lại chuẩn an toàn vốn, kiểm soát tốc độ tăng tín dụng không phải là đạp phanh tăng trưởng. Đó là gia cố “bộ giảm xóc” cho hệ thống trước khi bước vào chặng đường mới.

Một chi tiết khác cũng đáng suy nghĩ. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hơn 75% giao dịch nhà ở thời gian qua đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên. Khoảng 10% là nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ngắn hạn để xoay vòng vốn. Điều đó cho thấy thị trường không còn chủ yếu là câu chuyện “an cư” mà nghiêng nhiều về tích sản và đầu tư.

Khi chi phí vốn thấp, vòng quay có thể trơn tru. Nhưng khi lãi suất nhích lên và thanh khoản bị siết lại, nhóm dùng đòn bẩy sẽ chịu áp lực đầu tiên. Và nếu áp lực ấy lan rộng, tác động sẽ không dừng ở vài nhà đầu tư mà có thể dội ngược về phía ngân hàng.

Ở phía ngân sách, áp lực cũng không nhỏ.

Thu từ đất đạt kỷ lục nhưng đó là khoản thu một lần. Khi đấu giá thuận lợi, khi dự án được tháo gỡ, ngân sách tăng vọt. Nhưng nếu thị trường chững lại, nguồn thu ấy có thể hụt rất nhanh. Khi ngân sách dựa nhiều vào đất, ngân sách bị buộc chặt vào chu kỳ địa ốc.

Nguy hiểm nhất là khi hai nhịp giảm trùng nhau: Thị trường giảm tốc đúng lúc hệ thống ngân hàng phải xử lý nợ xấu. Khi đó, áp lực sẽ dồn cả vào tài khóa lẫn tài chính.

Việt Nam đang đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn 2026–2030 với kỳ vọng nâng cao năng suất, đẩy mạnh chế biến – chế tạo, kinh tế số và chất lượng tăng trưởng. Nhưng nếu vốn tiếp tục chảy mạnh vào tài sản thay vì sản xuất, tăng trưởng 10% có thể chỉ là sự phình to của giá trị tài sản, không phải sự gia tăng thực chất của năng suất.

Khi 24% dư nợ nằm ở bất động sản, câu hỏi không thể né tránh là phần còn lại của nền kinh tế đang nhận được bao nhiêu nguồn lực để đổi mới và lớn lên. Tăng trưởng dựa vào tài sản luôn có chu kỳ hưng phấn – điều chỉnh. Tăng trưởng dựa vào năng suất mới đi được đường dài.

Bất động sản vẫn là ngành quan trọng không ai phủ nhận. Tháo gỡ khoảng 3.000 dự án ách tắc là cần thiết để giải phóng nguồn lực. Nhưng tháo gỡ để tiếp tục một vòng xoáy “tín dụng – đấu giá – thu ngân sách” thì chưa đủ.

Điều nền kinh tế cần là một vòng xoáy khác: Vốn chảy vào sản xuất để tăng năng suất và tạo nguồn thu bền vững hơn.

Yêu cầu kiểm soát tín dụng đầu cơ và giữ kỷ luật tăng trưởng tín dụng bất động sản là lời nhắc rằng tăng trưởng hai con số không thể đặt cược mãi vào đất và đòn bẩy tài chính. Khi đòn bẩy đã chạm ngưỡng, hãm phanh không phải là đi lùi. Vấn đề đặt ra là, tăng trưởng 10% bằng cách làm ra nhiều giá trị hơn hay bằng cách đẩy giá đất lên cao hơn?

Tư Giang