Kiểm toán xác định giá đất: Hoàn thiện thể chế, khơi thông nguồn lực phát triển

Tọa đàm “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp” có ý nghĩa thiết thực, giúp KTNN có thêm cơ sở thực tiễn để hoàn thiện cách thức tiếp cận trong kiểm toán xác định giá đất. Ảnh: TL

Giá đất vẫn là "điểm nghẽn" của quá trình khai thác nguồn lực đất đai

Giá đất là biến số đầu vào quan trọng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính và xử lý các quan hệ kinh tế. Việc xây dựng một cơ chế xác định giá đất vừa bảo đảm phản ánh sát giá trị thị trường, vừa đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước luôn là bài toán lớn đặt ra đối với các cơ quan quản lý. Từ Luật Đất đai năm 1993, năm 2003, năm 2013 đến Luật Đất đai năm 2024, các quy định về cơ chế, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất liên tục được sửa đổi, bổ sung theo hướng tiệm cận hơn với cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai tại các địa phương cho thấy công tác định giá đất vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn. Theo Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Hải Phòng Dương Đình Ổn: Phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo đối với các dự án quy mô lớn, song các chỉ tiêu đầu vào để tính toán doanh thu phát triển hiện nay đang chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố chủ quan và sự biến động cơ học của địa giới hành chính. Đáng chú ý là những bất cập trong cách tính tỷ suất chiết khấu, bóc tách chi phí dự phòng trượt giá, cũng như tính phi thực tế của chỉ số biến động tăng doanh thu...

Từ thực tiễn tại Khánh Hòa, Phó Giám đốc Sở Tài chính Lê Quốc Thành cho biết, hiện nay, thông tin giao dịch trên thị trường chưa đầy đủ và chưa phản ánh đúng giá trị thực tế; nhiều hợp đồng chuyển nhượng vẫn kê khai thấp hơn giá giao dịch nhằm giảm nghĩa vụ tài chính. Cơ sở dữ liệu giá đất chưa được cập nhật đồng bộ giữa các địa phương và chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia đủ độ tin cậy để phục vụ công tác định giá. Trong điều kiện thiếu dữ liệu chuẩn, việc lựa chọn tài sản so sánh và xác định các yếu tố điều chỉnh còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của đơn vị tư vấn và ý kiến của Hội đồng thẩm định.

Không chỉ ở địa phương, những khó khăn này cũng được các cơ quan quản lý nhà nước nhìn nhận là những điểm nghẽn cần sớm tháo gỡ.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) Võ Anh Tuấn thừa nhận, việc áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định mới đặt ra yêu cầu cao về chuyên môn, nghiệp vụ, trong khi đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất ở một số địa phương còn thiếu về số lượng và hạn chế về kinh nghiệm thực tiễn. Bên cạnh đó, số lượng tổ chức tư vấn thẩm định, định giá đất đủ điều kiện hoạt động cũng chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của các địa phương.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) Phạm Văn Bình cũng cho rằng, hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc cả về thể chế, dữ liệu, tổ chức thực hiện và trách nhiệm pháp lý. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng kết quả thẩm định giá mà còn tác động trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, công tác quản lý tài sản công, xử lý nợ xấu, thi hành án và hoạt động tố tụng.

Kiểm toán làm rõ những bất cập mang tính hệ thống

Bên cạnh những phản ánh từ địa phương và cơ quan quản lý, qua tổng hợp kết quả 10 cuộc kiểm toán liên quan đến công tác xác định giá đất tại 6 tỉnh, thành phố trong 3 năm gần đây, KTNN đã phát hiện 296 sai sót thuộc 12 nhóm vấn đề, liên quan đến 19 đơn vị phát sinh sai sót và 23 đơn vị được kiến nghị.

Các sai sót chủ yếu tập trung ở phương pháp thặng dư, nhất là việc lựa chọn tài sản so sánh để xác định doanh thu phát triển; xác định diện tích tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; xác định doanh thu, chi phí phát triển, suất đầu tư, thời điểm định giá đất, mục đích sử dụng đất và một số yếu tố đầu vào của phương án giá đất.

