Kiểm soát chuyển nhượng nhà ở xã hội: Làm sao giữ đúng mục tiêu an sinh?

Thực tế thị trường thời gian qua cho thấy, sau khi hết thời hạn hạn chế giao dịch, nhiều căn hộ nhà ở xã hội đã được mua bán theo cơ chế thị trường với mức giá tăng đáng kể so với ban đầu. Điều này phần nào làm thay đổi động cơ tham gia của một bộ phận người mua.

Theo ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản, điểm then chốt khiến nhà ở xã hội bị xem là “kênh đầu tư bao lời” nằm ở chênh lệch lớn giữa giá mua ban đầu và giá bán lại sau thời gian hạn chế giao dịch.

Cụ thể, một căn hộ có giá khoảng 800 triệu đến 1,4 tỉ đồng khi mua ban đầu nhưng sau 5 năm có thể được chuyển nhượng với mức giá gấp đôi, có nơi cao hơn, tương đương 1,5-2,5 tỉ đồng tùy khu vực.

Sau 5 năm, người mua có thể thu về khoản chênh lệch hơn 1 tỉ đồng, mức tích lũy khó đạt được trong cùng thời gian với nhóm thu nhập thuộc diện mua nhà ở xã hội.

Khoản lợi nhuận này đến từ việc giá bán ban đầu được Nhà nước hỗ trợ, trong khi giá chuyển nhượng lại bám theo mặt bằng thị trường trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và giá nhà thương mại liên tục tăng.

Bộ Xây dựng muốn hạn chế chuyển nhượng tự do nhà ở xã hội sau 5 năm. Ảnh: N.K

Kiểm soát thế nào để vừa đúng mục tiêu, vừa khả thi?

Từ thực tế trên, dự thảo Luật Nhà ở đề xuất điều chỉnh cơ chế chuyển nhượng theo hướng chỉ cho phép giao dịch với các đối tượng đủ điều kiện thụ hưởng chính sách, kể cả sau thời hạn 5 năm.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc kiểm soát nếu chỉ dừng ở đối tượng có thể chưa đủ mà cần tính đến cả yếu tố giá và cơ chế thực thi.

Ông Lê Quốc Kiên cho rằng nếu giá chuyển nhượng vẫn vận hành hoàn toàn theo thị trường thì người mua lại dù đủ điều kiện vẫn phải tiếp cận với mức giá cao, từ đó làm giảm ý nghĩa hỗ trợ.

Vì vậy, một trong những giải pháp được đề xuất như kiểm soát mức tăng giá trên thị trường thứ cấp, ví dụ giới hạn mức tăng tối đa khoảng 20% sau mỗi chu kỳ 5 năm nhằm bù trượt giá thay vì tạo ra mức lợi nhuận đột biến.

Ngoài ra, nhà chức trách có thể nghiên cứu thiết lập cơ chế giao dịch thông qua một hệ thống hoặc đơn vị được kiểm soát nhằm đảm bảo minh bạch về giá và xác định đúng đối tượng mua.

Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho rằng, tình trạng mua đi bán lại để kiếm lời đang có tác động nhất định đến thị trường, khiến việc tiếp cận nhà ở xã hội của nhóm thu nhập thấp trở nên khó khăn hơn.

VARS IRE đề xuất siết chặt điều kiện chuyển nhượng, chỉ cho phép giao dịch với người đủ tiêu chuẩn hoặc yêu cầu hoàn trả toàn bộ ưu đãi nếu bán ra ngoài đối tượng thụ hưởng sau 5 năm.

Cơ quan quản lý cần tăng cường thanh tra, giám sát và có quy định rõ ràng trong việc xác nhận đối tượng mua lại, nhằm đảm bảo chính sách được thực thi đúng mục tiêu.

Tránh “tắc” chính sách vì vướng khâu thực thi

Nhiều ý kiến lo ngại nếu thiết kế không hợp lý, chính sách có thể gây vướng mắc, ảnh hưởng quyền lợi người mua và thị trường. Ảnh: H.P

Dù vậy, nhiều ý kiến cho rằng thách thức không chỉ nằm ở việc thiết kế quy định mà còn ở khả năng triển khai trên thực tế.

Tại một hội thảo góp ý dự thảo với Bộ Xây dựng, đại diện Tổng công ty Viglacera cho biết, khung pháp lý về nhà ở xã hội thời gian qua đã có cải thiện, giúp việc triển khai dự án thuận lợi hơn. Tuy nhiên, vẫn còn những vướng mắc như việc xác nhận điều kiện thu nhập chưa thống nhất giữa các quy định.

Liên quan đến đề xuất siết chuyển nhượng, doanh nghiệp này cho rằng cần làm rõ cơ chế giá, quy trình và trách nhiệm của các bên. Nếu thiếu hướng dẫn cụ thể, việc áp dụng có thể phát sinh bất cập, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người dân.

Doanh nghiệp cũng lưu ý sự khác biệt giữa các địa phương. Tại Hà Nội và TPHCM, nơi nhu cầu cao, quy định mới có thể ít tác động. Ngược lại, ở những địa phương thị trường kém sôi động, việc siết chuyển nhượng có thể khiến người mua e ngại, từ đó ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận xét đề xuất mới tiếp tục đặt ra thêm một số giới hạn đối với quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội so với quy định hiện hành. Theo ông, việc hạn chế quyền nhằm phục vụ mục tiêu an sinh là có cơ sở nhưng cần cân nhắc mức độ hợp lý.

Trong thực tế, nhà ở xã hội thường được xem là bước khởi đầu. Khi điều kiện tài chính cải thiện, người mua có nhu cầu chuyển sang phân khúc cao hơn. Nếu việc chuyển nhượng gặp nhiều ràng buộc, một bộ phận người dân có thể cân nhắc kỹ hơn khi tham gia ngay từ đầu.

Bên cạnh đó, các giao dịch thứ cấp thường diễn ra phân tán, trong khi nguồn lực giám sát có hạn. Nếu không có công cụ phù hợp và quy trình rõ ràng, việc kiểm soát có thể gặp khó khăn khi áp dụng.

Từ đó, nhiều ý kiến cho rằng chính sách cần được thiết kế theo hướng cân bằng, kết hợp giữa kiểm soát đối tượng, điều tiết hợp lý về giá và tăng cường minh bạch thông tin. Việc mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội vẫn là yếu tố quan trọng, bởi nếu nguồn cung tiếp tục hạn chế, áp lực tăng giá và nhu cầu chuyển nhượng vẫn sẽ còn duy trì.

Bình Dương