Tái cấu trúc thị trường bất động sản với nhà ở cho thuê

Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản mặc dù đang có tín hiệu phục hồi tích cực nhưng vẫn “ôm” nhiều “căn bệnh mạn tính”. Ông đánh giá sao về điều này?

Trong nhiều năm qua, thị trường phát triển mạnh dựa trên mô hình: tăng giá đất, đầu cơ tài sản, tích bất động sản, sử dụng đòn bẩy tài chính tín dụng và kỳ vọng quy hoạch, hạ tầng rồi tăng giá. Tuy nhiên mô hình này cũng tạo ra nhiều hệ lụy được xem như những căn bệnh mạn tính: giá nhà tăng quá nhanh khiến đại đa số người dân, nhất là người trẻ khó tiếp cận nhà ở; đất đai bị bỏ hoang; dòng tiền chảy mạnh vào đầu cơ thay vì sản xuất và bất động sản dần trở thành công cụ tích sản hơn là phục vụ nhu cầu ở thực…

Mới đây, Tổng bí thư và Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh định hướng “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, đồng thời khẳng định sẽ đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê. Với động thái này, theo ông, sắp tới, những bất cập của thị trường (mà ông đã nêu) có được khắc phục và liệu giá nhà có giảm?

Nếu trong giai đoạn tới, Chính phủ chuyển hướng mạnh sang quan điểm “nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ tích sản” và lấy “phát triển nhà cho thuê làm trụ cột” thì đây sẽ là một cuộc tái cấu trúc rất lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong 10–20 năm tới.

Theo tôi, thị trường sẽ không giảm đồng loạt mà sẽ phân hóa rất mạnh. Nếu Nhà nước ưu tiên nhà ở cho thuê, phát triển quỹ đất nhà ở xã hội, hạn chế tín dụng đầu cơ thì dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển mạnh từ mô hình cũ “mua đất – chờ tăng giá – bán chênh lệch” sang mô hình mới “đầu tư khai thác dòng tiền – cho thuê – vận hành dài hạn”. Đây là mô hình mà Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức hay Trung Quốc đã áp dụng trong nhiều giai đoạn phát triển đô thị.

Như vậy, những yếu tố bất cập kể trên sẽ dần được khắc phục, thị trường nhà ở sắp tới sẽ chủ yếu phục vụ nhu cầu thực và sẽ không còn chỗ cho “đầu cơ, lướt sóng”.

Trong bối cảnh đó, phân khúc nào sẽ chịu tác động nhiều nhất, thưa ông?

Nếu trong thời gian tới, Nhà nước triển khai đánh thuế sở hữu nhiều bất động sản; thuế đất bỏ hoang, đồng thời, thực hiện minh bạch dữ liệu bất động sản; siết tín dụng đầu cơ; đẩy mạnh phát triển nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê… thì dòng tiền lướt sóng sẽ giảm mạnh. Trong đó, đất nền đầu cơ sẽ chịu tác động lớn nhất vì trước nay, tăng giá chủ yếu dựa vào kỳ vọng, không tạo dòng tiền thực, nhiều khu vực không có dân cư thật và phụ thuộc mạnh vào đòn bẩy tài chính.

Những khu vực dễ bị ảnh hưởng bao gồm: đất nền vùng ven sốt theo tin đồn; khu đô thị bỏ hoang; phân lô bán nền xa trung tâm; các dự án chưa có hạ tầng và dân cư thực. Bên cạnh đó, các căn hộ cao cấp có giá quá cao, tỷ suất cho thuê thấp và mua chủ yếu để giữ tài sản cũng sẽ chịu áp lực điều chỉnh.

Ví dụ, một căn hộ 15–30 tỷ đồng nhưng lợi nhuận cho thuê chỉ khoảng 2–3%/năm thì hiệu quả đầu tư sẽ không còn hấp dẫn. Tương tự, nhiều khu shophouse hiện nay giá rất cao nhưng không có hoạt động kinh doanh thực, chủ yếu mua để đầu cơ, nếu áp dụng thuế tài sản bỏ hoang thì cũng sẽ chịu áp lực giảm giá.

