Ngồi trên lửa vì lãi suất vay mua nhà tăng vọt

Những con số 5,5% – 6,5%/năm, thậm chí 7% – 7,5%/năm từng xuất hiện dày đặc trên bảng quảng bá các gói vay mua nhà, nay gần như biến mất khỏi “mặt tiền” truyền thông của ngân hàng.

Thay vào đó là những mức 9% – 10%/năm cho kỳ cố định ngắn hạn, và hai con số trên 13%/năm nếu khách hàng muốn “neo” lãi suất lâu hơn.

Thị trường tiền tệ bước sang năm 2026 với một thực tế mới: chu kỳ tiền rẻ đã lùi lại phía sau. Và bất động sản – lĩnh vực hấp thụ tới gần một phần tư tổng dư nợ toàn hệ thống là nơi cảm nhận rõ nhất sự dịch chuyển ấy.

SÓNG LÃI DÂNG CAO

Cuối năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 19,01% – mức cao nhất trong nhiều năm. Đáng chú ý, tín dụng bất động sản tăng 34,3% so với cùng kỳ, nâng tổng dư nợ lên khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, chiếm 24,8% tổng dư nợ. Riêng tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tới 44,2% dư nợ lĩnh vực này.

Những con số đó không chỉ phản ánh sự hồi phục của thị trường địa ốc, mà còn đặt ra áp lực lớn lên cân đối vốn của hệ thống ngân hàng. Khi dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản – lĩnh vực có độ trễ thu hồi dài và mức độ rủi ro chu kỳ cao – cơ quan quản lý buộc phải phát tín hiệu điều tiết.

Cuối tháng 12/2025, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của chính mình. Đồng thời, cơ quan này khẳng định sẽ theo dõi sát và có thể giảm hạn mức tăng trưởng tín dụng (room) nếu phát hiện vi phạm.

Thông điệp khá rõ: dòng vốn cần được hướng nhiều hơn vào sản xuất – kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, thay vì tiếp tục dồn lực vào địa ốc.

Ngay sau đó, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản bắt đầu “nhích” lên, rồi tăng rõ rệt.

Tại Vietcombank, gói vay mua nhà thời hạn tối đa 35 năm vẫn được duy trì, nhưng lãi suất ưu đãi thấp nhất đã lên 9,6%/năm nếu cố định 6 tháng, 9,9%/năm nếu cố định 12 tháng. Với các kỳ cố định 18–24 tháng, mức lãi suất lần lượt là 13,6% và 13,9%/năm – cao hơn đáng kể so với mặt bằng một năm trước.

VietinBank cũng đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm. BIDV đưa lãi suất cho vay bất động sản lên ngưỡng tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, 10%/năm cho 12 tháng và lên tới 13,5%/năm cho 18 tháng. Agribank áp dụng mức thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8%/năm cho 6 tháng, 8,5%/năm cho 12 tháng, nhưng cũng tăng lên gần 9,8%/năm nếu cố định trong 18 tháng.

Không chỉ nhóm ngân hàng quốc doanh, nhiều nhà băng tư nhân cũng điều chỉnh biểu lãi suất theo hướng tăng. Các gói vay mua nhà ưu đãi không còn được quảng bá rầm rộ như giữa năm 2025, khi cạnh tranh thị phần tín dụng còn gay gắt và thanh khoản hệ thống dồi dào hơn.

Ở chiều ngược lại, lãi suất huy động tăng trở lại vào cuối năm 2025, trong đó có ngân hàng quốc doanh nâng lên mức cao nhất trong vòng hai năm. Chi phí vốn đầu vào tăng là yếu tố tất yếu kéo lãi suất cho vay đi lên, đồng thời giấc mơ sở hữu một ngôi nhà trở nên khó khăn hơn đối với người dân.

GÁNH NẶNG ĐÒN BẨY

Chị Trần Thu Hà (Long Biên) cho biết khoản vay mua căn hộ của gia đình tại một ngân hàng quốc doanh từng có lãi suất 6,5%/năm, nay đã điều chỉnh lên trên 10%/năm sau khi hết thời gian ưu đãi. “Khoản trả hàng tháng tăng thêm vài triệu đồng khiến ngân sách gia đình phải co lại rõ rệt”, chị nói.

