Phát Đạt hoàn tất thương vụ 7.666 tỷ đồng, MB không công bố số tiền đã giải ngân

Ngân hàng TMCP Quân đội (MB)

Phát Đạt hoàn tất thương vụ hơn 7 nghìn tỷ đồng

Ngày 10/8, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 35% phần vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, qua đó chính thức trở thành thành viên của doanh nghiệp thực hiện dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Đến ngày 12/8, Phát Đạt công bố thông tin về việc hoàn tất giao dịch này.

Theo công bố của Phát Đạt, sau giao dịch, Lotte Properties HCMC có 4 thành viên gồm Lotte Shopping Co., Ltd sở hữu 30,59%; Hotel Lotte Co., Ltd sở hữu 22,94%; Lotte Engineering & Construction Co., Ltd sở hữu 11,47% và Phát Đạt sở hữu 35% vốn. Phát Đạt sẽ tham gia đồng phát triển phần nhà ở tại các khối 2-2, 2-4 và 2-6, đồng thời giữ vai trò phát triển hai khối cao ốc thương mại 2-1 và 2-3 cùng khối đế thương mại - dịch vụ và các tầng hầm.

Thương vụ hoàn tất khiến câu hỏi về nguồn tiền thực hiện giao dịch trở nên cụ thể hơn. Trước đó, ngày 26/6, Phát Đạt và MB đã ký hợp đồng tài trợ vốn cho phần vốn tham gia của Phát Đạt tại dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem.

Lotte và Phát Đạt chính thức ký kết Hợp đồng Hợp tác Đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem ngày 26/06/2026.

Theo phương án được Phát Đạt công bố, tổng hạn mức vay tối đa tại MB là 8.835 tỷ đồng, gồm hai phần. Trong đó, tối đa 6.108,186 tỷ đồng được sử dụng để tài trợ chi phí nhận chuyển nhượng 35% vốn tại Lotte Properties HCMC; 2.726,814 tỷ đồng còn lại dành cho phần vốn góp tương ứng 35% để tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp dự án lên 12.000 tỷ đồng. Thời hạn khoản vay có thể lên tới 8 năm (96 tháng).

Đáng chú ý, giá trị Phát Đạt đã thanh toán để nhận chuyển nhượng 35% vốn là 7.666 tỷ đồng, trong khi hạn mức MB dành riêng cho mục đích nhận chuyển nhượng vốn tối đa 6.108,186 tỷ đồng. Tuy nhiên, do MB chưa cung cấp thông tin về số tiền thực tế đã giải ngân nên nhà đầu tư cũng chưa biết số tiền Phát Đạt thực tế đã chi cho thương vụ mua 35% vốn tại Lotte Properties HCMC đến từ những nguồn nào.

Điểm cần phân biệt là 8.835 tỷ đồng mới là hạn mức tài trợ tối đa, không phải số tiền MB đã giải ngân. Hạn mức này cũng không thể được sử dụng để suy ra dư nợ thực tế của Phát Đạt tại MB.

Trong phản hồi với Báo Phụ nữ Việt Nam, MB cho biết khoản cấp tín dụng dành cho Phát Đạt được thực hiện trên cơ sở thẩm định khách hàng, dự án, phương án tài chính, nguồn trả nợ và các yếu tố rủi ro liên quan; ngân hàng đồng thời cho biết sẽ giám sát tình hình tài chính, tiến độ dự án và dòng tiền trong quá trình cấp tín dụng. MB không cung cấp số tiền đã giải ngân, dư nợ hiện tại và phân loại khoản vay do liên quan đến thông tin khách hàng.

Như vậy, hiện chưa có cơ sở để xác định MB đã giải ngân bao nhiêu trong tổng hạn mức 8.835 tỷ đồng, cũng như phần vốn MB đã giải ngân có được sử dụng trong khoản thanh toán 7.666 tỷ đồng hay không.

Nguồn tiền nào cho thương vụ?