Ngược lại, nhà ở cho thuê quanh khu công nghiệp có thể sẽ là phân khúc tăng mạnh nhất trong 10 năm tới nhờ tác động từ: FDI tiếp tục tăng mạnh, nhu cầu lao động kỹ thuật cao tăng, thiếu nhà ở công nhân và chuyên gia, đô thị công nghiệp phát triển nhanh. Theo đó, các mô hình nhà ở được hưởng lợi gồm: căn hộ công nhân, ký túc xá công nhân, căn hộ cho chuyên gia, căn hộ dịch vụ; không gian làm việc chung (Co-living), đô thị công nghiệp tích hợp. Các địa phương hưởng lợi lớn sẽ là Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Ngoài ra, các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, diện tích nhỏ, giá hợp lý, gần giao thông công cộng, gần khu công nghiệp và trung tâm việc làm sẽ tăng nhu cầu rất mạnh trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, làm nhà ở xã hội cũng như nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là nhà để cho thuê, không khác gì “đầu tư tiền chẵn, thu về tiền lẻ”, hơn nữa, cơ chế chính sách hiện hành cũng chưa thực sự hấp dẫn nên chưa khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia. Vậy, theo ông, liệu mô hình này có khả thi?

Mô hình nhà cho thuê hoàn toàn khả thi nếu có chính sách phù hợp và lộ trình đủ dài. Theo tôi, nhà ở xã hội cho thuê có thể trở thành “phân khúc chiến lược quốc gia” nếu được ưu đãi tín dụng, miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng và ưu đãi thuế.

Song trước hết, phải giải được bài toán giá nhà so với thu nhập thực tế của người dân để xây dựng cơ cấu sản phẩm phù hợp. Hiện nay, một gia đình trẻ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng… thường có tổng thu nhập khoảng 25–50 triệu đồng/tháng. Theo nguyên tắc tài chính an toàn, chi phí nhà ở không nên vượt quá 35–40% thu nhập. Do đó, căn hộ mua ở phù hợp là có giá bán khoảng 1,5–3,5 tỷ đồng, căn hộ thuê phù hợp khoảng 6–12 triệu đồng/tháng, diện tích phù hợp khoảng 45–70m2.

Đối với công nhân và lao động khu công nghiệp, thu nhập phổ biến khoảng 8–18 triệu đồng/tháng và thường có nhu cầu thuê: phòng khoảng 1,5–3 triệu đồng/tháng, studio khoảng 3–5 triệu đồng/tháng, căn hộ gia đình nhỏ khoảng 4–6 triệu đồng/tháng, diện tích phù hợp từ 20–40m2.

Nhà đầu tư sẽ tham gia khi lợi nhuận vận hành đạt 6–10%/năm, công suất thuê cao, dòng tiền ổn định, được hỗ trợ quỹ đất, được ưu đãi vốn dài hạn, lãi suất thấp. Đặc biệt, nếu tiếp cận được các quỹ: Tài chính xanh, Quỹ hạ tầng, Quỹ hưu trí, Quỹ đầu tư bất động sản ( REITs) hay các quỹ đầu tư từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc,… thì thị trường này có thể bùng nổ trong tương lai.

Nhóm địa phương công nghiệp mạnh sẽ phù hợp nhất để triển khai mô hình này tại miền Bắc là Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc. Miền Nam gồm: Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Đây đều là các địa phương có tốc độ tăng dân số cơ học mạnh, thiếu hụt nhà ở công nhân và chuyên gia FDI, trong khi nhu cầu thuê rất lớn.

Còn tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Đà Nẵng sẽ phù hợp với mô hình co-living, căn hộ nhỏ, căn hộ cho thuê dài hạn, nhà ở cho người trẻ.

Như vậy, theo ông, xây nhà ở cho thuê sẽ không có rủi ro?

Theo tôi, rủi ro lớn nhất là siết đầu cơ quá mạnh nhưng không tạo đủ nguồn cung nhà thuê, không có tín dụng ưu đãi và không có quỹ đất phù hợp. Nếu điều này xảy ra thì thị trường nhà ở có thể đóng băng, doanh nghiệp khó khăn, giảm đầu tư xây dựng, nợ xấu tăng.

