PGS.TS Nguyễn Đình Thọ: 'Sở hữu kỳ nghỉ' cần một cơ chế giám sát riêng

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Phó Viện trưởng Viện chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường). Ảnh: VIR

Bất động sản du lịch sang giai đoạn phát triển mới

Chia sẻ Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch 2026” do báo Tài chính – Đầu tư tổ chức sáng nay, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Phó Viện trưởng Viện chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng pháp lý đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hiện đã có bước hoàn thiện hơn, nhất là trong việc xác định loại đất, thời hạn sử dụng đất và điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn không chỉ nằm ở việc có được cấp giấy chứng nhận hay không, mà ở khâu vận hành, quản lý chi phí và phân chia lợi ích sau khi sản phẩm đã được bán ra thị trường.

Trong một giai đoạn dài, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã trải qua một giai đoạn phát triển nhanh, trong khi cơ chế quản lý chưa theo kịp tốc độ hình thành của các sản phẩm mới.

Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, nếu trước đây những vướng mắc lớn thường xoay quanh pháp lý đất đai, thời hạn sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận, thì hiện nay các vấn đề này đã được giải quyết rốt ráo. Câu chuyện nay đã chuyển sang một tầng vấn đề khác: vận hành sau bán hàng, minh bạch chi phí và chia sẻ lợi ích.

Với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, không thể chỉ nhìn sản phẩm dưới góc độ “xây để bán”. Bản chất của loại hình này phải gắn với hoạt động du lịch, khai thác lưu trú, hạ tầng kết nối và năng lực vận hành.

Nếu chỉ phát triển số lượng lớn dự án mà không tính đến khả năng khai thác, không có dòng khách, không có hệ thống vận hành hiệu quả, thì sản phẩm rất dễ rơi vào tình trạng mất giá trị thực tế.

Đặc biệt, với mô hình sở hữu kỳ nghỉ, điểm rủi ro còn lớn hơn bởi khách hàng không mua một căn hộ hay biệt thự cụ thể, mà mua quyền sử dụng kỳ nghỉ trong một khoảng thời gian dài.

Về lý thuyết, đây là một sản phẩm du lịch hiện đại, phù hợp với xu hướng tiêu dùng trải nghiệm. Tuy nhiên, thực tế triển khai tại Việt Nam, đặc biệt qua câu chuyện của nhiều dự án sở hữu kỳ nghỉ, mô hình này đang bộc lộ nhiều kẽ hở đáng lo ngại.

Điểm bất cập đầu tiên nằm ở cách gọi và cách bán sản phẩm. Sở hữu kỳ nghỉ thường được giới thiệu bằng những khái niệm dễ tạo cảm giác “sở hữu”, “đầu tư”, “quyền nghỉ dưỡng lâu dài”. Nhưng về bản chất, khách hàng chủ yếu mua quyền sử dụng kỳ nghỉ theo thời gian, chứ không sở hữu một tài sản độc lập như bất động sản thông thường.

Quyền lợi này phụ thuộc gần như hoàn toàn vào năng lực vận hành của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý. Vì vậy, nếu thiếu cơ chế kiểm soát, người mua sẽ ở thế yếu trong quan hệ kéo dài nhiều năm. Đây chính là kẽ hở lớn của mô hình: quyền lợi được bán theo hướng dài hạn, nhưng chi phí vận hành dài hạn lại chưa được kiểm soát đầy đủ.

Cần cơ chế giám sát riêng cho sở hữu kỳ nghỉ

Thực tế, nếu chỉ nhìn sở hữu kỳ nghỉ như một hợp đồng dân sự thông thường, cơ quan quản lý sẽ khó bảo vệ người mua trong các quan hệ kéo dài hàng chục năm, có nhiều khoản phí phát sinh và phụ thuộc lớn vào bên vận hành.

Nếu các nội dung này chỉ được trình bày trong hợp đồng phức tạp, trong khi quá trình tư vấn bán hàng lại nhấn mạnh vào lợi ích nghỉ dưỡng, khách hàng rất dễ rơi vào tình trạng hiểu không đầy đủ trước khi ký kết.

Nếu chỉ nhìn “timeshare” như một hợp đồng dân sự thông thường, cơ quan quản lý sẽ khó bảo vệ người mua trong các quan hệ kéo dài hàng chục năm, có nhiều khoản phí phát sinh và phụ thuộc lớn vào bên vận hành. Ảnh minh họa: Hoàng Anh

Đặc biệt, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ lưu ý, một trong những bất thường đáng chú ý là cơ chế thu phí phụ thu hằng năm. Có trường hợp sau khi bán quyền nghỉ dưỡng, chủ đầu tư vẫn tiếp tục thu thêm khoản phí lớn, thậm chí lên tới khoảng 40 triệu đồng/năm.

Khoản phí này khiến khách hàng rơi vào tình thế khó xử: đã bỏ tiền ban đầu để mua quyền nghỉ dưỡng, nhưng nếu không tiếp tục đóng phí thì quyền lợi bị ảnh hưởng; còn nếu đóng thì chi phí phát sinh ngày càng trở thành gánh nặng.

Theo ông, khoản thu này về bản chất gần giống như một dạng “tiền thuê” hoặc “tiền thuế” mà khách hàng phải nộp lại cho chính chủ đầu tư để tiếp tục sử dụng quyền lợi đã mua. Điều bất thường nằm ở chỗ chủ đầu tư vừa là bên bán sản phẩm, vừa là bên vận hành, vừa có quyền quyết định mức thu phí, trong khi khách hàng lại thiếu cơ chế kiểm toán, giám sát và thương lượng tương xứng.

Nếu không có quy định rõ mức thu, cơ chế điều chỉnh phí, nghĩa vụ công khai báo cáo tài chính và kiểm toán độc lập, người mua sẽ luôn ở thế yếu. Họ có thể phải gánh những khoản chi phí phát sinh mà bản thân không có quyền kiểm chứng liệu khoản thu đó có hợp lý hay không.

Từ đó, ông Thọ cho rằng cần có cơ chế quản lý tương tự như nhà chung cư đối với các phần sở hữu chung, sử dụng chung. Nghĩa là phải làm rõ chi phí nào được thu, mức thu bao nhiêu, căn cứ tính phí là gì, ai kiểm toán, ai giám sát và khách hàng có quyền tham gia như thế nào trong quá trình vận hành. Nếu không, toàn bộ rủi ro chi phí sẽ bị đẩy về phía người mua, còn quyền quyết định vẫn nằm chủ yếu trong tay chủ đầu tư.

Do đó, theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, để mô hình sở hữu kỳ nghỉ không tiếp tục trở thành điểm nóng tranh chấp, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa Bộ Xây dựng, ngành du lịch, Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan.

Trọng tâm không chỉ là kiểm soát điều kiện bán sản phẩm, mà còn phải quản lý phí vận hành, yêu cầu công khai báo cáo kiểm toán, minh bạch cơ chế chia sẻ lợi ích và bảo vệ quyền lợi của người mua trong suốt vòng đời hợp đồng.

Sở hữu kỳ nghi không phải là mô hình không thể phát triển. Nhưng nếu sản phẩm được bán bằng kỳ vọng “sở hữu”, trong khi khách hàng lại phải liên tục nộp thêm các khoản phí như một dạng nghĩa vụ bắt buộc cho chủ đầu tư, mô hình này sẽ trở thành nguồn cơn gây mất niềm tin. Và khi niềm tin bị xói mòn, thiệt hại không chỉ dừng ở một doanh nghiệp hay một dự án, mà có thể ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và ngành du lịch.

Việt Dương