Việc Phát Đạt hoàn tất khoản thanh toán 7.666 tỷ đồng cho thấy doanh nghiệp đã thực hiện được nghĩa vụ tài chính quan trọng để chính thức tham gia dự án. Tuy nhiên, xét từ góc độ tài chính doanh nghiệp, nguồn tiền sử dụng cho thương vụ vẫn là biến số đáng chú ý.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026, trong 6 tháng đầu năm Phát Đạt ghi nhận doanh thu thuần khoảng 157,8 tỷ đồng, giảm 65,5% so với cùng kỳ. Trong khi đó, doanh thu hoạt động tài chính đạt khoảng 1.381,5 tỷ đồng, góp phần đưa lợi nhuận sau thuế lên khoảng 218 tỷ đồng.

Bức tranh lợi nhuận của Phát Đạt trong nửa đầu năm vì vậy không chỉ đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi mà còn có đóng góp đáng kể từ hoạt động tài chính và các giao dịch đầu tư. Riêng trong quý II, doanh nghiệp ghi nhận khoản lãi khoảng 473 tỷ đồng từ thanh lý khoản đầu tư, một yếu tố cần tách biệt khi đánh giá chất lượng lợi nhuận.

Ở chiều ngược lại, tình hình thanh khoản của doanh nghiệp có một số điểm tích cực. Đến cuối tháng 6/2026, tiền và các khoản tương đương tiền của Phát Đạt đạt khoảng 1.666 tỷ đồng, tăng hơn 4 lần so với đầu năm. Đồng thời, tổng dư nợ vay và nợ thuê tài chính giảm khoảng 25%, xuống còn 4.151 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt

Cần lưu ý, 4.151 tỷ đồng là dư nợ vay và nợ thuê tài chính, không phải toàn bộ nợ phải trả của Phát Đạt. Đến cuối tháng 6, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp khoảng 15.997 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn khoảng 11.796 tỷ đồng. 

Xét về dư nợ vay ngân hàng của Phát Đạt, tại thời điểm cuối quý II là khoảng 3.699 tỷ đồng, trong đó MB là bên cho vay lớn nhất với khoảng 2.518 tỷ đồng; tiếp theo là VietinBank khoảng 881 tỷ đồng và VPBank khoảng 259 tỷ đồng.

Những dữ liệu trên cho thấy Phát Đạt đã cải thiện lượng tiền nắm giữ và giảm dư nợ vay trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, khoản thanh toán 7.666 tỷ đồng cho thương vụ Lotte Properties HCMC có quy mô lớn hơn nhiều so với lượng tiền và tương đương tiền doanh nghiệp nắm giữ tại cuối tháng 6.

Do đó, không thể chỉ dựa vào số dư tiền mặt cuối kỳ để xác định nguồn tiền thực hiện thương vụ. Nguồn vốn có thể đến từ tín dụng, dòng tiền thu hồi từ các khoản đầu tư, chuyển nhượng tài sản hoặc các nguồn khác. Khi chưa có công bố chi tiết từ Phát Đạt và MB, chưa thể xác định tỷ trọng của từng nguồn.

Ở cấp độ dự án, ngày 31/7, Lotte Properties HCMC đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai với số tiền khoảng 17.569 tỷ đồng. Đây là khoản tiền doanh nghiệp dự án nộp để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, không phải khoản tiền Phát Đạt thanh toán để nhận chuyển nhượng 35% vốn và cũng không phải dư nợ của Phát Đạt tại MB.

Ba biến số cần theo dõi

Sau khi thương vụ đã hoàn tất, vấn đề đáng quan tâm chuyển từ việc giao dịch có được thực hiện hay không sang khả năng chuyển hóa khoản đầu tư thành dòng tiền và bảo đảm nghĩa vụ tài chính trong những năm tới.