Để không làm thị trường đóng băng mà phát triển an toàn và lành mạnh, tôi cho rằng Nhà nước cần đồng bộ nhiều chính sách như thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều bất động sản, thuế đất bỏ hoang, thuế chuyển nhượng ngắn hạn đối với đầu cơ. Ngược lại, với nhà cho thuê cần miễn giảm thuế giá trị gia tăng, giảm thuế doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất và khấu hao nhanh.

Về tín dụng, cần hạn chế tín dụng đầu cơ nhưng ưu đãi vốn dài hạn cho nhà ở cho thuê, phát triển Green finance và ESG finance.

Về quy hoạch, cần quy hoạch quỹ đất cho nhà cho thuê, tích hợp với khu công nghiệp, TOD, giao thông công cộng và logistics.

Về pháp lý, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý nhà ở cho thuê, quỹ đầu tư bất động sản, luật quản lý vận hành nhà cho thuê và cơ chế cấp giấy chứng nhận cho mô hình nhà ở cho thuê…

Quá trình chuyển đổi cũng cần có lộ trình khoảng 10–15 năm. Nếu triển khai thành công, mô hình “nhà cho thuê làm trụ cột” sẽ giúp giảm bong bóng đất, tăng khả năng tiếp cận nhà ở, thu hút FDI tốt hơn, phát triển đô thị công nghiệp bền vững, ổn định đời sống người lao động, tăng tiêu dùng xã hội và chuyển dòng vốn từ đầu cơ sang sản xuất.

Việt Nam hoàn toàn có thể hình thành mô hình mới “Khu công nghiệp + đô thị công nhân + ESG + logistics + dịch vụ” để trở thành trung tâm sản xuất và đô thị công nghiệp mới của châu Á trong giai đoạn 2026–2040. Nếu “nhà cho thuê” trở thành trụ cột phát triển thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước sang một chu kỳ mới: “Khai thác dòng tiền – vận hành tài sản – đô thị dịch vụ – ESG – REITs” thay cho mô hình “Đầu cơ đất – tăng giá tài sản – lướt sóng”. Đây không phải là sự suy giảm của thị trường bất động sản mà là sự tái cấu trúc để hướng tới phát triển bền vững hơn.

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 22 phát hành ngày 01/06/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-22-2026.html

Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản mặc dù đang có tín hiệu phục hồi tích cực nhưng vẫn “ôm” nhiều “căn bệnh mạn tính”. Ông đánh giá sao về điều này?

Trong nhiều năm qua, thị trường phát triển mạnh dựa trên mô hình: tăng giá đất, đầu cơ tài sản, tích bất động sản, sử dụng đòn bẩy tài chính tín dụng và kỳ vọng quy hoạch, hạ tầng rồi tăng giá. Tuy nhiên mô hình này cũng tạo ra nhiều hệ lụy được xem như những căn bệnh mạn tính: giá nhà tăng quá nhanh khiến đại đa số người dân, nhất là người trẻ khó tiếp cận nhà ở; đất đai bị bỏ hoang; dòng tiền chảy mạnh vào đầu cơ thay vì sản xuất và bất động sản dần trở thành công cụ tích sản hơn là phục vụ nhu cầu ở thực…

Mới đây, Tổng bí thư và Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh định hướng “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, đồng thời khẳng định sẽ đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê. Với động thái này, theo ông, sắp tới, những bất cập của thị trường (mà ông đã nêu) có được khắc phục và liệu giá nhà có giảm?

Nếu trong giai đoạn tới, Chính phủ chuyển hướng mạnh sang quan điểm “nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ tích sản” và lấy “phát triển nhà cho thuê làm trụ cột” thì đây sẽ là một cuộc tái cấu trúc rất lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong 10–20 năm tới.

Theo tôi, thị trường sẽ không giảm đồng loạt mà sẽ phân hóa rất mạnh. Nếu Nhà nước ưu tiên nhà ở cho thuê, phát triển quỹ đất nhà ở xã hội, hạn chế tín dụng đầu cơ thì dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển mạnh từ mô hình cũ “mua đất – chờ tăng giá – bán chênh lệch” sang mô hình mới “đầu tư khai thác dòng tiền – cho thuê – vận hành dài hạn”. Đây là mô hình mà Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức hay Trung Quốc đã áp dụng trong nhiều giai đoạn phát triển đô thị.

