Sức hấp dẫn đầu tư dài hạn của một điểm đến, kinh nghiệm nhìn từ Việt Nam

(Ảnh có yếu tố AI).

Theo thống kê từ Cục Du lịch quốc gia Việt Nam, Việt Nam đón 10,6 triệu lượt khách quốc tế trong năm tháng đầu năm 2026, tiếp tục duy trì đà phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch. Đối với các nhà đầu tư trong lĩnh vực khách sạn và bất động sản lưu trú, tăng trưởng lượng khách chỉ là một phần của câu chuyện. Điều họ quan tâm hơn là liệu một điểm đến có đủ khả năng duy trì sức hút trong nhiều năm, thậm chí nhiều thập kỷ tới hay không.

Trong bối cảnh ngành du lịch toàn cầu ngày càng cạnh tranh, lợi thế của một điểm đến không còn được quyết định đơn thuần bởi cảnh quan hay tốc độ phát triển hạ tầng. Thay vào đó, giá trị dài hạn ngày càng gắn với khả năng tạo ra nhu cầu du lịch bền vững, thu hút du khách quay trở lại và duy trì hoạt động kinh doanh ổn định cho các tài sản lưu trú qua nhiều chu kỳ kinh tế. Trong đó, những giá trị văn hóa và bản sắc được tích lũy qua thời gian đang trở thành một trong những yếu tố khó thay thế nhất của một điểm đến.

Đây cũng là lý do các nhà đầu tư khách sạn và hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực lưu trú đang có xu hướng đánh giá điểm đến dựa trên những yếu tố nền tảng hơn như bản sắc văn hóa, môi trường sống, sức mạnh kinh tế địa phương và sự đa dạng của nguồn khách.

Hạ tầng giao thông đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng khả năng tiếp cận của du khách. Các tuyến cao tốc, sân bay và hệ thống giao thông công cộng mới đã tạo điều kiện cho nhiều địa phương tham gia sâu hơn vào bản đồ du lịch.

Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các thị trường phát triển cho thấy hạ tầng chỉ tạo ra cơ hội ban đầu. Theo báo cáo Savills Impacts, khả năng cạnh tranh dài hạn của các đô thị được đánh giá dựa trên bốn nhóm yếu tố gồm nền tảng kinh tế, kinh tế tri thức và công nghệ, các tiêu chí môi trường-xã hội-quản trị (ESG) và thị trường bất động sản, đầu tư hạ tầng và chất lượng sống đang trở thành những động lực quan trọng giúp nhiều thành phố thu hút dòng vốn trong dài hạn. Đối với ngành khách sạn, đây cũng là những yếu tố giúp duy trì nhu cầu lưu trú ổn định và tạo nền tảng cho hiệu quả vận hành dài hạn của tài sản.

Khi nhiều thị trường có thể phát triển những sản phẩm lưu trú tương đồng, lợi thế cạnh tranh hiện nay đến từ những giá trị khó sao chép như di sản văn hóa, bản sắc địa phương, không gian công cộng và hệ sinh thái dịch vụ được hình thành qua thời gian.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội, khả năng thu hút nhà đầu tư ngày nay không còn phụ thuộc riêng vào địa điểm mà còn gắn với cơ cấu sản phẩm của dự án, mức độ kết nối với điểm đến và hệ sinh thái dịch vụ mà dự án có thể mang lại cho khách hàng.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội.

Hà Nội sở hữu nhiều lợi thế khi vừa là trung tâm chính trị và hành chính của cả nước, vừa là điểm giao thoa giữa văn hóa, du lịch, thương mại và hoạt động ngoại giao quốc tế. Điều này tạo ra cơ cấu nhu cầu lưu trú đa dạng, bao gồm khách du lịch nghỉ dưỡng, khách công tác, hoạt động MICE, các sự kiện quốc tế và nhóm khách cao cấp. Sự đa dạng này giúp thị trường khách sạn Hà Nội duy trì khả năng chống chịu tốt hơn trước các biến động kinh tế so với những điểm đến phụ thuộc chủ yếu vào một nhóm khách nhất định.

