Lãi suất cho vay mua nhà: Áp lực tăng hiện hữu, mặt bằng mới dần hình thành

Theo ghi nhận, các gói vay ưu đãi lãi suất thấp dành cho người trẻ – từng được xem là “điểm tựa” cho nhu cầu mua nhà ở thực – đã lần lượt dừng triển khai. Các chương trình cho vay lãi suất cố định 5–5,5%/năm trong 3 năm đầu tại Vietcombank, BIDV, Agribank hay VietinBank không còn được áp dụng, thay thế bằng mức phổ biến từ 6,3–7%/năm và chuyển sang lãi suất thả nổi sau ưu đãi.

Người vay đối diện “bài toán” chi phí vốn

Sau giai đoạn duy trì ở mức thấp, lãi suất huy động chính thức đảo chiều từ đầu quý IV/2025 khi nhiều ngân hàng đồng loạt điều chỉnh tăng. Đến đầu năm 2026, thị trường tiền gửi ghi nhận diễn biến sôi động khi nhóm ngân hàng thương mại nhà nước (Big 4) gồm Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV cùng nâng lãi suất.

Lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng.

Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất tiết kiệm phổ biến quanh mức 6–7%/năm, song nhiều nhà băng áp dụng chính sách cộng thêm lãi suất, đưa mức thực nhận vượt 8%/năm. Một số trường hợp đặc biệt có lãi suất lên tới 9%/năm đối với các khoản tiền gửi quy mô lớn. Diễn biến này phản ánh rõ áp lực chi phí vốn đầu vào và sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trong huy động.

Trên thị trường liên ngân hàng, lãi suất qua đêm có thời điểm vọt lên gần 9%/năm, buộc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phải bơm thanh khoản để hạ nhiệt. Những tín hiệu này cho thấy căng thẳng thanh khoản cục bộ và nhu cầu vốn của nền kinh tế đang gia tăng.

Không chỉ lãi suất huy động, mặt bằng lãi suất cho vay cũng bắt đầu dịch chuyển theo hướng tăng. Tại nhiều ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất cho vay mua nhà trong thời gian ưu đãi 1–3 năm hiện phổ biến ở mức 7–9%/năm, cao hơn khoảng 0,5–1 điểm phần trăm so với đầu năm 2025.

Theo ghi nhận, chỉ riêng trong tháng 12/2025, lãi suất ưu đãi năm đầu tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần đã tăng trung bình 1–2 điểm phần trăm so với các tháng trước đó. Trong khi đó, lãi suất thả nổi của nhiều khoản vay mua nhà đã tăng từ khoảng 12% lên 14%/năm chỉ trong vài tháng cuối năm.

Diễn biến lãi suất mới khiến nhiều người vay mua nhà, đặc biệt là người trẻ sử dụng đòn bẩy tài chính, rơi vào trạng thái lo lắng. Không ít khách hàng cho biết các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn khi giai đoạn ưu đãi sắp kết thúc và lãi suất thả nổi tăng mạnh.

Chị Thu Phương (Hà Nội) chia sẻ, chị đã vay ngân hàng 1,6 tỷ đồng năm 2024 để mua căn hộ chung cư. Mức lãi suất ưu đãi được ngân hàng đưa ra cố định hai năm đầu là 7,4%/năm nên chi phí trả khoản vay hàng tháng vào khoảng 15 triệu đồng. Đây là mức chấp nhận được với khoản thu nhập khoảng 50 triệu đồng của hai vợ chồng chị.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2026 hết thời gian ưu đãi, ngân hàng thông báo lãi suất thả nổi 12%/năm. “Với dư nợ hiện nay, số tiền phải trả hàng tháng cả gốc lẫn lãi lên 20 triệu đồng. Đây là con số quá lớn và làm đảo lộn mọi tính toán của gia đình tôi”, chị Phương cho hay.

Thực tế cho thấy, nhiều người vay chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà chưa lường hết chi phí trong giai đoạn thả nổi – vốn chiếm phần lớn thời gian vay. Lãi suất thả nổi thường được xác định bằng lãi suất huy động cộng biên độ, khiến chi phí thực tế có thể lên tới 12–13%/năm, thậm chí cao hơn khi mặt bằng huy động tiếp tục đi lên.

Áp lực trả nợ gia tăng không chỉ ảnh hưởng đến chi tiêu của hộ gia đình mà còn làm gia tăng rủi ro tín dụng nếu dòng tiền bị gián đoạn trong bối cảnh thu nhập biến động.

Ngân hàng và người vay thận trọng

Theo các chuyên gia, lãi suất tăng sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường bất động sản. Người mua nhà ở thực có xu hướng thận trọng hơn, trong khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải cân nhắc lại hiệu quả sinh lời khi chi phí vốn tăng nhanh.

Tiến sĩ Nguyễn Duy Phương, Giám đốc Đầu tư tài chính DG Capital, cho rằng tác động rõ nét nhất của lãi suất tăng là sự suy giảm thanh khoản. Doanh nghiệp bất động sản chịu sức ép kép khi chi phí tài chính gia tăng trong lúc dòng tiền bán hàng chậm lại, buộc nguồn cung mới bị thu hẹp.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, đại diện Savills Việt Nam nhận định lãi suất tăng khiến người mua trẻ cân nhắc kỹ hơn, song chưa tạo cú sốc đủ lớn để làm suy giảm mạnh nhu cầu ở thực, bởi mặt bằng lãi suất hiện vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023.

Các tổ chức phân tích như MBS và VDSC dự báo lãi suất huy động trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục tăng nhẹ, kéo theo lãi suất cho vay nhích lên khi nhiều khoản vay trung dài hạn hết thời gian ưu đãi và chuyển sang thả nổi.

Trong bối cảnh này, giới chuyên gia khuyến nghị người vay mua nhà cần tính toán kỹ khả năng trả nợ dài hạn, chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản và dành không quá 50% thu nhập hằng tháng cho việc trả nợ. Đồng thời, người vay cần so sánh kỹ các điều khoản giữa các ngân hàng, ưu tiên các gói vay minh bạch, biên độ lãi suất hợp lý và theo dõi các chương trình hỗ trợ chính sách dành cho nhà ở xã hội và người trẻ.

Về phía ngân hàng, việc kiểm soát mặt bằng lãi suất, cân đối giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn sẽ là bài toán trọng tâm trong năm 2026, nhằm vừa đảm bảo an toàn hệ thống, vừa hạn chế tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Thanh Hoa