Như vậy, những yếu tố bất cập kể trên sẽ dần được khắc phục, thị trường nhà ở sắp tới sẽ chủ yếu phục vụ nhu cầu thực và sẽ không còn chỗ cho “đầu cơ, lướt sóng”.

Trong bối cảnh đó, phân khúc nào sẽ chịu tác động nhiều nhất, thưa ông?

Nếu trong thời gian tới, Nhà nước triển khai đánh thuế sở hữu nhiều bất động sản; thuế đất bỏ hoang, đồng thời, thực hiện minh bạch dữ liệu bất động sản; siết tín dụng đầu cơ; đẩy mạnh phát triển nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê… thì dòng tiền lướt sóng sẽ giảm mạnh. Trong đó, đất nền đầu cơ sẽ chịu tác động lớn nhất vì trước nay, tăng giá chủ yếu dựa vào kỳ vọng, không tạo dòng tiền thực, nhiều khu vực không có dân cư thật và phụ thuộc mạnh vào đòn bẩy tài chính.

Những khu vực dễ bị ảnh hưởng bao gồm: đất nền vùng ven sốt theo tin đồn; khu đô thị bỏ hoang; phân lô bán nền xa trung tâm; các dự án chưa có hạ tầng và dân cư thực. Bên cạnh đó, các căn hộ cao cấp có giá quá cao, tỷ suất cho thuê thấp và mua chủ yếu để giữ tài sản cũng sẽ chịu áp lực điều chỉnh.

Ví dụ, một căn hộ 15–30 tỷ đồng nhưng lợi nhuận cho thuê chỉ khoảng 2–3%/năm thì hiệu quả đầu tư sẽ không còn hấp dẫn. Tương tự, nhiều khu shophouse hiện nay giá rất cao nhưng không có hoạt động kinh doanh thực, chủ yếu mua để đầu cơ, nếu áp dụng thuế tài sản bỏ hoang thì cũng sẽ chịu áp lực giảm giá.

Ngược lại, nhà ở cho thuê quanh khu công nghiệp có thể sẽ là phân khúc tăng mạnh nhất trong 10 năm tới nhờ tác động từ: FDI tiếp tục tăng mạnh, nhu cầu lao động kỹ thuật cao tăng, thiếu nhà ở công nhân và chuyên gia, đô thị công nghiệp phát triển nhanh. Theo đó, các mô hình nhà ở được hưởng lợi gồm: căn hộ công nhân, ký túc xá công nhân, căn hộ cho chuyên gia, căn hộ dịch vụ; không gian làm việc chung (Co-living), đô thị công nghiệp tích hợp. Các địa phương hưởng lợi lớn sẽ là Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Ngoài ra, các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, diện tích nhỏ, giá hợp lý, gần giao thông công cộng, gần khu công nghiệp và trung tâm việc làm sẽ tăng nhu cầu rất mạnh trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, làm nhà ở xã hội cũng như nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là nhà để cho thuê, không khác gì “đầu tư tiền chẵn, thu về tiền lẻ”, hơn nữa, cơ chế chính sách hiện hành cũng chưa thực sự hấp dẫn nên chưa khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia. Vậy, theo ông, liệu mô hình này có khả thi?

Mô hình nhà cho thuê hoàn toàn khả thi nếu có chính sách phù hợp và lộ trình đủ dài. Theo tôi, nhà ở xã hội cho thuê có thể trở thành “phân khúc chiến lược quốc gia” nếu được ưu đãi tín dụng, miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng và ưu đãi thuế.

Song trước hết, phải giải được bài toán giá nhà so với thu nhập thực tế của người dân để xây dựng cơ cấu sản phẩm phù hợp. Hiện nay, một gia đình trẻ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng… thường có tổng thu nhập khoảng 25–50 triệu đồng/tháng. Theo nguyên tắc tài chính an toàn, chi phí nhà ở không nên vượt quá 35–40% thu nhập. Do đó, căn hộ mua ở phù hợp là có giá bán khoảng 1,5–3,5 tỷ đồng, căn hộ thuê phù hợp khoảng 6–12 triệu đồng/tháng, diện tích phù hợp khoảng 45–70m2.

