Nhà ở xã hội: Kinh nghiệm của Seattle

Seattle, một trong những thành phố phát triển nhanh nhất tại Mỹ, đã rơi vào một cuộc khủng hoảng nhà ở trong những năm gần đây...

Tòa nhà Elara, một khu nhà ở xã hội ở Seattle - Ảnh: CNN Money.

Tình trạng khan hiếm nhà đã đẩy giá nhà trung bình ở thành phố này đã tăng gấp đôi trong thời gian từ năm 2012-2022, lên mức 945.000 USD/căn, và giá thuê nhà cũng tăng 75% lên khoảng 1.800 USD mỗi tháng.

Theo trang CNN Business, trong bối cảnh như vậy, mô hình nhà ở xã hội đã nổi lên như một giải pháp tiềm năng để giải quyết vấn đề nhà ở tại Seattle.

Một ví dụ điển hình cho nỗ lực này là tòa nhà Elara tại khu Belltown của Seattle. Tòa nhà 8 tầng với 150 căn hộ nằm gần khu chợ Pike Place đã đi vào hoạt động cách đây 6 năm với các tiện ích cao cấp như sân trong riêng, phòng gym và tủ lưu trữ rượu. Tuy nhiên, gần đây, Elara đã được chuyển đổi thành nhà ở thuộc sở hữu của chính quyền dành cho người thuê có thu nhập thấp và trung bình. Đây là một phần trong nỗ lực của Seattle nhằm tạo ra một mô hình nhà ở xã hội lấy cảm hứng từ thủ đô Vienna của nước Áo, nơi khoảng một nửa dân số sống trong các căn hộ được Chính phủ trợ cấp.

VAI TRÒ CỦA KHU VỰC CÔNG

Khác với nhà ở công cộng truyền thống được xây dựng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp trong thế kỷ 20, mô hình này không phải là nhà ở giá rẻ thuộc sở hữu tư nhân được xây dựng với sự trợ cấp của chính phủ và tín dụng thuế để đổi lấy giá thuê dưới mức thị trường. Thay vào đó, Seattle đã thành lập Cơ quan Phát triển nhà ở xã hội Seattle (SSHD) để mua lại Elara với giá 61 triệu USD từ một chủ sở hữu tư nhân.

Trong lúc nhiều thành phố và tiểu bang ở Mỹ đang cố gắng thoát khỏi khủng hoảng nhà ở bằng cách cắt giảm quy định và nới lỏng luật phân vùng để thu hút các nhà phát triển tư nhân, các chính trị gia cánh tả của nước này đang thúc đẩy việc khu vực công xây dựng nhà ở xã hội. Việc mua lại Elara là bước đầu tiên trong nỗ lực của Seattle nhằm mua hơn 1.000 căn hộ và xây dựng 600 đơn vị nhà ở xã hội mới cho các hộ gia đình có mức thu nhập khác nhau trong vòng 5 năm tới.

Tòa nhà Elara nằm ở vị trí đắc địa tại Seattle và hiện có khoảng 15 căn hộ trong tòa nhà này còn đang trống. SSHD đã tổ chức một cuộc xổ số để những người có mức thu nhập tương đương tối đa 50% thu nhập trung bình của khu vực, tức là khoảng 65.000 USD cho một hộ gia đình hai người, có cơ hội được thuê những căn họ này.

Đồng thời, nhà chức trách cũng đã đóng băng giá thuê cho các cư dân hiện tại trong 2 năm. Không có trường hợp nào bị buộc phải trả nhà, nhưng khi có căn hộ trống, căn hộ đó sẽ được lấp đầy bởi những người thuê có thu nhập thấp và trung bình.

Nhà ở xã hội đã nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ về mặt chính trị từ các chính trị gia cánh tả ở Seattle như một nỗ lực ứng phó với chi phí nhà ở tăng vọt. Năm 2023, cử tri ở Seattle đã bỏ phiếu thông qua việc thành lập một tổ chức phát triển nhà ở công cộng để xây dựng nhà ở xã hội cho những người có mức thu nhập lên đến 120% thu nhập trung bình của khu vực, tức là khoảng 138.000 USD/năm cho một người độc thân.

