Nhiều nhà băng tăng cho vay bất động sản, nắn dòng tín dụng sao cho phù hợp?

VARS IRE kiến nghị định hướng dòng vốn theo từng loại dự án. Ảnh minh họa

Tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026, trong bối cảnh Chính phủ yêu cầu dòng vốn ngân hàng phải được phân bổ đúng địa chỉ, ưu tiên các lĩnh vực tạo động lực tăng trưởng và nhu cầu nhà ở.

Đến cuối tháng 6, dư nợ bất động sản tại 12 ngân hàng công bố số liệu đã vượt 1,12 triệu tỷ đồng. Đáng chú ý, 8 nhà băng tăng tỷ trọng cho vay bất động sản, có ngân hàng tăng hơn 4 điểm phần trăm.

SHB tiếp tục dẫn đầu về tỷ trọng tín dụng bất động sản, với 34,62% tổng dư nợ cho vay khách hàng, tăng nhẹ 0,08 điểm phần trăm so với đầu năm. BVBank đứng thứ hai với tỷ trọng 30,47%, tăng 0,33 điểm phần trăm.

Đáng chú ý, VPBank ghi nhận mức tăng mạnh khi tỷ trọng tín dụng bất động sản tăng 3,6 điểm phần trăm, lên 27,17%. TPBank cũng tăng 4,22 điểm phần trăm, lên 14,82% và là ngân hàng có mức tăng tỷ trọng lớn nhất trong nhóm. MBBank và VIB lần lượt tăng 2,88 điểm phần trăm và 2,87 điểm phần trăm, lên 14,25% và 8,39%.

Trong khi đó, tỷ trọng cho vay bất động sản tại MSB và PGBank tăng lần lượt 0,24 điểm phần trăm và 1,28 điểm phần trăm, lên 14,27% và 11,19%.

Nếu xét theo quy mô dư nợ, VPBank đang dẫn đầu với hơn 286.000 tỷ đồng cho vay bất động sản. SHB và Techcombank lần lượt đứng sau, với hơn 220.000 tỷ đồng và hơn 212.000 tỷ đồng.

MBBank ghi nhận hơn 167.000 tỷ đồng dư nợ bất động sản, tương đương 14,25% tổng dư nợ cho vay khách hàng. HDBank đạt 78.560 tỷ đồng, trong khi TPBank có gần 50.000 tỷ đồng.

Trước lưu ý của Chính phủ về việc phải kiểm soát chặt rủi ro từ bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng thay vì coi bất động sản là lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, nhà chức trách nên định hướng dòng vốn theo từng loại dự án.

Viện đề xuất phân loại thành 3 nhóm dự án theo khả năng triển khai và phục hồi. Nhóm A là những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tác động lan tỏa lớn. Nhóm này chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm B là những dự án có khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại như bổ sung vốn chủ sở hữu, cơ cấu lại nghĩa vụ nợ. Nhóm C gồm những dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng hoặc thanh lý.

VARS IRE đề nghị tập trung tái cấp vốn cho các dự án nhóm A bởi nhóm này có đủ điều kiện, an toàn về pháp lý nhằm thúc đẩy thị trường hồi phục. Việc tránh "cào bằng" khi kiểm soát tín dụng cũng hạn chế hệ lụy về thanh khoản, niềm tin, nợ xấu cũng như tăng trưởng kinh tế. Việc phân loại này nhằm nhận diện đúng mức độ rủi ro và "nắn dòng vốn", còn quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của từng ngân hàng.

Viện cũng đề xuất giải pháp chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.

"Việc phân tầng cần dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm", VARS IRE cho biết.

Một giải pháp khác là Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các nhà băng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm. Kết quả đánh giá cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao.

VARS IRE cho rằng các chính sách ưu tiên tín dụng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả chính sách cần được đánh giá không chỉ qua số vốn cam kết và giải ngân, mà cả số dự án được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ.

"Trong giai đoạn trước mắt, cơ quan quản lý có thể tập trung hoàn thiện dữ liệu và thí điểm phân loại dự án. Việc mở rộng các cơ chế mới cần dựa trên kết quả thực tế và khả năng kiểm soát rủi ro", đơn vị này kiến nghị.

Trong bối cảnh đó, yêu cầu phân loại dự án để “nắn dòng vốn” càng trở nên đáng chú ý khi số lượng dự án còn vướng mắc trên cả nước vẫn rất lớn. Chỉ trong năm 2025, các cơ quan trung ương và địa phương đã xử lý theo thẩm quyền 1.151 dự án treo, với tổng quy mô 52.790 ha đất và tổng mức đầu tư 804.953 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến nay vẫn còn 3.338 dự án, đất đai tồn đọng chưa được tháo gỡ, với diện tích 145.638 ha và tổng mức đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng. Trong đó, 1.814 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền địa phương và 1.524 dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Lệ Chi