Theo ước tính của chuyên gia tài chính cá nhân Đỗ Hồng Vân, với khoản vay khoảng 900 triệu đồng, khi lãi suất tăng từ vùng 7–8%/năm lên 11–13%/năm, số tiền trả mỗi tháng có thể tăng gần gấp đôi trong giai đoạn đầu thả nổi. “Nhiều hộ gia đình buộc phải tạm hoãn kế hoạch mua nhà hoặc điều chỉnh kỳ vọng về diện tích, vị trí để phù hợp khả năng chi trả”, bà phân tích.

Bà Đỗ Hồng Vân cho rằng nhóm chịu tác động mạnh nhất là những người sử dụng đòn bẩy cao. Khi chi phí vốn tăng, chiến lược đầu tư ngắn hạn hoặc “lướt sóng” bằng vốn vay trở nên rủi ro, nhiều nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục, thậm chí chấp nhận bán ra để giảm áp lực dòng tiền.

Ở phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vay ngân hàng và tốc độ bán hàng nhanh để quay vòng vốn sẽ gặp thách thức lớn hơn so với những đơn vị có nền tảng tài chính tốt, quỹ đất sạch và pháp lý minh bạch.

Theo vị chuyên gia, rủi ro còn nằm ở các gói vay ưu đãi ngắn hạn. Lãi suất thấp ban đầu có thể tăng mạnh khi chuyển sang thả nổi làm phá vỡ kế hoạch tài chính ban đầu.

Trong khi đó, các ngân hàng ngày càng thận trọng hơn trong định giá tài sản, giảm tỷ lệ cho vay và siết điều kiện tín dụng. Các chi phí như phí trả nợ trước hạn, phí cam kết hay bảo hiểm bắt buộc cũng làm tổng chi phí vay thực tế cao hơn dự tính.

Tuy vậy, bà Đỗ Hồng Vân nhấn mạnh môi trường lãi suất cao không đồng nghĩa thị trường đóng băng. Người mua ở thực, nếu có nền tảng tài chính ổn định và tỷ lệ vay hợp lý, vẫn có cơ hội thương lượng giá tốt hơn trong bối cảnh thị trường phân hóa.

Chuyên gia cũng khuyến nghị người vay cần kiểm soát nghĩa vụ trả nợ trong ngưỡng an toàn, không phụ thuộc hoàn toàn vào lãi suất ưu đãi ban đầu và duy trì quỹ dự phòng tương đương 6–12 tháng trả nợ để phòng ngừa biến động. Theo bà, giai đoạn hiện nay là phép thử sức bền tài chính và sẽ thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng thực chất, bền vững hơn.

Theo báo cáo mới đây của VinaCapital, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng thêm 1% lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường sử dụng một phép tính “nhanh” với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12 - 13%/năm); và nếu vượt trên mức này, họ thường do dự hơn khi mua bất động sản với mục đích "lướt sóng".

Nhóm phân tích nhìn nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh.

Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (ví dụ trên 5.000 USD/m2); các dự án chất lượng thấp, hoặc các sản phẩm chưa có pháp lý/nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị “đóng băng” và lượng hàng tồn kho gia tăng.

Điều này đã buộc một số chủ đầu tư phải xả hàng các căn hộ mới chưa bán được ra thị trường vào cuối năm ngoái, đặc biệt tại các thành phố cấp 2. Theo ước tính của đội ngũ bất động sản của VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ.

Mức tồn kho này không quá lớn, nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận.

Đơn vị phân tích cho biết thêm, thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành các định hướng yêu cầu các ngân hàng tăng trưởng tín dụng ở mức thận trọng hơn, đặc biệt đối với lĩnh vực cho vay bất động sản.

Tuy nhiên, các chuyên gia của công ty quản lý quỹ này cũng cho rằng lập trường thận trọng với cho vay bất động sản của Ngân hàng Nhà nước sẽ không kéo dài sang nửa cuối năm, bởi vì phát triển bất động sản là một trong ba động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm nay.

Với giả định môi trường vĩ mô ổn định trong nửa đầu năm, đơn vị này dự báo các ngân hàng sẽ quay trở lại đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư và mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm, qua đó giúp thị trường bất động sản phục hồi, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới.

Còn dưới góc nhìn của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất đang là vấn đề rất đáng lưu ý. Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực.

VARS cho rằng việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường địa ốc mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.

Kiều Anh