Sân bay Long Thành, cảng Cái Mép sẽ tái định vị điểm đến đầu tư khu vực phía Nam

Hạ tầng làm thay đổi vùng phát triển bất động sản công nghiệp

Theo nhận định của các chuyên gia, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với sự đồng loạt triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn, đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi vị trí, quy mô và kết nối trở thành lợi thế quyết định.

Nổi bật nhất là Sân bay Quốc tế Long Thành, dự án mang tính chuyển đổi khu vực phía Nam. Khi hoạt động giữa năm 2026, sân bay Long Thành sẽ mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP.HCM.

Giá thuê đất công nghiệp tại TP.HCM luôn duy trì ở mức cao, đặc biệt khu vực cảng Cái Mép- Thị Vải thu hút khách thuê quy mô lớn.

Song song đó, mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo ra những thay đổi rõ nét về khả năng kết nối giữa TP.HCM và khu vực.

Nổi lên trong số các tuyến vành đai là Vành đai 3 TP.HCM kết nối TP.HCM - Đồng Nai - Bình Dương - Long An dự kiến hoàn thành ngay năm 2026. Vành đai 4 cũng chuẩn bị đầu tư, cùng cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ hình thành trục liên kết trực tiếp giữa các khu công nghiệp và cụm cảng nước sâu.

Sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải và sân bay Long Thành, cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo nên hệ sinh thái hạ tầng toàn diện nhất Việt Nam cho sản xuất và logistics.

Điều này không chỉ củng cố vai trò đầu tàu của Vùng Kinh tế phía Nam, mà còn định vị khu vực trở thành trung tâm công nghiệp và logistics cấp khu vực, phục vụ các chuỗi cung ứng có giá trị cao, nhất là khi làn sóng phát triển bán dẫn, trung tâm dữ liệu, AI, xe điện và yêu cầu phát triển bền vững ngày càng rõ nét.

Báo cáo tiêu điểm Bất động sản công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, cho rằng từ năm 2026, các dự án trọng điểm đi vào vận hành, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ được nâng lên một mặt bằng mới.

Lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ được nâng lên một mặt bằng mới khi sân bay Long Thành cùng các tuyến vành đai khai thác năm 2026.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định 2026 sẽ là năm bản lề của Vùng Kinh tế phía Nam, khi hạ tầng quy mô lớn chính thức mở khóa về quy mô, khả năng kết nối và năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp trong khu vực.

"Hạ tầng không chỉ thúc đẩy tốc độ phát triển, mà đang làm thay đổi không gian tăng trưởng của bất động sản công nghiệp. Khi các trục giao thông mới hình thành, hành lang công nghiệp được mở rộng ra ngoài các khu vực lõi truyền thống, sẽ giúp phân bổ lại nhu cầu và giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu", ông John Campbell nói.

Chuyên gia này nhận định tại Vùng Kinh tế phía Nam, bất động sản công nghiệp các khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục giữ vai trò trung tâm, nhưng ranh giới phát triển đang dần dịch chuyển theo các tuyến kết nối mới đến sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải.

Trong nửa cuối năm 2025, khu vực kinh tế trọng điểm này ghi nhận 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 90%.

Trong đó, các thị trường trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM (cũ) có tỷ lệ lấp đầy vượt 90%. Ngược lại, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn dư địa phát triển nhờ quỹ đất mới và lợi thế vị trí dọc các trục hạ tầng chiến lược đang hình thành.

Ranh giới phát triển bất động sản công nghiệp tại khu vực Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đang dịch chuyển đến sân bay Long Thành và cảng Cái Mép - Thị Vải.

Đáng chú ý, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực này tiếp tục duy trì ở mức cao. Giá thuê bình quân đạt khoảng 193 USD/m²/kỳ thuê, tăng khoảng 10 USD so với năm 2024, trong đó TP.HCM ghi nhận mức giá cao nhất.

Phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn cũng hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Hiện nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại vùng kinh tế này đạt khoảng 11,6 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92% và giá thuê trung bình khoảng 4,4 USD/m²/tháng.

Cảng biển - điểm cộng lớn cho kinh tế TP.HCM

Cũng theo Báo cáo tiêu điểm ngành công nghiệp 2025, hệ thống cảng biển và hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ đang trở thành một điểm cộng lớn, tạo nên lợi thế cạnh tranh đáng kể cho thị trường bất động sản công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nhất là TP.HCM.

Các cảng Cát Lái và Cái Mép – Thị Vải đang hoạt động như những trung tâm logistics thiết yếu, kết nối vùng công nghiệp Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu với các tuyến vận tải biển toàn cầu.

Siêu cảng Cần Giờ đang trong giai đoạn chọn nhà đầu tư để thực hiện.

Với mục tiêu gần cảng hơn sẽ ra thị trường nhanh hơn, hiện nhiều công ty đang có xu hướng điều chỉnh lại chiến lược chọn địa điểm, dựa trên sự gần gũi với các cảng nước sâu và hành lang logistics hiệu quả. Điển hình là Bà Rịa – Vũng Tàu đang thu hút khách thuê quy mô lớn, nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với cảng nước sâu Cái Mép và các tuyến vận tải biển quốc tế.

TP.HCM đang tiếp tục nâng cấp, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, cảng biển. Đầu năm 2025, Thủ tướng đã phê duyệt chủ trương đầu tư dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ, với tổng vốn đầu tư tối thiểu 50.000 tỷ đồng (1,96 tỷ USD). Theo Sở Xây dựng TP.HCM, cảng Cần Giờ khi vận hành sẽ có tỷ lệ hàng container trung chuyển quốc tế chiếm 75-80%; còn lại 20-25% là hàng xuất nhập khẩu của Việt Nam.

Ông Vũ Anh Dũng, Phó phòng Phát triển đô thị - Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết cảng Cần Giờ đang trong giai đoạn chọn nhà đầu tư để thực hiện. "Siêu" cảng kỳ vọng tạo động lực phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng khu vực, đặc biệt là tạo tiền đề để phát triển, hình thành các trung tâm logistics, khu thương mại tự do kết nối với cảng trung chuyển quốc tế.

Hạ tầng chính thức mở khóa kết nối và năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam từ 2026.

Cảng Cần Giờ sẽ là một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng; thúc đẩy vùng Đông Nam Bộ trở thành cửa ngõ giao thương quốc tế số 1 khu vực Đông Nam Á, đưa khu vực Cái Mép - Cần Giờ trở thành trung tâm trung chuyển quốc tế của thế giới.

Việc đưa cảng Cần Giờ vào vận hành được kỳ vọng đóng góp trực tiếp cho ngân sách Nhà nước 34.000 - 40.000 tỷ đồng mỗi năm và tạo việc làm cho khoảng 6.000 - 8.000 người lao động.

Với cảng Cái Mép - Thị Vải, TP.HCM đã xây dựng đề án tiếp tục phát triển thành cảng trung chuyển lớn nhất nước, mang tầm cỡ khu vực châu Á và thế giới. Mục tiêu đến năm 2050, tỷ lệ hàng container trung chuyển đạt 20 - 25%, còn lại 75 - 80% là hàng xuất nhập khẩu.

Hà Linh