Loạt dự án nhà ở xã hội Hà Nội sắp mở bán, xuất hiện căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng

Ngay từ đầu năm, nhiều dự án nhà ở xã hội (NOXH) trên địa bàn Hà Nội công bố kế hoạch bán hàng.

Ở khu vực phía Bắc, dự án CT2 thuộc khu nhà ở đô thị Kim Hoa (xã Mê Linh) bắt đầu tiếp nhận đăng ký mua với giá tạm tính khoảng 19,8 triệu đồng/m² (đã gồm VAT, chưa phí bảo trì). Với mặt bằng giá này, các căn hộ diện tích phổ biến 60-70m² có tổng giá từ hơn 1,2 tỷ đồng/căn, trở thành lựa chọn hiếm hoi trong bối cảnh giá chung cư thương mại vẫn neo cao.

Tại khu đô thị mới Hạ Đình (xã Tân Triều), dự án NOXH dự kiến nhận hồ sơ mua căn hộ trong quý I/2026, đơn giá tạm tính khoảng 25 triệu đồng/m². Mức giá này đưa căn hộ 70m² về khoảng 1,75 tỷ đồng, tiệm cận ngưỡng chi trả của nhóm gia đình trẻ có thu nhập trung bình-thấp tại nội đô.

Trong khi đó, khu nhà ở xã hội Tân Lập (xã Tân Lập) dự kiến mở nhận hồ sơ từ đầu tháng 5, giá bán khoảng 29 triệu đồng/m² (chưa gồm thuế, phí và kinh phí bảo trì). Chủ đầu tư cũng công bố giá thuê tạm tính 430.000 đồng/m²/tháng, mở thêm phương án tiếp cận nhà ở cho người lao động chưa đủ điều kiện mua.

Ở phía Nam thành phố, dự án NOXH tại khu đất ký hiệu 1 (Ngọc Hồi) đưa ra mức giá dự kiến khoảng 24,7 triệu đồng/m² (đã gồm VAT). Các căn hộ diện tích 40-59m² có tổng giá từ khoảng 988 triệu đồng đến hơn 1,4 tỷ đồng, được xem là dải giá thấp nhất hiện nay trên thị trường sơ cấp NOXH Hà Nội.

Nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, người dân có cơ hội mua nhà giá rẻ. (Ảnh minh họa)

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, sự phát triển của nhà ở xã hội với giá rẻ sẽ giúp giá bán trung bình của căn hộ chung cư đi xuống.

Ông Đính dự báo, khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ giảm xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

Cũng theo ông, Luật Nhà ở (sửa đổi) hiệu lực sẽ đóng vai trò quan trọng thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội. Những điểm mới trong các bộ luật này góp phần tháo gỡ những khó khăn mà thị trường phải đối mặt trong thời gian qua, trong đó có những “điểm nghẽn” về nhà ở xã hội.

Trong đó, Luật Nhà ở mới quy định những doanh nghiệp định hướng phát triển nhà ở xã hội sẽ nhận được nhiều ưu đãi với các cơ chế thông thoáng hơn. 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương, căn cứ vào đó các địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh không chỉ ở những dự án mới mà còn cả ở các dự án đã qua sử dụng.

Chính vì vậy, một trong những cách để cải thiện mặt bằng giá bán của loại hình căn hộ chung cư là cải thiện được nguồn cung của thị trường, trong đó nguồn cung nhà ở xã hội tăng sẽ kéo mặt bằng giá xuống.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng nhấn mạnh, giá nhà hiện nay ở mức khá cao, nhưng nếu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dồi dào thì mặt bằng giá sẽ được kéo xuống.

Trong quá khứ, ở giai đoạn 2008 - 2010 có dự án chung cư giá 50 - 70 triệu đồng/m². Thế nhưng, đến năm 2011 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m² thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Đơn cử, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội) có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m². Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30-35 triệu đồng/m².

Cũng theo ông, trong năm 2026 các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt.

Làm thế nào để tăng nguồn cung?

Cần tháo gỡ nhiều nút thắt để nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên.

Để tăng nhanh nguồn cung nhà ở xã hội, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ, cho rằng cần rút gọn thủ tục phê duyệt dự án, lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục mua bán và định giá nhà, cần đưa dự án nhà ở xã hội vào "luồng xanh" trong giải quyết thủ tục hành chính thời gian tới.

Điều này sẽ giúp cho các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, giảm bớt chi phí đầu tư. Khi doanh nghiệp đã đầu tư vì mục tiêu an sinh xã hội mà thủ tục còn vướng mắc thì sẽ khó thu hút doanh nghiệp tham gia.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản EZ, biên lợi nhuận nhà ở xã hội 10% với chủ đầu tư là khá mỏng nếu làm không khéo sẽ lỗ, vì thế nhiều chủ đầu tư lâu nay không mặn mà với dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, với tòa chung cư nhà ở xã hội không có phần đất thương mại tách riêng, chủ đầu tư chỉ được nhận phần các tầng thương mại dịch vụ ở khối đế, điều này cũng thiệt thòi cho chủ đầu tư.

Ông Toản cũng cho rằng các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội thời gian qua khó tiếp cận vốn vay thương mại vì các ngân hàng không muốn cho vay phát triển nhà ở xã hội vì biên lợi nhuận thấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.

Theo ông Châu, điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, trong thời gian tới rất cần sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa từ Chính phủ và địa phương trong việc tăng cường chính sách hỗ trợ hấp dẫn cho các chủ đầu tư nhằm giảm bớt gánh nặng chi phí, khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này.

Còn đối với người dân, có thể xem xét bổ sung thêm các gói tín dụng ưu đãi, cho vay lãi suất thấp để thúc đẩy tăng trưởng.

Châu Anh