Bên cạnh đó, thành phố đang tiếp tục đầu tư mạnh cho hạ tầng và nâng cấp không gian đô thị. Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn 2065 cho thấy định hướng phát triển không chỉ tập trung vào mở rộng quỹ đất mà còn chú trọng khai thác các giá trị sẵn có như hệ thống di sản, không gian công cộng và cảnh quan ven sông.

Định hướng phát triển không gian cảnh quan sông Hồng là một thí dụ tiêu biểu. Bên cạnh đóng vai trò hạ tầng đô thị, khu vực này được kỳ vọng trở thành trục kết nối văn hóa, du lịch và cộng đồng, góp phần mở rộng trải nghiệm của du khách cũng như tạo thêm động lực phát triển cho các hoạt động dịch vụ, lưu trú và thương mại trong tương lai.

Trên thế giới, những khu vực duy trì giá trị khách sạn và bất động sản lưu trú cao nhất thường không chỉ sở hữu vị trí thuận lợi mà còn được hỗ trợ bởi một hệ sinh thái trải nghiệm hoàn chỉnh.

Tại Tokyo, khu vực Ginza tiếp tục là một trong những thị trường khách sạn có giá trị cao nhất nhờ khả năng kết hợp giữa mua sắm, văn hóa, ẩm thực và hoạt động thương mại cao cấp. Trong khi đó, khu vực dọc sông Hoàng Phố tại Thượng Hải đã trở thành biểu tượng của thành phố khi kết nối hài hòa giữa các công trình lịch sử, không gian công cộng, du lịch và hoạt động kinh tế hiện đại.

Savills nhận định, bất động sản tiếp tục được đặt là vị trí trung tâm trong chiến lược đầu tư toàn cầu. Trong nhiều thập kỷ, các quyết định đầu tư được xây dựng dựa trên một số nguyên tắc tương đối ổn định. Mô hình phân bổ tài sản truyền thống giữa cổ phiếu và trái phiếu từng được xem là nền tảng giúp cân bằng giữa tăng trưởng và quản trị rủi ro. Tuy nhiên, những biến động kinh tế và địa chính trị trong những năm gần đây đang làm thay đổi các giả định vốn được xem là "chuẩn mực" của thị trường. Lạm phát quay trở lại sau nhiều năm duy trì ở mức thấp, lãi suất được thiết lập ở mặt bằng mới, căng thẳng địa chính trị kéo dài và xu hướng phân mảnh trong thương mại toàn cầu đang tạo nên một môi trường đầu tư hoàn toàn khác so với giai đoạn trước. Đây là "kỷ nguyên của những biến động lớn”, nơi các mối tương quan truyền thống giữa các loại tài sản không còn vận hành như trước.

Điểm chung của các khu vực này là khả năng bảo tồn và phát huy những giá trị văn hóa, lịch sử và bản sắc riêng của mình để tạo ra những trải nghiệm đặc trưng mà du khách khó có thể tìm thấy ở nơi khác. Chính những yếu tố này giúp duy trì sức hút của điểm đến qua nhiều thế hệ và tạo nền tảng cho giá trị bất động sản trong dài hạn.

Không ít điểm đến trên thế giới ghi nhận những khách sạn và khu lưu trú đã hoạt động hàng chục, thậm chí hàng trăm năm nhưng vẫn duy trì vị thế dẫn đầu thị trường. Điểm chung của các tài sản này không nằm ở tuổi đời công trình mà ở khả năng gắn kết với câu chuyện văn hóa và lịch sử của điểm đến, trở thành một phần trong trải nghiệm mà du khách tìm kiếm khi quay trở lại.