Theo Tổng Kiểm toán nhà nước Nguyễn Hữu Nghĩa, các sai sót trong công tác định giá đất có tính chất tương đồng, lặp lại ở nhiều địa phương, phản ánh những bất cập mang tính hệ thống. Nguyên nhân xuất phát từ cả yếu tố chủ quan và khách quan. Một mặt, việc nhận thức, áp dụng pháp luật chưa thống nhất giữa các cơ quan, đơn vị; mặt khác, một số quy định pháp luật còn thiếu rõ ràng, chưa cụ thể, dẫn đến nhiều cách hiểu và cho ra các kết quả định giá khác nhau.

Thực tiễn kiểm toán thời gian qua tiếp tục khẳng định vai trò quan trọng của KTNN trong việc kiểm tra, đánh giá công tác xác định giá đất. Trước yêu cầu hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai, Quốc hội đã giao KTNN thực hiện kiểm toán việc xác định giá đất đối với các dự án tồn đọng, kéo dài theo Nghị quyết số 170/2024/QH15; đồng thời kiểm toán việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết số 29/2026/QH16.

Tổng Kiểm toán nhà nước Nguyễn Hữu Nghĩa

KTNN không làm thay chính quyền địa phương trong việc xác định giá đất. Nhiệm vụ quan trọng nhất của KTNN là xem xét, đánh giá toàn bộ quy trình, thủ tục tính toán đã tuân thủ quy định pháp luật, đồng thời bảo vệ giá trị, tài sản và quyền lợi của Nhà nước trong các dự án sử dụng đất, góp phần ngăn ngừa thất thoát, lãng phí tài sản công.

Chủ động chuẩn bị nguồn lực đáp ứng yêu cầu mới

Nhận thức rõ tính chất phức tạp và yêu cầu chuyên môn cao của nhiệm vụ kiểm toán xác định giá đất, KTNN đã chủ động đưa nội dung này vào kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng năm 2026.

Ngay sau khi Nghị quyết số 29/2026/QH16 được Quốc hội thông qua ngày 24/4/2026, thực hiện chỉ đạo của Tổng Kiểm toán nhà nước, các đơn vị trong toàn Ngành đã khẩn trương tổ chức các chương trình tập huấn chuyên sâu ngay trong tháng 5.

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng phát biểu khai mạc Tọa đàm. Ảnh: TL

Lộ trình đào tạo được xây dựng với mục tiêu cụ thể: Đến hết năm 2026, phấn đấu ít nhất 20% kiểm toán viên được trang bị đầy đủ kiến thức về pháp luật đất đai và các phương pháp định giá; đến năm 2027, tỷ lệ này đạt trên 60%, bảo đảm đội ngũ kiểm toán viên không chỉ nắm vững cơ sở lý luận mà còn có đủ kỹ năng, kinh nghiệm thực tiễn trong kiểm toán việc xác định giá đất.

Đến nay, KTNN đã tổ chức 7 lớp bồi dưỡng về định giá tài sản tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Khánh Hòa với sự tham gia giảng dạy của các chuyên gia đến từ Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Học viện Tài chính. Theo kế hoạch, KTNN sẽ tiếp tục tổ chức thêm 8 lớp nhằm trang bị kiến thức và kỹ năng chuyên sâu cho đội ngũ kiểm toán viên thực hiện nhiệm vụ mới.

Song song với công tác đào tạo, KTNN cũng đẩy mạnh trao đổi, chia sẻ kinh nghiệm thông qua các diễn đàn chuyên môn. Trong tháng 7, Tọa đàm "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp" được tổ chức tại Hà Nội, Khánh Hòa và TP. Hồ Chí Minh nhằm chuẩn bị cho việc triển khai các cuộc kiểm toán theo Nghị quyết số 29/2026/QH16.

Theo Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng, chuỗi Tọa đàm không chỉ là diễn đàn để cơ quan hoạch định chính sách lắng nghe ý kiến từ địa phương và những người trực tiếp làm công tác chuyên môn, mà còn góp phần giúp các cơ quan thực thi thống nhất nhận thức, hiểu đúng và áp dụng đúng các quy định của pháp luật. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để KTNN có thêm góc nhìn toàn diện từ cả phương diện chính sách và thực tiễn, qua đó nâng cao chất lượng kiểm toán và giá trị các kiến nghị.

Đáng chú ý, tại Tọa đàm tổ chức ở Hà Nội và Khánh Hòa, thông qua 10 tham luận và gần 30 ý kiến trao đổi chuyên sâu, các đại biểu đã tập trung làm rõ nhiều vấn đề kỹ thuật còn có cách hiểu khác nhau như xác định tỷ suất chiết khấu, ước tính doanh thu và chi phí tương lai, lựa chọn tài sản so sánh...

