Lãi suất tăng cao, thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn tái cấu trúc

Báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với năm 2024. Dư nợ kinh doanh BĐS tăng trưởng gấp 1,85 lần so với tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, chiếm hơn 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trước thực tế này, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026. Cụ thể, dư nợ tín dụng 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm. Đặc biệt, tốc độ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được phép nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường có dấu hiệu tăng tốc quá nóng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đang có xu hướng tăng mạnh. Nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất sau ưu đãi lên mức 12-14%/năm, thậm chí đạt ngưỡng 16%/năm. Đây là cú sốc lớn đối với những khách hàng từng tham gia các gói vay ưu đãi "mồi" chỉ 5-6%/năm với thời gian cố định ngắn từ 3-6 tháng.

Theo VARS, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên.

"Việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro. Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ cách vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính", VARS nhận định.

Dưới áp lực chi phí vốn, thanh khoản thị trường đang chậm lại, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng "nóng". Các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định mua nhà, chuyển sang thuê hoặc tìm kiếm các dự án ở vùng ven có mức giá thấp hơn khoảng 30%. Trong khi đó, nhà đầu tư - nhóm phụ thuộc vốn vay đang chuyển sang trạng thái phòng thủ. Ngược lại, nhóm có tiềm lực tài chính tốt vẫn tiếp tục "xuống tiền" nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: ưu tiên pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Mặc dù nguồn cung dự kiến sẽ cải thiện với hơn 100.000 sản phẩm trong năm tới khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, nhưng giá bất động sản được dự báo khó giảm sâu. Nguyên nhân do chi phí đất đai, xây dựng và chi phí vốn vẫn ở mức cao. Thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ: những sản phẩm pháp lý rõ ràng, gắn liền với hạ tầng hoàn thiện sẽ giữ được thanh khoản.

Để phát triển bền vững, VARS nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xóa bỏ tình trạng bất đối xứng thông tin. Việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản, tích hợp dữ liệu pháp lý, quy hoạch và giá cả là giải pháp cấp thiết để người dân và nhà đầu tư đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thay vì tin đồn.

Trong giai đoạn này, cơ hội vẫn tồn tại đối với những nhà đầu tư có tư duy dài hạn, lựa chọn sản phẩm có giá trị khai thác thực tế và biên an toàn tài chính cao. Đối với người mua ở thực, việc tận dụng các chính sách hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư vẫn là một phương án tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu.

Thu An