Năm ngoái, cử tri Seattle cũng đã thông qua một loại thuế "nhà ở xã hội" dành riêng để tài trợ cho nỗ lực này, áp dụng cho các doanh nghiệp như Amazon và Microsoft, những công ty trả lương cho nhân viên hơn 1 triệu USD mỗi năm. Nguồn thu từ sắc thuế này sẽ là nguồn ngân quỹ cho việc mua lại và phát triển của nhà phát triển xã hội, và giá thuê áp dụng cho những người có thu nhập cao hơn sẽ trợ giá cho giá thuê của những người có thu nhập thấp hơn.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia phát triển và các nhà vận động hàng lang doanh nghiệp ở Seattle đã chỉ trích chiến lược phát triển xã hội của thành phố này. Họ cho rằng cách làm này không hiệu quả, được dẫn dắt bởi các nhà hoạt động thiếu kinh nghiệm phát triển nhà ở, và làm cạn kiệt nguồn lực có thể được sử dụng để xây dựng nhà ở cho những người có thu nhập thấp hơn.

Việc đánh thuế nói trên đã giúp thu về 115 triệu USD trong năm nay, và các nhà phê bình tin rằng nguồn vốn đó nên được sử dụng để xây dựng nhà mới hoặc bảo tồn các căn hộ giá rẻ hiện có cho những người thuê có thu nhập thấp hơn. Hàng chục nhà cung cấp nhà ở giá rẻ phi lợi nhuận và có lợi nhuận ở Seattle đang báo cáo thua lỗ và đã phải bán tài sản, dẫn tới nguy cơ những khu nhà ở đó trở thành căn hộ theo giá thị trường.

"NÊN COI NHÀ Ở XÃ HỘI NHƯ HẠ TẦNG CÔNG CỘNG"

Mô hình của Seattle đại diện cho một sự khác biệt rõ rệt so với cách Chính phủ liên bang Mỹ đã tài trợ cho nhà ở giá rẻ ở Mỹ kể từ những năm 1980. Cách làm của Chính phủ Mỹ trong suốt hơn 4 thập kỷ qua là chính sách tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp (LIHTC), cấp tín dụng thuế cho các công ty tư nhân xây dựng nhà ở cho cư dân có thu nhập thấp hơn. Những người ủng hộ nhà ở xã hội tin rằng mô hình này đã không còn hiệu quả.

Mức tài trợ theo LIHTC bị giới hạn mỗi năm, và các dự án được tài trợ bằng nguồn tín dụng này có giới hạn nghiêm ngặt về thu nhập của người có thể thuê nhà. Người thuê có thu nhập trên 80% mức thu nhập trung bình của khu vực thường không đủ điều kiện. Tín dụng cũng thường hết hạn sau 15 hoặc 30 năm, và từ thời điểm đó, chủ sở hữu tòa nhà có thể bắt đầu tính giá thuê theo thị trường.

Quận Montgomery ở bang Maryland, một vùng ngoại ô giàu có của Washington DC, là địa phương tiên phong mô hình nhà ở xã hội mà Seattle và các thành phố khác của Mỹ đang cố gắng nhân rộng. Quận này đã sử dụng một quỹ 100 triệu USD để tài trợ cho việc xây dựng các dự án tòa nhà mới có chức năng hỗn hợp trong đó bao gồm nhà ở cho thuê đối với người thuê thuộc nhiều mức thu nhập khác nhau. Những dự án này không yêu cầu tín dụng LIHTC hoặc các trợ cấp nhà ở giá rẻ khác. Tòa nhà đầu tiên, Laureate, đã mở cửa vào năm 2023 với hồ bơi sân trong, rạp chiếu phim và phòng gym.

Tuy nhiên, nỗ lực thúc đẩy nhà ở xã hội của Seattle đã gặp phải những khó khăn kể từ khi SSHD được thành lập vào năm 2023. Hội đồng Quản trị của SSHD đã trải qua thay đổi lớn về mặt nhân sự và và họ đã sa thải vị CEO đầu tiên vào tháng 1 năm nay. SSHD đang muốn mua lại một tòa nhà cao cấp trong một khu phố đắc địa để xóa bỏ ý tưởng rằng những người kiếm ít tiền hơn "chỉ nên có quyền tiếp cận với nhà ở chất lượng thấp hơn. Theo CEO lâm thời của SSHD, bà Tiffany McCoy, việc này an toàn hơn là mua lại một tòa nhà đang gặp khó khăn và cần hàng triệu USD để sửa chữa.

Nhưng bà McCoy nói rằng xét cho cùng, điều cần thiết là nhìn nhận nhà ở xã hội giống như một hàng hóa công cộng như thư viện và đường xá. "Chúng tôi không muốn dựa vào thị trường tư nhân, vì mục đích cuối cùng của tư nhân là kiếm lợi nhuận từ người thuê. Chúng tôi cần một mô hình để tạo ra nhà ở xã hội giống như cơ sở hạ tầng công cộng”, bà nói.

An Huy