Tại Hà Nội, khu vực lõi đô thị cũng đang sở hữu nhiều yếu tố tương tự với hệ thống di sản lâu đời, mạng lưới không gian công cộng, các hoạt động văn hóa đặc trưng cùng hệ sinh thái dịch vụ phục vụ du lịch đã được hình thành qua nhiều thập kỷ.

Có thể thấy, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tăng trưởng tích cực về du lịch quốc tế, dòng vốn đầu tư nước ngoài và nhu cầu đối với các dịch vụ chất lượng cao, những điểm đến có khả năng kết hợp giữa hạ tầng, văn hóa, môi trường sống và hoạt động kinh tế đang trở thành tâm điểm quan tâm của các nhà đầu tư.

Đối với lĩnh vực khách sạn và bất động sản lưu trú, lợi thế cạnh tranh bền vững hiếm khi được tạo ra trong một vài năm. Giá trị dài hạn thường là kết quả của quá trình tích lũy về văn hóa, lịch sử, trải nghiệm, khả năng kết nối và sức hấp dẫn của điểm đến qua thời gian. Những yếu tố này không thể được tạo ra trong một chu kỳ đầu tư ngắn hạn mà cần nhiều thập kỷ hình thành và bồi đắp. Chính vì vậy, tại nhiều thị trường phát triển, các tài sản gắn liền với những điểm đến giàu bản sắc văn hóa thường là nhóm duy trì được sức cạnh tranh và hiệu quả vận hành bền vững nhất.

Từ góc độ đầu tư, đây cũng chính là những yếu tố góp phần định hình nhu cầu lưu trú, hiệu quả vận hành và giá trị tài sản trong dài hạn. Khi hoạt động đầu tư và M&A khách sạn ngày càng hướng tới các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định và tăng trưởng bền vững, sức hấp dẫn của điểm đến sẽ tiếp tục là một trong những tiêu chí quan trọng nhất trong quá trình ra quyết định của nhà đầu tư.

Trong nhiều năm, trái phiếu được xem là công cụ phòng vệ tự nhiên cho danh mục đầu tư cổ phiếu. Khi thị trường chứng khoán biến động, dòng vốn thường tìm đến trái phiếu để giảm thiểu rủi ro.

Tuy nhiên, môi trường lạm phát cao và lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài đã khiến mối quan hệ này thay đổi. Tại nhiều thị trường lớn, cổ phiếu và trái phiếu ngày càng có xu hướng biến động cùng chiều, làm suy giảm hiệu quả đa dạng hóa của các danh mục đầu tư truyền thống.

Sự thay đổi này đang buộc các nhà đầu tư tổ chức phải xem xét lại chiến lược phân bổ vốn, đồng thời tìm kiếm những tài sản có khả năng tạo ra nguồn thu nhập ổn định, ít tương quan với các thị trường tài chính và có khả năng duy trì giá trị trong dài hạn. Đó cũng là lý do bất động sản đang một lần nữa được đặt vào vị trí trung tâm trong các cuộc thảo luận về chiến lược đầu tư toàn cầu.

Theo Savills World Research, dù môi trường đầu tư toàn cầu vẫn nhiều thách thức, tỷ trọng phân bổ mục tiêu của các tổ chức đầu tư quốc tế dành cho bất động sản vẫn duy trì ở mức xấp xỉ 10,8% trong những năm gần đây. Điều này phản ánh niềm tin rằng bất động sản vẫn sở hữu những đặc điểm mà nhiều loại tài sản khác khó có thể thay thế.

Xu hướng phân bổ vốn vào bất động sản của các quỹ đầu tư toàn cầu. (Nguồn: Savills World Research)

Khác với các tài sản tài chính thuần túy, bất động sản là tài sản hữu hình, có chức năng sử dụng thực tế và tạo ra dòng tiền thông qua hoạt động khai thác. Trong khi giá trị vốn có thể biến động theo chu kỳ kinh tế, nguồn thu từ hoạt động cho thuê thường có tính ổn định cao hơn, giúp giảm thiểu biến động tổng thể của danh mục đầu tư.

