Lợi nhuận bất động sản đổi 'công thức', không còn chỉ bán nhà

Mùa công bố báo cáo tài chính quý IV/2025 đang dần khép lại, phác họa một bức tranh nhiều sắc thái của ngành bất động sản. Trước xu thế thị trường vẫn đối mặt áp lực thanh khoản, pháp lý và sức cầu chưa phục hồi toàn diện, hàng loạt doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, thậm chí lập đỉnh lịch sử.

Tuy nhiên, đi sâu vào cấu trúc lợi nhuận cho thấy, “lãi lớn” không còn đến thuần túy từ bán nhà, mà phản ánh những chiến lược linh hoạt hơn về dòng tiền, tái cơ cấu tài sản và tận dụng chu kỳ thị trường.

Lợi nhuận đến từ đất khu công nghiệp và hạch toán thời điểm

Một trong những điểm sáng đáng chú ý là nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG) ghi nhận lãi sau thuế quý IV/2025 hơn 41 tỷ đồng, tăng 48% so với cùng kỳ, dù doanh thu tài chính sụt giảm mạnh. Động lực chính không nằm ở hoạt động tài chính mà đến từ hai hợp đồng cho thuê lại đất gắn với hạ tầng tại KCN Cộng Hòa, trong đó có hợp đồng được hạch toán một lần giúp lợi nhuận bật mạnh trong quý cuối năm.

Tương tự, Tổng công ty IDICO (IDC) hay Sonadezi Châu Đức (SZC) duy trì lợi nhuận cao nhờ quỹ đất công nghiệp lớn, tỷ lệ lấp đầy cao và nhu cầu thuê ổn định từ dòng vốn FDI. IDC dù lợi nhuận cả năm giảm nhẹ so với 2024 nhưng vẫn đạt hơn 2.350 tỷ đồng, tương đương mỗi ngày thu về gần 6,5 tỷ đồng lợi nhuận, con số cho thấy sức bền của mô hình khu công nghiệp trong giai đoạn thị trường nhà ở còn trầm lắng.

Ở mảng bất động sản nhà ở, nhiều doanh nghiệp cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong cấu trúc lợi nhuận. Công ty CP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco – HDC) là ví dụ điển hình. Quý IV/2025, biên lợi nhuận gộp từ bán hàng giảm mạnh do giá vốn tăng cao, phản ánh khó khăn thực tế của thị trường. Tuy nhiên, nhờ thoái vốn tại các công ty con và ghi nhận doanh thu tài chính đột biến, Hodeco vẫn lãi ròng gần 30 tỷ đồng trong quý và hơn 641 tỷ đồng cả năm, vượt xa kế hoạch lợi nhuận dù chỉ hoàn thành 28% chỉ tiêu doanh thu.

Điều này cho thấy, trong năm 2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã ưu tiên bán tài sản, thoái vốn, tái cơ cấu danh mục đầu tư để tạo dòng tiền, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào bán sản phẩm nhà ở – vốn chịu ảnh hưởng lớn từ pháp lý và sức cầu.

Lãi lớn nhưng cần nhìn vào “chất” lợi nhuận

Bức tranh lợi nhuận càng trở nên đa chiều khi nhìn vào các doanh nghiệp quy mô nhỏ. Bất động sản Sài Gòn Vina (Land Saigon – LSG) chỉ đạt doanh thu vài tỷ đồng mỗi quý nhưng lại báo lãi sau thuế quý IV/2025 hơn 64 tỷ đồng, gấp hơn 16 lần cùng kỳ. Tuy nhiên, phần lớn lợi nhuận này đến từ “thu nhập khác” phát sinh từ các giao dịch hợp tác đầu tư không thường xuyên, trong khi lợi nhuận gộp từ hoạt động cốt lõi không đủ bù chi phí tài chính và quản lý.

Thực tế này đặt ra câu hỏi về tính bền vững của lợi nhuận, khi doanh nghiệp có thể “vượt xa kế hoạch năm” nhờ các khoản thu đột biến nhưng hoạt động kinh doanh chính vẫn chưa tạo ra dòng tiền ổn định.

Năm 2025 cũng ghi nhận nhiều cú “quay đầu” ngoạn mục. DRH Holdings chuyển từ lỗ hơn 200 tỷ đồng các năm trước sang lãi hơn 92 tỷ đồng trong quý IV và có lãi cả năm. Thuduc House chấm dứt chuỗi thua lỗ kéo dài, báo lãi hơn 110 tỷ đồng – mức cao nhất kể từ 2019 nhờ tái cấu trúc dự án, xử lý tồn đọng pháp lý và đa dạng hóa nguồn thu.

Mặt khác, không ít doanh nghiệp vẫn cho thấy áp lực chi phí lớn. Becamex IJC dù doanh thu tăng gần gấp đôi nhưng lợi nhuận sau thuế lại giảm hơn 22% do giá vốn tăng mạnh, phản ánh bài toán biên lợi nhuận ngày càng khắt khe.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang bước vào chu kỳ phục hồi rõ nét, với nguồn cung đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao. Giá thuê tiếp tục tăng bất chấp nguồn cung dồi dào, cho thấy sức cầu dài hạn vẫn được củng cố bởi xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng và yêu cầu ESG từ các tập đoàn đa quốc gia.

Trong bối cảnh đó, lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản năm 2025 không chỉ phản ánh kết quả kinh doanh tức thời, mà còn là bước lấy đà cho giai đoạn 2026–2029, khi thị trường được kỳ vọng chuyển từ phòng thủ sang tăng trưởng chọn lọc.

Tổng kết lại, lợi nhuận bất động sản năm 2025 không đơn thuần là câu chuyện bán được bao nhiêu dự án, mà là bài toán tổng hòa giữa quỹ đất, dòng tiền, thời điểm hạch toán và khả năng tái cấu trúc. Những con số lãi lớn vì thế cần được đọc kỹ để phân biệt đâu là sự phục hồi thực chất, đâu chỉ là lợi nhuận mang tính thời điểm.

Hà Chi