Biến số đầu tiên là số tiền MB thực tế đã giải ngân: Hạn mức 8.835 tỷ đồng chỉ cho biết quy mô tài trợ tối đa. Phần 6.108,186 tỷ đồng dành cho nhận chuyển nhượng vốn cũng không đồng nghĩa Phát Đạt đã sử dụng toàn bộ hạn mức. Việc xác định số tiền MB thực tế giải ngân sẽ cho thấy quy mô tín dụng mà ngân hàng đang thực sự cấp cho thương vụ.

Biến số thứ hai là nguồn trả nợ: Một khoản tín dụng có thời hạn tới 8 năm không chỉ phụ thuộc vào khả năng hoàn tất giao dịch ban đầu mà còn phụ thuộc vào dòng tiền trong suốt vòng đời khoản vay. Với Phát Đạt, vấn đề cần theo dõi là các dự án doanh nghiệp tham gia sẽ tạo ra doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền như thế nào để đáp ứng nghĩa vụ tài chính dài hạn. MB cho biết ngân hàng đã thẩm định phương án tài chính và nguồn trả nợ, đồng thời sẽ đánh giá tình hình tài chính của khách hàng, tiến độ dự án và dòng tiền trong quá trình cấp tín dụng. 

Biến số thứ ba là tiến độ và khả năng tạo dòng tiền của Lotte Eco Smart City Thu Thiem: Việc doanh nghiệp dự án hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất với khoảng 17.569 tỷ đồng là một bước tiến quan trọng trong quá trình triển khai dự án. Tuy nhiên, từ góc độ tín dụng, khả năng thu hồi vốn về dài hạn vẫn phụ thuộc vào tiến độ triển khai, khả năng đưa sản phẩm ra thị trường, doanh thu và dòng tiền thực tế của dự án. Trong khi đó, chất lượng tài sản của MB cũng là một bối cảnh cần theo dõi.

Hình ảnh phối cảnh dự án.

Theo số liệu báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2026, nợ xấu của MB tăng từ khoảng 14.027 tỷ đồng cuối năm 2025 lên khoảng 17.797 tỷ đồng cuối tháng 6/2026. Tỷ lệ nợ xấu tăng từ 1,29% lên 1,45%.

MB không cung cấp thông tin về dư nợ và phân loại khoản vay của khoản cấp tín dụng này, vì vậy hiện chưa có dữ liệu để xác định tình trạng khoản vay.

Theo Điều 13 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, tổ chức tín dụng có trách nhiệm bảo mật thông tin khách hàng, trừ các trường hợp được pháp luật quy định hoặc có sự chấp thuận của khách hàng. MB viện dẫn quy định về bảo mật thông tin khách hàng khi không cung cấp các thông tin chi tiết về khoản cấp tín dụng.

Những dữ liệu cần tiếp tục theo dõi là số tiền MB thực tế giải ngân, nguồn vốn Phát Đạt sử dụng để hoàn tất thương vụ và khả năng dự án tạo dòng tiền để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong thời hạn tín dụng có thể lên tới 96 tháng.

Trên sàn chứng khoán, trong 6 tháng qua (từ tháng 2/2026 đến tháng 8/2026), cổ phiếu MBB của Ngân hàng TMCP Quân đội giao dịch quanh mốc 20.000 – 20.450 đồng/cổ phiếu (giảm khoảng 9,9%). MBB chia cổ tức năm 2025 bằng cổ phiếu tỷ lệ 15% và thực hiện quyền mua cổ phiếu phát hành thêm tỷ lệ 10:1 với giá 10.000 đồng/cp.

Đối với cổ phiếu PDR của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, trong khoảng 6 tháng qua, thị giá PDR "bốc hơi" đáng kể, lùi về mức thấp nhất kể từ năm 2023. Vào cuối tháng 7/2026, giá có thời điểm chạm đáy quanh 11.050 đồng/cổ phiếu. Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt đăng ký mua vào 20 triệu cổ phiếu PDR (thời gian từ 31/7 đến 29/8/2026) để cơ cấu danh mục, giúp cổ phiếu có nhịp hồi phục nhẹ sau đó.

Thùy Linh - Phước Nguyên