Người nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê, mua nhà ở, căn hộ du lịch?

Cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh

Trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật gồm 10 Chương, 62 Điều, bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, dự thảo còn bổ sung quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án BT bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;

Bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên;

Bổ sung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng bao gồm các Hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng nhà ở có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; mua bán, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai; mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn chưa có giấy chứng nhận; Bổ sung quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày tờ trình

Bên cạnh đó, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung 3 nhóm nội dung về phân quyền, phân cấp, cụ thể:

Phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ;

Sửa đổi quy định về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bãi bỏ quy định về nhiệm vụ thanh tra của Bộ Xây dựng; Điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Về việc cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, Dự thảo Luật cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh bao gồm điều kiện về tên gọi, đăng ký hoạt động, chứng nhận đào tạo của sàn giao dịch bất động sản; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản…

Đặc biệt, dự thảo đã sửa đổi, hoàn thiện một số nội dung quan trọng như quy định theo hướng cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; bổ sung quy định về quy trình giao dịch bất động sản;

Sửa đổi, bổ sung các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng đồng bộ quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư.

Đảm bảo điều kiện “không gắn với chuyển quyền sử dụng đất”

Cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Ủy ban Kinh tế và Tài chính (UBKTTC) của Quốc hội tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật này.

Về quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của cá nhân nước ngoài, Điều 9 dự thảo Luật bổ sung quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng đối với cá nhân nước ngoài.

UBKTTC nhận thấy, về mặt pháp lý, mặc dù giao dịch không kèm theo quyền sử dụng đất đối với phần diện tích sàn xây dựng, không kèm theo quyền sử dụng đất chung; tuy nhiên, việc sở hữu phần diện tích sàn xây dựng thực tế vẫn không tách rời việc sử dụng đất thực tế.

Do đó, Uỷ ban đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, đánh giá tác động đầy đủ và hết sức thận trọng, hoàn thiện quy định để bảo đảm điều kiện “không gắn với chuyển quyền sử dụng đất”; bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội và tuân thủ quy hoạch, thống nhất với quy định có liên quan tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về cơ chế đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT, UBKTTC nhận thấy, việc có quy định thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai phù hợp với cơ chế triển khai thực hiện dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT là cần thiết. Tuy nhiên, hiện nay các dự án BT đang được thực hiện theo Nghị định số 257/2025; quá trình thực hiện có thể phát sinh vấn đề mới, cần được xử lý đồng bộ theo khung pháp lý riêng với dự án BT, như giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi, thu hồi…

Quang cảnh phiên họp

Về kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng trong KDBĐS hình thành trong tương lai, dự thảo Luật khôi phục một số giới hạn thanh toán của Luật hiện hành, điều chỉnh cơ chế đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại và nghĩa vụ thu xếp bảo lãnh của chủ đầu tư. Tuy nhiên, tờ trình chưa thuyết minh cụ thể từng nội dung chỉnh lý, một số vấn đề chưa được giải trình, tiếp thu đầy đủ.

Trong đó, về việc không quy định quyền lựa chọn của khách hàng, nhiều ý kiến đề nghị quy định theo hướng giữ quyền lựa chọn của khách hàng như Luật hiện hành; đồng thời, tách bạch rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư phải thu xếp sẵn khả năng cấp bảo lãnh với lựa chọn của từng khách hàng về việc phát hành thư bảo lãnh riêng…

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo Uỷ ban, Khoản 4 Điều 30 chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về việc nghiên cứu, lấy ý kiến đối tượng chịu sự tác động, đánh giá đầy đủ tác động của chính sách liên quan; bảo đảm phù hợp với thực tiễn, tạo cơ chế khơi thông nguồn lực triển khai thực hiện các dự án.

Bên cạnh đó, nội dung quy định tại khoản 1 Điều 31 cần được tiếp tục rà soát, bảo đảm đồng bộ với quy định tại Luật Đầu tư, xác định rõ trường hợp thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư và theo Luật KDBĐS.

Về các loại hợp đồng được chuyển nhượng, dự thảo Luật mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được chuyển nhượng, bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng có sẵn chưa có Giấy chứng nhận.

Uỷ ban đề nghị bổ sung đánh giá tác động, làm rõ cơ sở thực tiễn của đề xuất; xác định rõ nguyên tắc kế thừa quyền, nghĩa vụ và kiểm soát giao dịch. Việc mở rộng thị trường thứ cấp trước khi đăng ký tài sản cần được đánh giá kỹ lưỡng, bảo đảm phòng ngừa chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp và thất thu thuế.

Ngọc Minh