Mã định danh bất động sản giúp minh bạch hóa thị trường

Phóng viên (PV): Chính phủ vừa ban hành Nghị định 357 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản. Ở góc độ pháp lý, ông đánh giá thế nào về ý nghĩa của nghị định này?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Nghị định 357/2025/NĐ-CP là một bước đi có tính hệ thống và bắt buộc rất cao trong quản lý thị trường bất động sản. Điểm cốt lõi của nghị định không chỉ nằm ở việc số hóa thông tin, mà ở việc thiết lập một hệ thống quản trị tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương, do Bộ Xây dựng quản lý trên phạm vi toàn quốc. Lần đầu tiên, toàn bộ dự án, sản phẩm, giao dịch và các chủ thể tham gia thị trường được đưa vào một “hệ điều hành” chung, có quy chuẩn dữ liệu thống nhất, có cơ chế cập nhật, lưu vết và chia sẻ bắt buộc. Điều này đánh dấu sự chuyển đổi căn bản từ quản lý hành chính rời rạc sang quản lý dựa trên dữ liệu.

PV: Điểm nhấn lớn nhất của Nghị định 357 là việc mỗi bất động sản có một mã định danh điện tử. Ông nhìn nhận thế nào về vai trò của mã định danh này?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Mã định danh điện tử có thể coi là “căn cước công dân” của bất động sản. Theo quy định, đây là một chuỗi ký tự duy nhất, được tạo lập tự động trên hệ thống, gắn với thửa đất, dự án và từng sản phẩm cụ thể.
Điều quan trọng là mã này không chỉ để nhận diện, mà còn là “chìa khóa truy xuất” toàn bộ lịch sử pháp lý và giao dịch của bất động sản, từ quy hoạch, đầu tư, xây dựng, kinh doanh cho đến chuyển nhượng, thế chấp. Khi người dân hay nhà đầu tư tra cứu mã định danh, họ có thể tiếp cận nguồn dữ liệu chính thống, được kiểm chứng, thay vì phụ thuộc vào thông tin truyền miệng hoặc quảng cáo một chiều như trước đây.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà.

PV: Với cơ chế như vậy, mã định danh điện tử sẽ tác động ra sao tới tình trạng dự án “ma”, dự án chưa đủ pháp lý?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tác động là rất rõ ràng và trực diện. Theo Nghị định 357, mã định danh chỉ được tạo lập khi dự án đã đủ điều kiện pháp lý theo quy định, như có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai hoặc kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi. Một dự án không đủ pháp lý sẽ không thể tạo ra mã định danh hợp lệ cho sản phẩm, đồng nghĩa với việc không thể tham gia thị trường chính thống. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có nghĩa vụ công khai thông tin và cập nhật dữ liệu giao dịch thường xuyên. Với cơ chế này, dự án “ma” gần như không còn “đất sống”, bởi không có căn cước pháp lý để tồn tại trong hệ thống.

PV: Với doanh nghiệp bất động sản, việc mỗi sản phẩm có một mã định danh riêng sẽ tạo thêm gánh nặng hay mở ra cơ hội?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Cả hai. Về áp lực, doanh nghiệp phải đầu tư nghiêm túc cho hệ thống quản trị dữ liệu, cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và chịu trách nhiệm pháp lý về những dữ liệu đó. Điều này đòi hỏi năng lực quản trị nội bộ và hạ tầng công nghệ tốt hơn trước. Nhưng ở chiều ngược lại, đây là cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp làm ăn bài bản, pháp lý rõ ràng. Khi dữ liệu được công khai, uy tín của doanh nghiệp được chứng minh bằng hệ thống chứ không chỉ bằng cam kết. Thị trường minh bạch sẽ tạo ra sân chơi công bằng, nơi doanh nghiệp nghiêm túc có lợi thế cạnh tranh rõ rệt, còn những chủ đầu tư làm ăn chộp giật sẽ dần bị loại khỏi thị trường.

PV: Nghị định 357 cũng đặt ra yêu cầu liên thông dữ liệu giữa bất động sản với ngân hàng, thuế, công chứng. Theo ông, cơ chế này có thể phát huy hiệu quả đến đâu?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Cơ chế liên thông được thiết kế khá rõ và cụ thể. Dữ liệu về tín dụng bất động sản, bảo lãnh nhà ở, nghĩa vụ thuế từ chuyển nhượng hay đầu tư sẽ được chia sẻ theo thời gian thực khi có biến động.

Khi mã định danh trở thành “trục xương sống” kết nối các hệ thống, cơ quan quản lý có thể định giá tài sản sát thực tế hơn, ngân hàng quản lý rủi ro tín dụng hiệu quả hơn và cơ quan thuế hạn chế được tình trạng khai giá hai lần. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường vận hành dựa trên dữ liệu thực, thay vì cảm tính.

PV: Nhìn về trung và dài hạn, ông có khuyến nghị gì cho nhà đầu tư và người mua nhà trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn này?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Trong giai đoạn này, người mua và nhà đầu tư cần ưu tiên tuyệt đối việc tra cứu thông tin từ hệ thống chính thống do cơ quan nhà nước công bố, coi mã định danh điện tử là công cụ kiểm chứng hàng đầu.
Những bất động sản không có mã định danh hoặc không tra cứu được thông tin minh bạch cần được xem xét hết sức thận trọng. Đồng thời, người mua cần nhận thức rõ quyền của mình trong việc yêu cầu chủ đầu tư giải trình, cung cấp đầy đủ dữ liệu pháp lý. Về dài hạn, khi mã định danh điện tử được vận hành đồng bộ, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiến gần hơn tới chuẩn mực minh bạch, kỷ luật và bền vững.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!