Lãi suất cho vay tăng có ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản?

Tạo áp lực đáng kể

Thị trường bất động sản hiện vận hành ở trạng thái chi phí vốn tăng nhanh, trong khi giá nhà vẫn neo ở mức cao.

Khảo sát của PV Tiền Phong cho thấy, lãi suất huy động và lãi suất cho vay tiếp tục tăng mạnh. Riêng lãi suất vay mua nhà, một số ngân hàng đã và đang nâng mặt bằng chung lên 12-14%/năm, có nhà băng "thả nổi" tới 15-16%/năm.

Công ty CP Chứng khoán SSI cho biết, sau khi duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp 5,5-6%/năm trong năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà hiện nay tăng quanh mức 10%/năm. Nhóm ngân hàng thương mại quốc doanh dẫn đầu xu hướng tăng này, kéo theo các ngân hàng thương mại cổ phần cũng đưa lãi suất lên vùng 9-10%.

SSI nhận định, việc lãi suất cho vay tăng sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu tín dụng trong lĩnh vực này thời gian tới.

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay tiền mua nhà.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận, trong vài tháng gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm.

Trước đó, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất “mồi”, chỉ 5-6%/năm nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi để “lướt sóng”.

Theo nhận định từ VARS, áp lực có thể rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua nhà ở năm 2025, với mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.

Bà Mai Thanh Thảo - Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam - lý giải, việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm phần lớn đến từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro. Khi chạm ngưỡng hạn mức (room) tín dụng được phân bổ, các ngân hàng sẽ chọn lọc khoản vay khắt khe hơn, đặc biệt là với phân khúc bất động sản. Động thái này được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một cú “phanh gấp” đối với thị trường.

“Ở góc độ thị trường, khi chi phí vốn tăng, phản ứng đầu tiên thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản biến mất. Nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn. Điều thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư”, bà Thảo nói.

Cũng theo bà Thảo, người mua nhà để ở có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng như vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp. Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược “ôm tài sản chờ tăng giá” trở nên rủi ro hơn khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Nên vay bao nhiêu?

Bà Mai Thanh Thảo - Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam - cho rằng, một trong những tác động rõ nét của môi trường lãi suất cao là sự phân hóa mạnh về thanh khoản giữa các phân khúc. Những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc các sản phẩm cao cấp vượt xa nhu cầu thực có thể chịu áp lực lớn hơn.

Ngược lại, các loại tài sản gắn với nhu cầu sử dụng thực tế hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định thường duy trì sức hấp thụ tốt hơn như căn hộ tầm trung, nhà ở đã hoàn thiện trong khu dân cư hiện hữu có thể khai thác ngay, văn phòng quy mô vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ tại khu vực có nhu cầu thuê thực, shophouse trung tâm có khách thuê ổn định.

Người mua nhà sử dụng vốn vay cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính.

“Khi chi phí vốn tăng, thị trường sẽ dần chuyển từ mô hình đầu cơ dựa trên kỳ vọng tăng giá sang mô hình đầu tư dựa trên giá trị sử dụng thực tế và dòng tiền”, bà Thảo nói.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, cấu trúc cung cầu của thị trường nhà ở tại TPHCM cũng đang đóng vai trò quan trọng trong việc định hình diễn biến thị trường. Trong những năm gần đây, nguồn cung mới vẫn tăng chậm và phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã triển khai trước đó, cho thấy quá trình phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để thực sự cải thiện.

Đối với người mua nhà sử dụng vốn vay, bà Thảo khuyến nghị cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính. Trước hết, khách hàng cần kiểm soát tỷ lệ vay hợp lý và không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu mà phải tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Tiếp đó, nên ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay. Những yếu tố này không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn cải thiện khả năng thanh khoản của tài sản trong dài hạn.

Ngoài ra, việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6-12 tháng trả nợ cũng được xem là yếu tố quan trọng để đảm bảo an toàn tài chính trong trường hợp lãi suất hoặc thu nhập có biến động.

“Trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu kỷ luật tài chính cao hơn, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản”, bà Thảo nói.

Duy Quang