Đối với công nhân và lao động khu công nghiệp, thu nhập phổ biến khoảng 8–18 triệu đồng/tháng và thường có nhu cầu thuê: phòng khoảng 1,5–3 triệu đồng/tháng, studio khoảng 3–5 triệu đồng/tháng, căn hộ gia đình nhỏ khoảng 4–6 triệu đồng/tháng, diện tích phù hợp từ 20–40m2.

Nhà đầu tư sẽ tham gia khi lợi nhuận vận hành đạt 6–10%/năm, công suất thuê cao, dòng tiền ổn định, được hỗ trợ quỹ đất, được ưu đãi vốn dài hạn, lãi suất thấp. Đặc biệt, nếu tiếp cận được các quỹ: Tài chính xanh, Quỹ hạ tầng, Quỹ hưu trí, Quỹ đầu tư bất động sản ( REITs) hay các quỹ đầu tư từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc,… thì thị trường này có thể bùng nổ trong tương lai.

Nhóm địa phương công nghiệp mạnh sẽ phù hợp nhất để triển khai mô hình này tại miền Bắc là Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc. Miền Nam gồm: Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Đây đều là các địa phương có tốc độ tăng dân số cơ học mạnh, thiếu hụt nhà ở công nhân và chuyên gia FDI, trong khi nhu cầu thuê rất lớn.

Còn tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Đà Nẵng sẽ phù hợp với mô hình co-living, căn hộ nhỏ, căn hộ cho thuê dài hạn, nhà ở cho người trẻ.

Như vậy, theo ông, xây nhà ở cho thuê sẽ không có rủi ro?

Theo tôi, rủi ro lớn nhất là siết đầu cơ quá mạnh nhưng không tạo đủ nguồn cung nhà thuê, không có tín dụng ưu đãi và không có quỹ đất phù hợp. Nếu điều này xảy ra thì thị trường nhà ở có thể đóng băng, doanh nghiệp khó khăn, giảm đầu tư xây dựng, nợ xấu tăng.

Để không làm thị trường đóng băng mà phát triển an toàn và lành mạnh, tôi cho rằng Nhà nước cần đồng bộ nhiều chính sách như thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều bất động sản, thuế đất bỏ hoang, thuế chuyển nhượng ngắn hạn đối với đầu cơ. Ngược lại, với nhà cho thuê cần miễn giảm thuế giá trị gia tăng, giảm thuế doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất và khấu hao nhanh.

Về tín dụng, cần hạn chế tín dụng đầu cơ nhưng ưu đãi vốn dài hạn cho nhà ở cho thuê, phát triển Green finance và ESG finance.

Về quy hoạch, cần quy hoạch quỹ đất cho nhà cho thuê, tích hợp với khu công nghiệp, TOD, giao thông công cộng và logistics.

Về pháp lý, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý nhà ở cho thuê, quỹ đầu tư bất động sản, luật quản lý vận hành nhà cho thuê và cơ chế cấp giấy chứng nhận cho mô hình nhà ở cho thuê…

Quá trình chuyển đổi cũng cần có lộ trình khoảng 10–15 năm. Nếu triển khai thành công, mô hình “nhà cho thuê làm trụ cột” sẽ giúp giảm bong bóng đất, tăng khả năng tiếp cận nhà ở, thu hút FDI tốt hơn, phát triển đô thị công nghiệp bền vững, ổn định đời sống người lao động, tăng tiêu dùng xã hội và chuyển dòng vốn từ đầu cơ sang sản xuất.

Việt Nam hoàn toàn có thể hình thành mô hình mới “Khu công nghiệp + đô thị công nhân + ESG + logistics + dịch vụ” để trở thành trung tâm sản xuất và đô thị công nghiệp mới của châu Á trong giai đoạn 2026–2040. Nếu “nhà cho thuê” trở thành trụ cột phát triển thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước sang một chu kỳ mới: “Khai thác dòng tiền – vận hành tài sản – đô thị dịch vụ – ESG – REITs” thay cho mô hình “Đầu cơ đất – tăng giá tài sản – lướt sóng”. Đây không phải là sự suy giảm của thị trường bất động sản mà là sự tái cấu trúc để hướng tới phát triển bền vững hơn.

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 22 phát hành ngày 01/06/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-22-2026.html