Ông Neil Brookes, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng bộ phận thị trường vốn châu Á-Thái Bình Dương của Savills nhận định: "Điều chúng tôi đang quan sát không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản. Đây là sự thay đổi trong cách các nhà đầu tư nhìn nhận vai trò của bất động sản trong danh mục đầu tư. Khi cổ phiếu và trái phiếu ngày càng chịu tác động bởi cùng một nhóm yếu tố vĩ mô, khả năng đa dạng hóa, giá trị hữu hình và nguồn thu nhập ổn định từ bất động sản đang trở nên quan trọng hơn".

Sự thay đổi trong cách nhìn nhận vai trò của bất động sản không chỉ dừng lại ở lý thuyết phân bổ tài sản mà đã bắt đầu phản ánh rõ trong hoạt động đầu tư thực tế.

Theo báo cáo về đầu tư của Savills khu vực châu Á-Thái Bình Dương quý I/2026, tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp những bất ổn liên quan địa chính trị, thương mại và lãi suất. Đáng chú ý, dòng vốn không tập trung vào một phân khúc duy nhất mà trải rộng trên nhiều loại hình tài sản, từ văn phòng, công nghiệp, logistics đến khách sạn và các sản phẩm tạo thu nhập ổn định.

Xu hướng này cho thấy nhà đầu tư đang ngày càng ưu tiên chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành dài hạn thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá vốn. Nói cách khác, trong bối cảnh thị trường trở nên khó đoán định hơn, yếu tố ổn định đang trở thành một phần quan trọng trong chiến lược đầu tư.

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang dần thể hiện rõ nét. Một trong những tín hiệu đáng chú ý là cơ cấu vốn FDI đăng ký mới trong quý I/2026 cho thấy niềm tin mạnh mẽ từ các nhà đầu tư châu Á. Singapore dẫn đầu với 52% tổng vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc với 36%, trong khi Nhật Bản, Trung Quốc, Hong Kong (Trung Quốc) và Mỹ tiếp tục duy trì hiện diện đáng kể.

Bên cạnh dòng vốn FDI tiếp tục duy trì tích cực, thị trường ghi nhận sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế đối với nhiều loại hình tài sản khác nhau, từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại. Điều này cho thấy nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm cơ hội tăng trưởng mà còn đang đánh giá cao những tài sản có khả năng tạo giá trị dài hạn và dòng tiền bền vững.

Các giao dịch trọng điểm ở thị trường Việt Nam quý I/2026. (Nguồn: MSCI Real Capital Analytics, dữ liệu công khai, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills)

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: "Việt Nam đang hưởng lợi từ các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là chất lượng của dòng vốn đầu tư. Chúng tôi nhận thấy các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn".

Theo ông, đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường khi các quyết định đầu tư ngày nay không chỉ dựa trên kỳ vọng tăng trưởng mà ngày càng chú trọng đến hiệu quả khai thác thực tế của tài sản.

Trong nhiều năm, bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu như một công cụ để nắm bắt cơ hội tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, trong môi trường đầu tư hiện nay, vai trò của loại tài sản này đang được mở rộng. Bên cạnh tiềm năng tăng giá vốn, nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo thu nhập ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và giảm biến động tổng thể của danh mục đầu tư.

Khi thế giới bước vào giai đoạn mà biến động có thể trở thành trạng thái bình thường mới, những đặc tính vốn có của bất động sản đang được đánh giá lại. Điều này không đồng nghĩa với việc mọi loại hình tài sản đều sẽ hưởng lợi như nhau, nhưng cho thấy bất động sản vẫn giữ một vị trí quan trọng trong chiến lược phân bổ vốn của các nhà đầu tư toàn cầu.

LÊ NGUYỄN