Tổng Kiểm toán nhà nước Nguyễn Hữu Nghĩa khẳng định, những trao đổi chuyên sâu này có ý nghĩa quan trọng, góp phần giúp KTNN hiểu đúng, hiểu đầy đủ và thống nhất cách áp dụng các quy định pháp luật, từ đó tiếp tục hoàn thiện phương pháp kiểm toán, nâng cao chất lượng kiểm toán việc xác định giá đất và đáp ứng tốt yêu cầu Quốc hội giao.

Nhìn nhận từ góc độ quản lý đất đai, ông Phạm Văn Bình và nhiều chuyên gia cho rằng, thanh tra, kiểm tra và kiểm toán là những công cụ quan trọng giúp phòng ngừa rủi ro, nâng cao hiệu quả tuân thủ pháp luật, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, qua đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Trong bối cảnh đất đai ngày càng trở thành nguồn lực chiến lược của nền kinh tế, nâng cao chất lượng công tác định giá đất không chỉ là yêu cầu cấp thiết trong quản lý tài chính công mà còn là điều kiện quan trọng để khơi thông nguồn lực phát triển, tạo lập môi trường đầu tư minh bạch và bền vững.

Quốc hội giao thêm nhiệm vụ cho KTNN trong kiểm toán việc xác định giá đất không chỉ xuất phát từ yêu cầu kiểm soát tài chính công mà còn nhằm góp phần hoàn thiện thể chế quản lý đất đai. Khi chất lượng kiểm toán được nâng lên, các kiến nghị không chỉ dừng ở xử lý sai phạm mà còn trở thành cơ sở quan trọng để hoàn thiện chính sách, bảo đảm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, thúc đẩy tăng trưởng và phát triển bền vững./.

Ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường

Việc nâng cao chất lượng định giá đất thời gian tới phải gắn liền với hoàn thiện thể chế, chuẩn hóa dữ liệu, tăng cường năng lực thực thi và nâng cao trách nhiệm giải trình. Trong đó, sự phối hợp, giám sát và tiếp thu các kiến nghị của KTNN có ý nghĩa quan trọng để kịp thời phát hiện bất cập, phòng ngừa thất thoát nguồn lực, thúc đẩy minh bạch hóa dữ liệu và nâng cao hiệu lực quản lý tài chính đất đai.

Ông Cao Thanh Thương - Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai

Cần tăng cường phối hợp giữa địa phương với KTNN theo hướng thống nhất sớm về cách hiểu, cách vận dụng quy định đối với những tình huống thông tin đầu vào không đầy đủ, để địa phương yên tâm quyết định giá đất, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển.

Ông Ngô Thành Tâm - Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Quảng Ninh

Trong bối cảnh hệ thống pháp luật về đất đai đang tiếp tục được hoàn thiện, Tọa đàm do KTNN tổ chức tạo diễn đàn quan trọng để các cơ quan quản lý, tổ chức và chuyên gia cùng trao đổi kinh nghiệm, chia sẻ vướng mắc từ thực tiễn, từ đó đề xuất các giải pháp căn cơ nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật về giá đất.

Ông Dương Đình Ổn - Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Hải Phòng

Ủy ban nhân dân TP. Hải Phòng đã thường xuyên đề nghị KTNN thực hiện kiểm toán chuyên đề đối với việc xác định giá đất của các dự án đã được phê duyệt, riêng năm 2025 thực hiện 2 cuộc kiểm toán. Việc này giúp địa phương kịp thời phát hiện, khắc phục hạn chế, đồng thời giúp đội ngũ cán bộ thẩm định giá tích lũy kinh nghiệm và tự tin hơn trong thực thi nhiệm vụ.

Bà Nguyễn Thị Thắng - Phó Kiểm toán trưởng KTNN khu vực VI

Để khắc phục những bất cập trong việc thẩm định giá đất, cần sớm đồng bộ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá đất; hoàn thiện các quy định bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt đối với giao dịch bất động sản; nghiên cứu ban hành khung quy định thống nhất về mức chênh lệch tối đa của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phương pháp điều chỉnh tương ứng, tạo cơ sở pháp lý thống nhất trong quá trình xác định giá đất trên phạm vi cả nước.

NHÓM PHÓNG VIÊN